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バリ島で土地を買う：権利証、用途地域、接道、外国人が持てる権利

バリ島の土地の価値は、権利の種類、用途地域、接道によって何を建てられるかで決まります。外国人の土地の持ち方、確認すべき点、物件の売り出し価格を解説します。

2026年10月18日更新 · 8分で読めます

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外国人が土地を持つ方法

区画を選ぶ前に、まず保有の仕組みを決めます。それによって何に署名し、誰が権利証を持ち、土地で何ができるかが決まるからです。所有権であるHak Milikは、土地基本法第21条によりインドネシア国民に限られています。名義人に代わりに持ってもらう方法は同法第26条2項により無効で、バリ州のPerda 4/2026はその仲介も禁じています。

方法保有するもの期間向いている用途
賃借（Hak Sewa）地主との公正証書による契約。土地は地主のもののままです証書の定めによります。土地の賃借は25年前後が一般的です会社を設立せずに自宅やヴィラを建てる場合
PT PMAを通じたHGB会社名義で登記された建築権30＋20＋30年（PP 18/2021）賃貸事業。抵当に入れたり転売したりできる土地
Hak Pakai本人名義で登記された使用権国有地では30＋20＋30年、Hak Milikの土地では合意で決定KITASかKITAPで自ら住む家。賃貸には不可

Cangguの売り土地

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土地を借りて建てる

土地の賃借はヴィラの賃借と同じ仕組みです。公正証書で期間を定め、証書に別段の定めがない限り、建てたものは期間満了時に地主に戻ります。賃料は通常アール当たりの年額で提示され、地主との交渉で決まります。そのため、ネットで価格が出ているリースホールドの区画はごくわずかです。

署名前に、証書に4つの点がはっきり書かれている必要があります。建築してよいこととその内容、期間満了時に建物を誰が所有するか、転貸と譲渡ができるか（できなければヴィラを貸すことも残りの賃借期間を売ることもできません）、そして延長の価格または算定方法です。25年の賃借地に建てた建物は、その期間内に費用を回収しなければなりません。賃借の開始を遅らせない限り、一般に12〜18ヶ月とされる建設期間も期間から差し引かれます。

確認1：権利証

登記済みの区画には権利証（sertipikat）があり、権利の種類（Hak Milik、HGB、Hak Pakai）、権利者、土地登記所が記載され、測量図（surat ukur）が添付されています。自分で選んだ公証人（PPAT）が土地登記所で売主の身元と照合し、抵当権（Hak Tanggungan）や裁判所の差押えが登記されていないことを確認します。ATR/BPNのBhumiポータルでは区画の基本的な登記状況が分かり、最初のふるい分けには役立ちますが、権利の確認にはなりません。

バリ島には未登記の土地もあり、権利証ではなく古い納税記録や村の記録が根拠になっています。こうした土地は、きれいな移転や登記された賃借の前に登記が必要で、時間がかかるうえ、権利を争う主張が表に出ることもあります。慣習村（desa adat）が持つ土地は、一般に個人が売れるものではありません。何よりも先に、検討している土地がどの種類かを公証人に尋ねてください。

土地が夫婦の共有財産であれば夫婦双方が、相続した土地であれば持分のある全員が署名するかを確認します。相続や分筆を経た区画は、デューデリジェンスが通常の2〜4週間より長くかかりがちです。

確認2：用途地域、農地、海岸

何を建てられるかは空間計画で決まります。県の詳細計画（RDTR）があればそれ、なければ一般計画（RTRW）です。これは土地を見ても権利証を見ても分かりません。グリーンベルト（jalur hijau）は農業用の地域指定で、近所にいくら建物があっても、そこに建てた商業用ヴィラは合法ではありません。Perda 4/2026以降、生産農地を観光宿泊施設に転用することも州の管理下に置かれ、保護農地（LP2B）の転用は法律41/2009により国の法律違反となります。

OSSで取得するKKPR確認は、特定の区画を何に使えるかを書面で示すもので、PBG建築許可はこれと照らし合わせて審査されます。さらに海岸、河川、寺院からのセットバックも適用されます。2025年7月のBinginでの取り壊しは、県有地の海岸セットバック内にあった建物が対象でした。オンライン地図の色分けはふるい分けにすぎません。手付金を払う前に、その区画の用途地域を書面で確認してください。

確認3：接道、面積、水、電気

これらは、依頼しない限り公証人が行う義務のない確認です。どれも、安い区画を高くつく区画に変えかねません。

  • 接道：権利証に記録された通行権、または公道に面した間口で、生コン車が通れる幅があること。袋地の所有者は補償を払って隣地の通行を求めることができますが、すでに持っている接道よりはるかに弱い立場です。
  • 面積：法的な面積は権利証の面積であり、塀の位置ではありません。土地登記所か認可測量士（KJSB）に改めて測量を依頼し、surat ukurと比べてください。
  • 水：私設の井戸にはSIPA許可が必要です。Bukitの石灰岩地では、CangguやTabananの沖積地より井戸が深く、費用もかさみます。
  • 電気：最寄りのPLN送電線までの距離と、接続できる容量を確認します。ヴィラのエアコンやプールのポンプには、一般家庭向けの基本契約以上の容量が必要です。
  • 形状：同じ面積でも細長い区画や不整形な区画は別物の資産です。セットバックで建てられる範囲がほとんど残らないこともあります。

価格を明記した土地の売り出し価格

土地はバリ島の価格データの中で最も情報が乏しい分野です。2026年10月6日時点で、価格と面積の両方を載せていた土地物件は142件中39件だけで、残りは価格応相談でした。下表の中央値はフリーホールド区画のアール当たり価格で、いずれもごく少数の物件に基づくため、相場ではなく目安の幅として読んでください。

エリアアール（100 m²）当たり価格帯価格掲載区画
Canggu中央値10億ルピア6億〜25億11
Uluwatu（Pecatuを含む）中央値7億5,000万ルピア3億5,000万〜17億5,000万5
Ubud中央値5億ルピア3億7,500万〜6億6,700万3

進める順番

個々の手順より順番のほうが大切です。土地購入の失敗のほとんどは、確認より先にお金が動いたときに起きているからです。

  • 保有の仕組みを決める：賃借、PT PMAによるHGB、またはHak Pakai。
  • 区画をふるい分ける：登記はBhumi、用途地域は空間計画の地図、接道と傾斜は現地訪問で確認。
  • 売主側ではなく、自分の公証人（PPAT）を選任する。
  • 手付金の前にすべて確認する：権利証、所有者、負担、書面での用途地域（KKPR）、接道、新たな測量、未払いのPBB。
  • 確認で問題が出れば手付金が返金される条件付きの契約に署名する。
  • 資金をインドネシア国内でルピアに替え、登記を伴う移転では取得税（BPHTB）を納める。
  • 賃借証書またはPPAT証書に署名し、領収書ではなく登記済みの権利証か署名済みの証書を受け取る。
  • 設計はそれからで、建築前にPBGを申請する。

よくある質問

外国人はバリ島で土地を買えますか？

本人名義の所有権（Hak Milik）としては買えません。外国人は公正証書で土地を賃借するか、PT PMA会社を通じてHak Guna Bangunanを持つか、KITASかKITAPを持って住む自宅のためにHak Pakaiを持つことができます。自分のお金でインドネシア人名義にした「フリーホールド」の区画は名義借りにあたり、土地基本法第26条2項により無効です。

バリ島の土地はいくらしますか？

価格を明記した区画はわずかです。2026年10月6日時点で、価格を掲載したフリーホールド区画のアール（100 m²）当たり中央値は、Canggu（11区画）で10億ルピア、Uluwatu（5区画）で7億5,000万ルピア、Ubud（3区画）で5億ルピアでした。2026年10月18日時点では、バリ島全体のフリーホールド区画36件の売り出し価格の中央値は50億ルピアでした。

バリ島の土地の賃借期間はどのくらいですか？

2026年10月18日にBaliestateの提携不動産会社が掲載し、期間を明記していたリースホールド区画82件の中央値は25年でした。期間、延長価格、期間満了時に建物を誰が所有するかは、すべて証書で決まります。

バリ島の土地の用途地域はどう確認しますか？

ATR/BPNのGISTARUやBhumiの地図で区画をふるい分けたうえで、県の詳細空間計画（RDTR）、RDTRがなければRTRWに基づくその区画の用途地域を書面で入手し、OSSで予定用途のKKPR確認を取ります。グリーンベルトや保護農地にはヴィラを建てられません。

バリ島の賃借地にヴィラを建てられますか？

はい。証書が建築を認め、期間満了時に建物を誰が所有するかを定めていて、用途地域がその用途を認め、建築前にPBGを取得すれば建てられます。証書に別段の定めがない限り、建物は土地とともに地主に戻るため、残りの期間は費用を回収できる長さでなければなりません。

バリ島で住まいをお探しですか？

Baliestateのアシスタントに予算と日程を伝えてください。数分で条件に合う物件を返信し、内見を予約します。

AI に質問

権利形態、賃借期間、フリーホールド価格の数値は、2026年10月18日にBaliestateの提携不動産会社が掲載した区画に基づき、リースホールドのガイドで公開しているものです。アール当たり価格は2026年10月6日時点で価格を掲載していた39区画に基づき、建てるか買うかのガイドで公開しているものです。いずれも成約価格ではなく売り出し価格です。一般的な情報であり法的助言ではありません。支払いの前に、特定の区画についてはインドネシアの認可公証人（PPAT）に確認してください。

出典と参考資料

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