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발리 토지 매입: 권리증서, 용도지역, 진입로, 그리고 외국인이 보유할 수 있는 권리

발리 토지의 가치는 권리증서와 용도지역, 진입로가 무엇을 지을 수 있게 하느냐에 달려 있습니다. 외국인이 토지를 보유하는 방법, 확인할 사항, 그리고 매물의 호가를 정리했습니다.

2026년 10월 18일 업데이트 · 8분 분량

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외국인이 토지를 보유하는 방법

필지보다 구조가 먼저입니다. 무엇에 서명하는지, 누가 권리증서를 보유하는지, 토지로 무엇을 할 수 있는지가 구조에 따라 정해지기 때문입니다. 완전소유권인 Hak Milik은 토지기본법(Basic Agrarian Law) 제21조에 따라 인도네시아 국민에게만 허용됩니다. 대신 명의를 보유해 주는 차명(nominee) 약정은 제26조 제2항에 따라 무효이며, 발리의 Perda 4/2026은 그러한 약정의 중개도 금지합니다.

방법보유하는 권리기간적합한 경우
임차(Hak Sewa)토지 소유자와 맺는 공증 계약이며, 토지는 소유자의 것으로 남습니다증서에 정한 대로이며, 토지 임차는 보통 약 25년입니다법인 없이 주택이나 빌라를 짓는 경우
PT PMA를 통한 HGB법인 명의로 등기되는 건축권30 + 20 + 30년(PP 18/2021)임대 사업, 담보 설정이나 재매각이 가능한 토지
Hak Pakai본인 명의로 등기되는 사용권국유지는 30 + 20 + 30년, Hak Milik 토지는 합의로 결정KITAS 또는 KITAP를 소지하고 직접 거주하는 주택(임대용은 불가)

Canggu 토지 매매

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건축용 토지 임차

토지 임차는 빌라 임차와 같은 방식입니다. 공증 증서로 기간을 정하고, 증서에 달리 정하지 않는 한 그 위에 지은 건물은 기간이 끝나면 토지 소유자에게 돌아갑니다. 임차료는 보통 연간 아르당 금액으로 제시되고 소유자와 협의해 정하기 때문에, 온라인에 가격이 표시된 리스홀드 토지가 드뭅니다.

서명하기 전에 증서에 네 가지가 분명히 적혀 있어야 합니다. 건축이 가능한지와 무엇을 지을 수 있는지, 기간 종료 시 건물의 소유자가 누구인지, 전대와 양도가 가능한지(불가능하면 빌라를 임대하거나 남은 임차 기간을 매각할 수 없습니다), 그리고 연장 가격 또는 산정 방식입니다. 25년 임차 토지에 지은 건물은 그 기간 안에 비용을 회수해야 하므로, 임차 개시를 늦추지 않는 한 보통 12~18개월로 알려진 공사 기간이 임차 기간에서 빠집니다.

확인 1: 권리증서

등기된 필지에는 권리의 종류(Hak Milik, HGB 또는 Hak Pakai), 보유자, 관할 토지청이 적힌 권리증서(sertipikat)가 있고 측량도(surat ukur)가 첨부됩니다. 본인이 선임한 공증인(PPAT)이 토지청에서 이를 매도인의 신원과 대조하고, 저당권(Hak Tanggungan)이나 법원 압류가 등기되어 있지 않은지 확인합니다. ATR/BPN의 Bhumi 포털에서는 필지의 기본 등기 상태를 볼 수 있어 초기 선별에 유용하지만, 권리 조사를 대신하지는 못합니다.

발리에는 아직 등기되지 않아 권리증서 대신 오래된 세금 기록이나 마을 기록으로 증명되는 토지도 있습니다. 이런 토지는 깨끗한 이전이나 등기된 임차가 가능해지기 전에 먼저 등기해야 하며, 여기에는 시간이 걸리고 경합하는 권리 주장이 드러날 수도 있습니다. 관습 마을(desa adat)이 보유한 토지는 일반적으로 개인이 팔 수 있는 것이 아닙니다. 무엇보다 먼저, 보고 있는 토지가 어떤 종류인지 공증인에게 물어보십시오.

토지가 부부 공동재산이면 배우자 두 사람이 모두 서명하는지, 상속받은 토지라면 지분을 가진 모든 사람이 서명하는지 확인하십시오. 상속 토지와 분할 토지는 실사가 통상적인 2~4주보다 오래 걸리는 경우입니다.

확인 2: 용도지역, 농지, 해안

무엇을 지을 수 있는지는 공간계획으로 정해집니다. 군(regency)에 상세계획(RDTR)이 있으면 RDTR을, 없으면 일반계획(RTRW)을 따르며, 이는 토지 현장이나 권리증서에서는 보이지 않습니다. 녹지대(jalur hijau)는 농업 용도지역이므로, 이웃이 아무리 많이 지었더라도 그 위에 지은 상업용 빌라는 합법이 아닙니다. Perda 4/2026 이후로는 생산 농지를 관광 숙박시설로 전환하는 것도 주 정부의 통제를 받으며, 보호 농지(LP2B)의 전환은 법률 41/2009에 따른 국가 차원의 범죄입니다.

OSS를 통해 받는 KKPR 확인서는 특정 필지를 어떤 용도로 쓸 수 있는지를 서면으로 명시하며, PBG 건축허가는 이를 기준으로 심사됩니다. 여기에 더해 해안, 하천, 사원으로부터의 이격 거리도 적용됩니다. 2025년 7월의 Bingin 철거는 군 소유 토지의 해안 이격 구역 안에 있던 건물을 대상으로 한 것이었습니다. 온라인 지도의 용도지역 색상은 참고용 선별일 뿐이니, 계약금을 내기 전에 해당 필지의 용도지역을 서면으로 받으십시오.

확인 3: 진입로, 면적, 물, 전기

이 항목들은 따로 요청하지 않으면 공증인이 확인할 의무가 없는 것들이며, 하나하나가 싼 토지를 비싼 토지로 바꿀 수 있습니다.

  • 진입로: 권리증서에 기재된 통행권이나 공공도로에 접한 면이 있어야 하며, 시멘트 트럭이 들어갈 만큼 넓어야 합니다. 맹지 소유자는 보상을 조건으로 이웃 토지를 지나는 통행을 요구할 수 있지만, 이미 확보한 진입로보다 훨씬 약한 권리입니다.
  • 면적: 법적 면적은 울타리 경계가 아니라 권리증서상의 면적입니다. 토지청이나 면허를 가진 측량사(KJSB)에게 새로 측량을 의뢰해 surat ukur와 비교하십시오.
  • 물: 개인 관정을 파려면 SIPA 허가가 필요합니다. Bukit의 석회암 지대에서는 Canggu나 Tabanan의 충적토보다 우물이 더 깊고 비용도 더 듭니다.
  • 전기: 가장 가까운 PLN 전선이 얼마나 떨어져 있는지, 어느 정도 용량을 연결할 수 있는지 물어보십시오. 빌라의 에어컨과 수영장 펌프에는 일반 가정용 기본 연결보다 더 큰 용량이 필요합니다.
  • 모양: 면적이 같아도 길고 좁거나 불규칙한 필지는 전혀 다른 자산입니다. 이격 거리 규정 때문에 건축할 공간이 거의 남지 않을 수 있습니다.

가격이 표시된 토지의 호가

토지는 발리 가격 데이터 가운데 가장 빈약한 부분입니다. 2026년 10월 6일 기준 토지 매물 142건 중 가격과 면적을 모두 표시한 매물은 39건뿐이었고, 나머지는 가격 문의였습니다. 아래 중앙값은 프리홀드 필지의 아르당 가격이며 각각 매물 수가 매우 적으므로, 시장 가격이 아니라 범위로 읽으십시오.

지역아르(100 m²)당범위가격 표시 필지
Canggu중앙값 10억 루피아6억~25억 루피아11
Uluwatu(Pecatu 포함)중앙값 7억 5,000만 루피아3억 5,000만~17억 5,000만 루피아5
Ubud중앙값 5억 루피아3억 7,500만~6억 6,700만 루피아3

진행 순서

어느 한 단계보다 순서가 더 중요합니다. 잘못되는 토지 매입은 거의 모두 확인 전에 돈이 먼저 움직일 때 일어나기 때문입니다.

  • 구조를 정합니다: 임차, HGB를 보유하는 PT PMA, 또는 Hak Pakai.
  • 필지를 선별합니다: 등기는 Bhumi, 용도지역은 공간계획 지도, 진입로와 경사는 현장 방문으로 확인합니다.
  • 매도인 측이 아닌 본인의 공증인(PPAT)을 선임합니다.
  • 계약금을 내기 전에 확인합니다: 권리증서, 소유자, 담보 등 권리 제한, 서면 용도지역(KKPR), 진입로, 신규 측량, 미납 PBB.
  • 확인 결과에 문제가 있으면 계약금을 돌려받는 조건부 계약을 체결합니다.
  • 자금을 인도네시아 안에서 루피아로 전환하고, 등기 이전이라면 취득세(BPHTB)를 납부합니다.
  • 임차 증서 또는 PPAT 증서에 서명하고, 영수증이 아니라 등기된 권리증서나 서명된 증서를 받습니다.
  • 그다음에야 설계에 들어가고, 건축 전에 PBG를 신청합니다.

자주 묻는 질문

외국인이 발리에서 토지를 살 수 있습니까?

본인 명의의 완전소유권(Hak Milik)으로는 살 수 없습니다. 외국인은 공증 증서로 토지를 임차하거나, PT PMA 법인을 통해 Hak Guna Bangunan을 보유하거나, KITAS 또는 KITAP를 소지하고 직접 거주하는 주택에 대해 Hak Pakai를 보유할 수 있습니다. 내 돈으로 인도네시아인 명의로 사 둔 ‘프리홀드’ 토지는 차명 약정이며, 토지기본법 제26조 제2항에 따라 무효입니다.

발리 토지 가격은 얼마입니까?

가격을 표시한 필지는 많지 않습니다. 2026년 10월 6일 기준 가격이 표시된 프리홀드 필지의 아르(100 m²)당 호가 중앙값은 Canggu 11필지가 10억 루피아, Uluwatu 5필지가 7억 5,000만 루피아, Ubud 3필지가 5억 루피아였습니다. 2026년 10월 18일 기준 발리 전역 프리홀드 필지의 호가 중앙값은 매물 36건 기준 50억 루피아였습니다.

발리의 토지 임차 기간은 얼마나 됩니까?

2026년 10월 18일 Baliestate 파트너 중개업체가 등록한 리스홀드 토지 중 기간을 명시한 매물 82건의 중앙값은 25년이었습니다. 기간, 연장 가격, 종료 시 건물 소유자는 모두 증서로 정해집니다.

발리에서 토지의 용도지역은 어떻게 확인합니까?

ATR/BPN의 GISTARU 또는 Bhumi 지도로 필지를 먼저 선별한 다음, 군의 상세공간계획(RDTR)(RDTR이 없으면 RTRW)에 따른 해당 필지의 용도지역을 서면으로 받고, OSS를 통해 계획한 용도에 대한 KKPR 확인서를 받으십시오. 녹지대와 보호 농지에는 빌라를 지을 수 없습니다.

발리의 임차 토지에 빌라를 지을 수 있습니까?

네. 증서가 건축을 허용하고 기간 종료 시 건물 소유자를 정해 두었으며, 용도지역이 그 용도를 허용하고, 건축 전에 PBG를 받는다면 가능합니다. 증서에 달리 정하지 않는 한 건물은 토지와 함께 소유자에게 돌아가므로, 남은 기간이 비용을 회수할 만큼 길어야 합니다.

발리에서 집을 찾고 계신가요?

Baliestate 어시스턴트에게 예산과 날짜를 알려 주십시오. 몇 분 안에 조건에 맞는 주택으로 답하고 방문 예약까지 잡아 드립니다.

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보유 형태, 임차 기간, 프리홀드 가격 수치는 2026년 10월 18일 Baliestate 파트너 중개업체가 등록한 필지 기준으로, 리스홀드 가이드에 게재된 수치와 같습니다. 아르당 가격은 2026년 10월 6일 기준 가격이 표시된 39필지 기준으로, 건축 대 매입 가이드에 게재된 수치와 같습니다. 거래가가 아닌 호가입니다. 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 대금을 지급하기 전에 면허를 가진 인도네시아 공증인(PPAT)에게 해당 필지를 확인하십시오.

출처 및 참고 자료

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