발리와 인도네시아의 임차권(리스홀드) vs 완전소유권(프리홀드) (2026): 누가 소유할 수 있나

리스홀드와 프리홀드 한눈에 보기

둘은 같은 것의 등급 차이가 아니라 서로 다른 것입니다. 프리홀드는 토지에 대한 영구적인 등록 권원이고, 리스홀드는 남의 토지를 정해진 햇수 동안 사용하기로 한 계약입니다. 가격, 재판매, 위험에서 나타나는 차이 대부분은 여기서 비롯됩니다. 권원은 토지 증서에 적힌 내용이고, 계약은 매도인과 합의한 내용입니다. 헷갈리는 발리 매물은 거의 모두 이 둘을 뒤섞고 있습니다.

외국인 매수자 유형별로 맞는 구조

임대하지 않을 휴가용 별장이라면 리스홀드가 일반적인 선택입니다. 증서가 전대를 허용한다면 PT PMA를 통해 리스홀드를 임대할 수도 있습니다. KITAS나 KITAP으로 발리에 거주하면서 집을 본인 명의로 등록하고 싶다면 Hak Pakai가 바로 그 용도로 만들어진 제도이지만, 거주용이지 임대용이 아닙니다. 숙박 임대, 여러 채의 객실, 직원을 둔 사업용 빌라라면 PT PMA가 Hak Guna Bangunan을 보유하는 방식이 정답이며, 해마다 법인 운영 비용이 듭니다.

지역별 리스홀드와 프리홀드 가격

2026년 10월 18일 Baliestate 파트너 중개업체가 올린 매매 주택(완공 및 오프플랜)의 호가 중앙값과 각 수치의 근거가 된 매물 수입니다. 매물이 10건 미만인 중앙값은 표시하지 않았습니다. 두 열은 같은 유형의 집인 경우가 드뭅니다. Pererenan에서 프리홀드 매매 주택의 중앙값은 토지 296 m²에 침실 4개, 리스홀드는 126 m²에 침실 2개입니다. 둘 다 약 155 m²에 침실 2개인 Canggu에서는 중앙값이 같은 수준입니다.

리스홀드는 남은 기간 연당 가격으로 비교하십시오. 발리 전체에서 매매 리스홀드의 중앙값은 명시된 기간 연당 1억 5,000만 루피아였으며, 가격과 기간을 모두 밝힌 729건 기준입니다. 리스 연당 가격이 가장 높은 곳은 Canggu로 1억 9,000만 루피아, 가장 낮은 곳은 Nusa Dua와 Seseh로 1억 루피아 미만이었고, Seseh는 리스 기간도 중앙값 18년으로 가장 짧았습니다. 지역 페이지와 가격 지수는 이 중앙값을 매시간 다시 계산합니다.

4가지 토지 권원과 각각의 보유 자격

발리에서 부동산을 사면 4가지 권원을 접하게 됩니다. 그중 세 가지는 토지청(BPN, 국가토지청)에 등록되고 증서로 증명되는 권리입니다. 네 번째인 리스는 토지 소유자와의 계약일 뿐 토지 권원이 전혀 아닙니다. 외국인은 거주 허가가 있으면 본인 명의로 등록 권리 하나, 즉 Hak Pakai를 가질 수 있고, 법인을 통해서는 PT PMA가 보유하는 HGB를 가질 수 있습니다. 리스는 둘 다 필요 없습니다.

리스홀드: 시간을 사는 것, 그리고 가치를 좌우하는 조항

리스홀드는 정해진 기간 동안 토지와 그 위의 건물을 사용할 권리를 사는 것입니다. 토지는 인도네시아인 소유자의 것으로 남고, 증서에 달리 정하지 않는 한 기간이 끝나면 토지와 건물이 소유자에게 돌아갑니다. 이는 결함이 아니라 거래의 본질이며, 리스홀드 빌라가 프리홀드 토지 위의 같은 집보다 훨씬 싼 이유이기도 합니다.

리스홀드의 가치는 남은 기간과 연장 조건, 이 두 숫자가 결정합니다. 2026년 10월 6일 파트너 매물에서 남은 기간이 20년 미만인 완공 리스홀드 빌라의 호가 중앙값은 건물 m²당 2,680만 루피아였고, 25–30년짜리는 3,110만 루피아였습니다. 기간은 3분의 1이나 짧은데 가격은 약 14% 낮을 뿐이어서, 사용 연당으로 따지면 짧은 리스가 시간을 사는 가장 비싼 방법이었습니다. 최초 증서에 가격이나 산정 공식과 함께 연장 조건을 합의해 두면 그 가치는 매우 큽니다. '그때 가서' 협상하기로 한 연장은 가치가 없습니다. 그 시점이면 소유자는 그 집이 당신에게 얼마나 중요한지 정확히 알기 때문입니다. 민법 제1576조는 토지가 매각되어도 기존 리스를 새 소유자에게 승계시키지만, 보호되는 것은 이미 합의된 기간이지 아직 행사하지 않은 연장 옵션이 아닙니다.

토지도 같은 방식으로 리스합니다. 공증 증서로 정해진 기간 동안 빌리며, 증서에 달리 정하지 않는 한 그 위에 지은 건물은 기간이 끝나면 토지 소유자에게 돌아갑니다. 2026년 10월 18일 파트너 중개업체가 올린 토지 중 보유 형태를 밝힌 142필지 가운데 105필지가 리스홀드였고 기간 중앙값은 25년이었습니다. 토지 가이드에서 용도지역, 진입로, 건축 전에 증서가 허용해야 할 사항을 다룹니다.

• 처음 부여된 기간이 아니라 남은 기간을 보십시오. 9년째에 매각되는 30년 리스는 21년짜리 자산입니다.
• 두 리스홀드를 비교하기 전에 호가를 남은 햇수로 나누십시오.
• 연장 가격이 고정되어 있거나 산정 공식으로 정해져 있는지 확인하십시오. '추후 합의'는 조건이 아닙니다.
• 전대와 양도가 가능한지 확인하십시오. 둘 다 없으면 빌라를 임대할 수도, 남은 리스를 팔 수도 없습니다.

Hak Pakai: 거주하는 동안 본인 명의로 갖는 집

Hak Pakai는 토지에 대한 등록 사용권으로, 유효한 KITAS 또는 KITAP을 갖고 인도네시아에 거주하는 외국인이 받을 수 있습니다. 국유지의 경우 PP 18/2021은 최초 30년, 20년 연장, 30년 갱신으로 최대 80년을 정하고 있습니다. 인도네시아인이 아직 Hak Milik으로 보유한 토지 위라면 등록된 합의로 부여되며, 기간도 그 합의로 정해집니다.

맞는지 여부는 두 가지 조건이 가릅니다. 거주용이므로 상업적 임대는 할 수 없습니다. 또 거주 허가에 달려 있어서, 자격을 잃으면 1년 이내에 자격 있는 사람에게 권리를 넘겨야 합니다. 외국인이 소유하는 주택의 최저 매입가도 있어, ATR/BPN 장관령 1241/SK-HK.02/IX/2022에 따라 발리에서는 50억 루피아이므로 더 저렴한 빌라에는 쓸 수 없습니다. 이 기준은 장관령으로 정해지며 바뀔 수 있으니 현재 금액을 공증인에게 확인하십시오.

PT PMA를 통한 HGB: 빌라가 사업일 때

PT PMA는 외국인 주주가 있는 인도네시아 주식회사입니다. PP 18/2021에 따라 Hak Guna Bangunan을 30년간 보유하고 20년 연장, 30년 갱신할 수 있으며, 임대 빌라에 필요한 영업 허가도 보유할 수 있습니다. 대가는 법인 그 자체입니다. 최소 자본금(BKPM 규정 5/2025에 따라 사업 분야당 25억 루피아 납입, 투자 계획 100억 루피아 초과 기준), 회계사, 월간·연간 세무 신고와 허가 유지가 그 해 빌라가 수익을 내든 못 내든 필요합니다. 한 해에 몇 주만 쓰는 빌라 한 채라면 이 비용이 회수되는 일은 드물고, 임대 사업이라면 수입을 합법으로 만들어 주는 구조입니다.

같은 건물이라도 프리홀드 토지는 영구적이기 때문에 리스홀드보다 훨씬 높은 가격에 나옵니다. 하지만 외국인에게 그 프리미엄은 직접적으로 아무것도 사 주지 않습니다. 외국인이 프리홀드 토지에 접근하는 방법은 PT PMA를 통해 HGB로 전환하거나, 소유자에게서 리스하는 것뿐입니다. 그러니 같은 조건끼리 비교하십시오. 리스홀드의 남은 기간 연당 가격을, 같은 햇수 동안 법인 방식으로 들어가고 운영하는 데 드는 비용(토지청 전환, 법인 설립, 매수자 취득세 포함)과 견주어야 합니다.

'외국인용 프리홀드'가 노미니인 이유와 실패하는 이유

노미니 방식은 Hak Milik 증서에 인도네시아 국민의 이름을 올리고, 부속 계약(대출, 위임장, 채무 확인서)으로 외국인 매수자에게 통제권을 약속하는 것입니다. 토지기본법 제26조(2)는 직접이든 간접이든 Hak Milik의 소유권을 외국인에게 넘기는 모든 약정을 무효로 하며, 이런 구조가 다퉈진 사례에서는 증서상의 인물이 소유자로 인정되었습니다.

2026년 2월 24일 Wayan Koster 주지사가 서명한, 생산적 토지의 용도 전환 통제와 노미니 토지 소유 금지에 관한 발리의 Perda 4/2026은 주(州) 차원의 금지를 더합니다. 조문을 인용한 DNT Lawyers에 따르면 노미니 약정 중개 금지는 제14조, 제재는 제20조에 있으며, 제재는 행정 제재(허가 취소, 철거, 토지 원상 복구, 과태료)이고 형사 책임은 국가 법률에 맡겨져 있습니다. 많은 보도와 이 가이드의 이전 판은 이 Perda에 5년 이하의 징역과 10억 루피아의 벌금이 있다고 했지만, 저희는 그 근거를 찾지 못했습니다. 그 수치는 지속 가능한 식량 농지 보호에 관한 법률 41/2009 제72조(1), 즉 토지 이용에 관한 국가 범죄와 일치하며, 지방 조례가 스스로 이를 정할 수는 없습니다. Hukumonline의 해석에 따르면 법률 12/2011 제15조가 Perda 자체의 벌칙에 상한을 두고 있고, 2026년 1월 2일 시행된 법률 1/2026은 지방 조례에 벌금만 남겨 두었습니다. 2026년 10월 13일 jdih.baliprov.go.id와 peraturan.bpk.go.id에서 이 Perda의 전문을 찾지 못했으므로, 여기 적은 문구는 저희가 직접 읽은 것이 아니라 보도된 내용입니다.

매물에 '프리홀드'라고 적혀 있고 매수자가 외국인이라면, 증서에 누구의 이름이 오르는지 물어보십시오. 본인, 본인 법인, 또는 본인 명의의 리스가 아닌 다른 답이 나온다면 그것이 문제입니다.

흔히 듣는 4가지 말, 사실 확인

• '노미니가 가족이나 믿을 만한 파트너라면 프리홀드도 안전하다.' 노미니가 누구든 이 약정은 토지기본법 제26조(2)에 따라 무효입니다.
• '99년 리스다.' 인도네시아 법은 리스의 최장 기간을 정하지 않지만, 리스는 토지 소유자의 권원과 증서만큼만 유효합니다. 권원을 확인하지 않은 사람에게서 받은 긴 기간은 소유가 아니라 긴 약속일 뿐입니다.
• '소유자가 토지를 팔면 리스가 끝난다.' 리스에 그렇게 정하지 않았다면 끝나지 않습니다. 민법 제1576조는 기존 리스를 새 소유자에게도 유효하게 유지합니다.
• 'Hak Pakai로 집을 임대할 수 있다.' Hak Pakai는 거주용으로 부여됩니다. 임대 수익을 내는 빌라는 필요한 영업 허가를 갖추고 HGB를 보유한 PT PMA로 가져가야 합니다.

법정 세율 기준 세금과 수수료

아래는 국가 법률이 정한 세율입니다. 각 군(리젠시)은 국가 상한 안에서 자체 BPHTB 및 PBB 세율과 면세 기준액을 정하므로, 예산을 세우기 전에 공증인에게 해당 지역 수치를 물어보십시오. 공증인 수수료는 일률 1%가 아니라 금액이 클수록 낮아지는 상한입니다. ATR/BPN 규정 33/2021에 따라 30억 루피아 PPAT 증서의 수수료는 0.25%, 즉 750만 루피아를 넘을 수 없습니다.

발리 밖: 인도네시아 전역의 리스홀드와 프리홀드

Perda 4/2026을 제외한 위 내용은 모두 국가 법률이므로 롬복, 자카르타 등 인도네시아 어디에서나 똑같이 적용됩니다. 프리홀드(Hak Milik)는 국민만, Hak Pakai는 거주 외국인, HGB는 법인, 리스는 누구나 가능하며, 노미니는 토지기본법 제26조(2)에 따라 무효입니다. 지역마다 달라지는 것은 지방 사항으로, 군별 BPHTB 및 PBB 세율, 공간계획, 그리고 ATR/BPN 장관령 1241/2022가 주별로 정하는 외국인 주택 최저가입니다.

2026년에 발리 리스홀드는 좋은 투자일까요? 이를 판가름할 공공 기록은 없습니다. 인도네시아는 실거래가를 공개하지 않으므로, 저희 것을 포함한 모든 가격·수익률 수치는 호가를 바탕으로 합니다. 25년 리스는 해마다 전체 기간의 25분의 1을 소진하며, 어떤 수익률이든 그 점과 견주어 봐야 합니다. 임대 수익률 가이드는 총수익률에서 무엇이 빠지는지 설명하고, 지역 페이지에는 현재 중앙값이 나와 있습니다.

이 가이드의 근거 법령

위의 모든 법적 설명은 아래 법령 중 하나에 근거합니다. 공증인이나 변호사가 직접 확인할 수 있도록 조문 번호를 함께 적었습니다.

자주 묻는 질문

출처 및 참고 자료

• 법률 5/1960, 토지기본법(JDIH BPK)
• 토지 권리에 관한 PP 18/2021, Hak Pakai 및 HGB 기간(JDIH BPK)
• PPAT 수수료에 관한 ATR/BPN 규정 33/2021 제1조(관보 2021 No. 1157)
• 지속 가능한 식량 농지 보호에 관한 법률 41/2009 제72–74조(JDIH Kemenkeu)
• 형사 벌칙 조정에 관한 법률 1/2026(JDIH BPK)
• Kilas Bali, 2026년 2월 25일: Koster 주지사, Perda 4/2026 제정
• DNT Lawyers: Perda 4/2026의 노미니 금지 해설(인도네시아어)
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