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在巴厘岛买地：产权、规划分区、通行条件与外国人可持有的权利

巴厘岛一块地的价值，取决于它的产权、规划分区和通行条件允许您建什么。外国人如何持有土地、要核查什么，以及挂牌要价多少。

更新于 2026年10月18日 · 阅读约 8 分钟

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外国人如何持有土地

结构要先于地块确定，因为它决定了您签署什么、谁持有证书，以及您能如何使用这块地。永久产权（Hak Milik）依《土地基本法》第21条保留给印尼公民。由代持人替您持有的安排依第26(2)条无效，而且巴厘岛的Perda 4/2026也禁止居间促成代持。

途径您持有的是什么期限适合
租赁（Hak Sewa）与土地所有人签订的公证合同；土地仍归对方所有以契据为准；土地租约通常约为25年不设公司而建造住宅或别墅
通过PT PMA持有HGB登记在您公司名下的建筑权30 + 20 + 30年（PP 18/2021）出租业务；可抵押或转售的土地
Hak Pakai登记在您本人名下的使用权国有土地上30 + 20 + 30年；Hak Milik土地上按约定持KITAS或KITAP自住的房屋；不能出租

在 Canggu 出售的土地

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租地建房

土地租约与别墅租约类似：以公证契据约定固定期限，期满时您所建的一切归还土地所有人，除非契据另有约定。租金通常按每公亩每年报价，并与所有人协商确定，这就是为什么网上标价的租赁产权地块如此之少。

签约前，契据必须明确写清四件事：您可以建造，以及建什么；租期结束时建筑归谁所有；您是否可以转租和转让——没有这一条，您就无法出租别墅，也无法出售剩余租期；以及续期的价格或计算方式。在25年租约上建造的房子必须在这些年内收回成本，所以据报道需要12–18个月的施工期会从租期中扣除，除非租约起始日较晚。

核查1：证书

已登记的地块有一份证书（sertipikat），写明权利类型（Hak Milik、HGB或Hak Pakai）、持有人和土地局，并附有测量图（surat ukur）。您自己的公证人（PPAT）会在土地局核对证书与卖方身份是否一致，并确认没有登记抵押（Hak Tanggungan）或法院查封。ATR/BPN的Bhumi门户显示地块的基本登记状态，适合做初步筛查，但不等于产权核查。

巴厘岛有些土地尚未登记，凭的是旧的税务或村级记录而不是证书。这类土地必须先登记，才能进行干净的转让或登记租约，这需要时间，也可能引出相互冲突的权利主张。习俗村（desa adat）持有的土地一般不属于个人，个人无权出售。在做任何事之前，先问公证人您看的是哪一类土地。

如果土地是夫妻共同财产，要确认配偶双方都签字；如果是继承所得，要确认每位份额持有人都签字。继承和分割的地块，尽职调查的时间会超过通常的两到四周。

核查2：规划分区、农田与海岸

您能建什么由空间规划决定：有县级详细规划（RDTR）的以其为准，没有的则以总体规划（RTRW）为准；这一点在土地上和证书上都看不出来。绿带（jalur hijau）属于农业分区，在其上建造的商业别墅不合法，无论周边已有多少邻居建了房。自Perda 4/2026起，将生产性农田转为旅游住宿用途也受省级管控；而根据第41/2009号法律，改变受保护农田（LP2B）的用途属于国家层面的违法行为。

通过OSS取得的KKPR确认书会书面说明某块地可作何用途，PBG建筑许可也要依据它审核。海岸、河流和寺庙的退让距离另外适用：2025年7月Bingin的拆除，针对的是建在县有土地海岸退让带内的建筑。网上地图的分区颜色只是初筛；付定金之前，要拿到这块地分区的书面确认。

核查3：通行、面积、用水与用电

这些核查，除非您提出，公证人没有义务去做；而每一项都可能让一块便宜的地变成昂贵的地。

  • 通行：记载在产权中的通行权，或临公共道路，宽度要能让水泥搅拌车通过。被包围地块的所有人可以要求经邻地通行并支付补偿，但这远不如您已持有的通行权可靠。
  • 面积：证书面积才是法定面积，而不是围栏线。请土地局或持牌测量师（KJSB）重新测量，并与surat ukur比对。
  • 用水：私人钻井需要SIPA许可；在Bukit的石灰岩地层上，井比Canggu或Tabanan的冲积土地层更深、更贵。
  • 用电：问清最近的PLN线路有多远、能接入多大容量；别墅的空调和泳池水泵需要的容量超过基本的家用接入。
  • 形状：面积相同但狭长或不规则的地块是另一种资产；退让距离可能让可建空间所剩无几。

标价土地的要价

在巴厘岛的价格数据中，土地是最薄弱的一环。2026年10月6日，142个土地房源中只有39个同时标有价格和面积；其余都是价格面议。以下中位数为永久产权地块的每公亩价格，每项都只基于极少数房源，应视为一个范围，而不是市场价。

区域每公亩（100平方米）区间（印尼盾）标价地块数
Canggu中位数10亿印尼盾600m–2.5bn11
Uluwatu（含Pecatu）中位数7.5亿印尼盾350m–1.75bn5
Ubud中位数5亿印尼盾375–667m3

办理顺序

顺序比任何单个步骤都重要，因为几乎每一笔出问题的土地交易，都是在核查完成前资金就已转出。

  • 确定结构：租赁、PT PMA持有HGB，或Hak Pakai。
  • 初筛地块：用Bhumi查登记，用空间规划地图查分区，实地查看通行和坡度。
  • 委任您自己的公证人（PPAT），而不是卖方的。
  • 在付任何定金之前完成核查：证书、所有人、权利负担、书面分区确认（KKPR）、通行、重新测量、未缴的PBB。
  • 签订附条件协议，若某项核查不通过，定金退还。
  • 将资金兑换为印尼盾并汇入印尼；登记转让须缴纳取得税（BPHTB）。
  • 签署租赁契据或PPAT契据，并领取已登记的证书或已签署的契据，而不是收据。
  • 然后才开始设计，并在动工前申请PBG。

常见问题

外国人可以在巴厘岛买地吗？

不能以本人名义持有永久产权（Hak Milik）。外国人可以通过公证契据租赁土地，通过PT PMA公司持有Hak Guna Bangunan，或持KITAS或KITAP为自住房屋持有Hak Pakai。用您的钱买下、登记在印尼人名下的“永久产权”地块属于代持安排，依《土地基本法》第26(2)条无效。

巴厘岛的土地多少钱？

标价的地块很少。2026年10月6日，Canggu有11块标价的永久产权地块，每公亩（100平方米）要价中位数为10亿印尼盾；Uluwatu有5块，中位数为7.5亿印尼盾；Ubud有3块，中位数为5亿印尼盾。2026年10月18日，全巴厘岛永久产权地块的要价中位数为50亿印尼盾（36个房源）。

巴厘岛的土地租约有多长？

2026年10月18日，Baliestate合作中介挂牌并注明租期的租赁产权地块中，租期中位数为25年（82个房源）。租期、续期价格以及期满时建筑归谁，都由契据确定。

如何查询巴厘岛土地的规划分区？

先在ATR/BPN的GISTARU或Bhumi地图上初筛地块，然后从县级详细空间规划（RDTR）——没有RDTR的则依RTRW——取得这块地分区的书面确认，并通过OSS取得针对您拟定用途的KKPR确认。绿带和受保护农田上不能建别墅。

可以在巴厘岛租来的地上建别墅吗？

可以，前提是契据允许建造并写明租期结束时建筑归谁，分区允许该用途，并且您在动工前取得PBG。除非契据另有约定，建筑会随土地一起归还土地所有人，所以剩余租期必须足够长，才能收回成本。

在巴厘岛找房？

把预算和日期告诉 Baliestate 助手。它会在几分钟内回复合适的房源，并安排看房。

问 AI

产权类型、租期和永久产权价格数据，基于2026年10月18日Baliestate合作中介挂牌的地块，与租赁产权指南所发布的一致；每公亩价格基于2026年10月6日的39块标价地块，与自建还是买房指南所发布的一致。这些是要价，不是成交价。一般信息，不构成法律意见：付款之前，请向持牌印尼公证人（PPAT）核实具体地块。

来源与延伸阅读

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