Bali villalarınızı ve projelerinizi listeleyin
Baliestate

Satın alma

Bali'de Arsa Satın Almak: Tapu, İmar, Yol Erişimi ve Bir Yabancının Sahip Olabilecekleri

Bali'de bir arsa, tapusu, imarı ve yol erişimi neyi inşa etmenize izin veriyorsa o kadar eder. Yabancı nasıl sahip olur, neler kontrol edilir, ilanlar ne ister.

Güncellendi: 18 Ekim 2026 · 8 dk okuma

Bali'de ev mi arıyorsunuz?

Baliestate asistanına bütçenizi ve tarihlerinizi yazın. Birkaç dakika içinde uygun evlerle yanıt verir ve görüşmeleri ayarlar.

AI’ya sor

Bir yabancı araziye nasıl sahip olabilir

Yapı arsadan önce gelir, çünkü neyi imzalayacağınızı, sertifikanın kimde olacağını ve araziyle ne yapabileceğinizi o belirler. Freehold, yani Hak Milik, Temel Tarım Kanunu'nun 21. maddesiyle Endonezya vatandaşlarına ayrılmıştır. Onu sizin adınıza tutan bir nominee 26(2). madde uyarınca hükümsüzdür ve Bali'nin Perda 4/2026'sı da böyle bir düzenlemeye aracılık etmeyi yasaklar.

YolNeye sahip olursunuzSüreUygun olduğu durum
Kiralama (Hak Sewa)Arazi sahibiyle noter onaylı bir sözleşme; arazi onun kalırSenette ne yazıyorsa; arazi kiraları genellikle yaklaşık 25 yıldırŞirket kurmadan bir ev veya villa inşa etmek
PT PMA üzerinden HGBŞirketinizin adına tescilli bir inşa hakkı30 + 20 + 30 yıl (PP 18/2021)Bir kiralama işletmesi; ipotek edebileceğiniz veya yeniden satabileceğiniz arazi
Hak PakaiKendi adınıza tescilli bir kullanım hakkıDevlet arazisinde 30 + 20 + 30 yıl; Hak Milik arazisinde anlaşmayla belirlenirKITAS veya KITAP ile içinde yaşadığınız bir ev; kiraya vermek için değil

Canggu bölgesinde satılık arsa

Tümünü gör (36) →

Üzerine inşaat yapmak için arazi kiralamak

Arazi kiralaması, villa kiralaması gibi işler: noter senediyle belirlenmiş bir süre ve senet aksini söylemedikçe süre sonunda inşa ettiğiniz her şey arazi sahibine geri döner. Kira genellikle yıllık ar başına verilir ve sahibiyle kararlaştırılır; internette bu kadar az leasehold arsanın fiyat taşımasının nedeni budur.

İmzalamadan önce senet dört şeyi açıkça söylemelidir: inşaat yapabileceğinizi ve neyi; süre sonunda binanın kime ait olacağını; alt kiralama ve devir yapıp yapamayacağınızı, ki bu olmadan villayı kiraya veremez veya kira sözleşmesinin geri kalanını satamazsınız; ve uzatmanın fiyatını veya formülünü. 25 yıllık bir kira sözleşmesi üzerinde yapılan bir bina maliyetini bu yıllar içinde çıkarmak zorundadır; dolayısıyla kira daha geç başlamadıkça, bildirilen 12–18 aylık inşaat süresi bu süreden düşer.

Kontrol 1: sertifika

Tescilli bir arsanın, hakkı (Hak Milik, HGB veya Hak Pakai), hak sahibini ve tapu dairesini belirten, ekinde bir ölçüm haritası (surat ukur) bulunan bir sertifikası (sertipikat) vardır. Kendi noteriniz (PPAT) bunu tapu dairesinde satıcının kimliğiyle karşılaştırarak kontrol eder ve üzerinde ipotek (Hak Tanggungan) veya mahkeme haczi kayıtlı olmadığını teyit eder. ATR/BPN'nin Bhumi portalı bir arsanın temel tescil durumunu gösterir; yararlı bir ilk elemedir, tapu kontrolü değildir.

Bali'deki bazı araziler henüz tescil edilmemiştir ve bir sertifika yerine eski vergi veya köy kayıtlarıyla belgelenir. Böyle bir arazinin temiz bir devir veya tescilli bir kira mümkün olmadan önce tescil edilmesi gerekir; bu zaman alır ve rakip talepleri gün yüzüne çıkarabilir. Bir geleneksel köyün (desa adat) elindeki arazi genellikle bir bireyin satabileceği bir şey değildir. Her şeyden önce notere hangi tür araziye baktığınızı sorun.

Arazi evlilik birliğinin ortak malıysa her iki eşin, miras kalmışsa payı olan herkesin imzaladığını kontrol edin. Durum tespitinin olağan iki ila dört haftadan uzun sürdüğü yer, miras kalmış ve ifraz edilmiş arsalardır.

Kontrol 2: imar, tarım arazisi ve kıyı

Neyi inşa edebileceğinizi mekânsal planlar belirler: varsa regency'nin ayrıntılı planı (RDTR), yoksa genel planı (RTRW); ve bu ne arazide ne de sertifikada görünür. Yeşil kuşak (jalur hijau) tarımsal imardır ve üzerine yapılan ticari bir villa, kaç komşu inşaat yapmış olursa olsun yasal değildir. Perda 4/2026'dan bu yana verimli tarım arazisinin turistik konaklama için dönüştürülmesi de eyalet denetimindedir ve korunan tarım arazisini (LP2B) dönüştürmek 41/2009 sayılı Kanun uyarınca ulusal düzeyde bir suçtur.

OSS üzerinden alınan bir KKPR teyidi, belirli bir arsanın ne için kullanılabileceğini yazılı olarak belirtir ve PBG yapı ruhsatı buna göre kontrol edilir. Bunlara ek olarak kıyı, nehir ve tapınak çekme mesafeleri geçerlidir: Temmuz 2025'teki Bingin yıkımları, regency arazisinde kıyı çekme mesafesi içinde kalan binalara yönelikti. İnternetteki bir haritada bir imar rengi yalnızca bir elemedir; kaporadan önce bu arsanın imar durumunu yazılı olarak alın.

Kontrol 3: yol erişimi, büyüklük, su ve elektrik

Bunlar, siz istemedikçe noterin yapmakla yükümlü olmadığı kontrollerdir ve her biri ucuz bir arsayı pahalı bir arsaya dönüştürebilir.

  • Yol erişimi: tapuda kayıtlı bir geçiş hakkı veya kamuya açık bir yola cephe; bir beton mikserinin geçebileceği genişlikte. Yolu olmayan bir malik, bedelini ödeyerek komşusunun arazisinden geçiş talep edebilir, ancak bu, zaten sahip olduğunuz bir erişimden çok daha zayıftır.
  • Büyüklük: yasal alan çit hattı değil, sertifikadaki alandır. Tapu dairesinden veya ruhsatlı bir kadastro mühendisinden (KJSB) yeni bir ölçüm yaptırın ve bunu surat ukur ile karşılaştırın.
  • Su: özel bir sondaj kuyusu SIPA izni gerektirir; Bukit'in kireçtaşında kuyular, Canggu veya Tabanan'ın alüvyon zeminine göre daha derin ve daha pahalıdır.
  • Elektrik: en yakın PLN hattının ne kadar uzakta olduğunu ve hangi kapasitenin bağlanabileceğini sorun; bir villanın kliması ve havuz pompası, temel bir konut bağlantısından fazlasını gerektirir.
  • Şekil: aynı alana sahip uzun, ince veya düzensiz bir arsa farklı bir varlıktır; çekme mesafeleri inşaat için çok az yer bırakabilir.

Fiyat belirtildiğinde arazi ne istiyor

Arazi, Bali'deki tüm fiyat verilerinin en zayıf kısmıdır. 6 Ekim 2026'da 142 arsa ilanının yalnızca 39'u hem fiyat hem büyüklük taşıyordu; geri kalanı “fiyat sorunuz” idi. Aşağıdaki medyanlar, her biri çok az ilana dayanan, ar başına freehold arsalardır; bu yüzden onları bir piyasa fiyatı olarak değil bir aralık olarak okuyun.

BölgeAr (100 m²) başınaAralıkFiyatlı arsa
CangguIDR 1,0 milyar medyan600 mn–2,5 milyar11
Uluwatu (Pecatu dahil)IDR 750 mn medyan350 mn–1,75 milyar5
UbudIDR 500 mn medyan375–667 mn3

Hangi sırayla yapılmalı

Sıra, tek tek adımların hepsinden daha önemlidir, çünkü ters giden arazi alımlarının neredeyse hepsi, para bir kontrolden önce el değiştirdiğinde ters gider.

  • Yapıya karar verin: kiralama, HGB'li PT PMA veya Hak Pakai.
  • Arsayı eleyin: tescil için Bhumi, imar için mekânsal plan haritası, yol erişimi ve eğim için yerinde ziyaret.
  • Satıcınınkini değil, kendi noterinizi (PPAT) atayın.
  • Kontrolleri herhangi bir kaporadan önce yapın: sertifika, malik, takyidatlar, yazılı imar durumu (KKPR), yol erişimi, yeni bir ölçüm, ödenmemiş PBB.
  • Bir kontrol olumsuz çıkarsa kaporanın iade edildiği şartlı bir sözleşme imzalayın.
  • Parayı Endonezya'da rupiah'a çevirin; tescilli bir devirde edinim harcını (BPHTB) ödeyin.
  • Kira senedini veya PPAT senedini imzalayın ve bir makbuzu değil, tescilli sertifikayı ya da imzalı senedi teslim alın.
  • Ancak ondan sonra tasarlayın ve inşaattan önce PBG'ye başvurun.

Sık sorulan sorular

Bir yabancı Bali'de arsa satın alabilir mi?

Kendi adına freehold (Hak Milik) olarak alamaz. Bir yabancı noter senediyle arazi kiralayabilir, bir PT PMA şirketi üzerinden Hak Guna Bangunan tutabilir veya KITAS ya da KITAP ile içinde yaşadığı bir ev için Hak Pakai tutabilir. Sizin paranızla bir Endonezyalının adına alınan “freehold” bir arsa bir nominee düzenlemesidir ve Temel Tarım Kanunu'nun 26(2). maddesi uyarınca hükümsüzdür.

Bali'de arazi ne kadar?

Çok az arsa fiyat belirtiyor. 6 Ekim 2026'da Canggu'da fiyatlı 11 freehold arsa ar (100 m²) başına medyan IDR 1,0 milyar, Uluwatu'da 5 arsa IDR 750 milyon ve Ubud'da 3 arsa IDR 500 milyon istiyordu. 18 Ekim 2026'da Bali genelinde freehold arsalar 36 ilanda medyan IDR 5,0 milyar istiyordu.

Bali'de arazi kiralamaları ne kadar sürer?

18 Ekim 2026'da Baliestate'in partner ajanslarının ilan ettiği ve süre belirten leasehold arsalarda medyan süre, 82 ilanda 25 yıldı. Süreyi, uzatma fiyatını ve süre sonunda binanın kime ait olacağını senet belirler.

Bali'de arazinin imar durumunu nasıl kontrol ederim?

Arsayı ATR/BPN'nin GISTARU veya Bhumi haritalarında eleyin, ardından bu arsanın imar durumunu regency'nin ayrıntılı mekânsal planından (RDTR), RDTR yoksa RTRW'sinden yazılı olarak alın ve planladığınız kullanım için OSS üzerinden bir KKPR teyidi edinin. Yeşil kuşak ve korunan tarım arazisi villa taşıyamaz.

Bali'de kiralık arazi üzerine villa yapabilir miyim?

Evet; senet inşaata izin veriyor ve süre sonunda binanın kime ait olacağını söylüyorsa, imar bu kullanıma izin veriyorsa ve inşaattan önce bir PBG alırsanız. Senet aksini söylemedikçe bina araziyle birlikte arazi sahibine döner; bu yüzden kalan süre, maliyeti çıkarmaya yetecek kadar uzun olmalıdır.

Bali'de ev mi arıyorsunuz?

Baliestate asistanına bütçenizi ve tarihlerinizi yazın. Birkaç dakika içinde uygun evlerle yanıt verir ve görüşmeleri ayarlar.

AI’ya sor

Mülkiyet türü, kira süresi ve freehold fiyat rakamları, leasehold rehberinin yayımladığı şekliyle Baliestate'in partner ajanslarının 18 Ekim 2026'da ilan ettiği arsalar üzerindendir; ar başına fiyatlar ise inşa-et-ya-da-satın-al rehberinin yayımladığı şekliyle 6 Ekim 2026'daki fiyatlı 39 arsa üzerindendir. Bunlar işlem fiyatları değil, istenen fiyatlardır. Genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir: herhangi bir ödeme yapmadan önce belirli bir arsayı ruhsatlı bir Endonezya noteriyle (PPAT) doğrulayın.

Kaynaklar ve ek okumalar

İlgili rehberler

Bu bölgelere göz atın

İlanları keşfedin