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バリ島とインドネシアの借地権と所有権（2026年）：誰が持てるのか

所有権（Hak Milik）はインドネシア人だけのものです。外国人は借地権（2026年10月の中央値は40億ルピア、所有権は81億ルピア）、Hak Pakai、またはPT PMAを通じたHGBを取得します。

公開日：2026年9月21日 · 2026年10月29日更新 · 規則の確認日：2026年10月13日 · 17分で読めます

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借地権と所有権の違いを一覧で

両者は同じものの上下ではなく、まったく別物です。所有権は土地に対する登記された恒久的な権利で、借地権は他人の土地を決まった年数だけ使う契約です。価格、転売、リスクの違いのほとんどはここから生まれます。権利は土地の権利証に書かれていること、契約は売り手と合意したことです。バリ島のわかりにくい物件情報は、ほぼすべてこの両者を混同しています。

借地権（Hak Sewa）所有権（Hak Milik）
誰が持てるか外国人を含め誰でも、公正証書によってインドネシア国民のみ（UUPA第21条）
期間証書に定めた年数。2026年10月18日の提携先の売り物件744件で中央値26年恒久
権利の性質土地所有者との契約土地局（BPN）に登記された権利
売り住宅の希望価格中央値（2026年10月18日）40億ルピア（742件）81億ルピア（143件）
権利形態を明記した売り住宅に占める割合84%（905件中760件）16%（905件中145件）
期間満了時証書に延長の定めがない限り、土地も建物も所有者に戻る終わりはない
転売売れるのは残りの年数のみで、証書が譲渡を認めている場合に限る土地そのもの
住宅ローン借地権には登記された抵当権（Hak Tanggungan）を設定できない可能（インドネシア人の名義人の場合）
取得税（BPHTB）課税されない：借地権は登記された権利ではない県の非課税枠を超えた部分に、価格の最大5%
価値を決めるもの残存年数、延長条項、転貸と譲渡の権利立地、広さ、用途地域、アクセス

Cangguの売り物件

196件をすべて見る →

  • Townhouse 2BR in Canggu

    Canggu · 寝室2室

    Rp 4.706.550.250

    Cangguの類似leasehold 寝室2 物件20件 (広さ±30%, リース19.5〜32.5年)の中央値 Rp 4.751.500.000 とほぼ同じです。

  • Villa 4BR in Canggu

    Canggu · 寝室4室

    Rp 8.145.952.356

    Cangguの類似leasehold 寝室4 物件8件 (広さ±50%, リース16.5〜27.5年)の中央値（Rp 8.687.500.000）より6%安い。

どの仕組みがどの外国人購入者に合うか

賃貸に出さない別荘なら、借地権が一般的な選択です。証書が転貸を認めていれば、借地権の物件もPT PMAを通じて貸し出せます。KITASやKITAPでバリ島に住み、家を自分の名義で登記したいなら、Hak Pakaiがまさにそのための権利ですが、居住用であって賃貸用ではありません。ヴィラが泊単位の貸し出し、複数ユニット、スタッフを伴う事業であれば、Hak Guna Bangunanを保有するPT PMAを使うことになり、毎年会社を運営する費用がかかります。

エリア別の借地権と所有権の価格

2026年10月18日にBaliestateの提携不動産会社が掲載した売り住宅（完成済みとオフプラン）の希望価格の中央値と、その根拠となる物件数です。10件未満の中央値は表示していません。両列が同じような家であることはまれです。Pererenan では所有権の中央値の住宅は土地296 m²に寝室4つ、借地権は126 m²に寝室2つです。どちらも約155 m²の土地に寝室2つが並ぶ Canggu では、中央値はほぼ同じです。

借地権は残存期間の年あたりの価格で比べてください。バリ島全体では、価格と期間の両方を明記した729件の売り借地権物件で、表示期間の年あたりの中央値は1億5,000万ルピアでした。年あたりの費用が最も高いのは Canggu の1億9,000万ルピア、最も安いのは Nusa Dua と Seseh の1億ルピア未満で、Seseh は期間も最短の中央値18年でした。エリアページと価格指数はこれらの中央値を毎時再計算しています。

エリア借地権の中央値借地権の期間年あたり（期間の中央値）所有権の中央値
Canggu48億ルピア（164）1億9,000万ルピア（25年、161）47億ルピア（40）
Uluwatu42億ルピア（222）1億5,100万ルピア（27年、220）75億ルピア（42）
Tabanan44億ルピア（67）1億4,600万ルピア（27年、66）134億ルピア（24）
Pererenan38億ルピア（31）1億6,500万ルピア（25年、30）152億ルピア（16）
Ubud38億ルピア（90）1億3,700万ルピア（29年、90）–
Sanur35億ルピア（41）1億1,600万ルピア（30年、40）–
Nusa Dua29億ルピア（28）9,600万ルピア（30年、28）–
Seminyak27億ルピア（27）1億4,600万ルピア（24年、27）–
Seseh26億ルピア（40）9,800万ルピア（18年、37）–

4種類の土地権利と、それぞれを持てる人

バリ島で不動産を買う人が出会う権利は4種類です。うち3つは土地局（BPN、国家土地庁）に登記され、権利証で証明される権利です。残る一つの借地は土地所有者との契約で、そもそも土地の権利ではありません。外国人は、居住許可があれば本人名義で登記された権利Hak Pakaiを、会社を通じてPT PMAが保有するHGBを持てます。借地にはそのどちらも必要ありません。

権利誰が持てるか期間BPNに登記されるか法的根拠
Hak Milik（所有権）インドネシア国民のみ。ほかに政府が指定する法人恒久はい、権利証ありUUPA第20–21条
Hak Guna Bangunan（HGB、建築権）インドネシア国民と、PT PMAを含むインドネシア法に基づき設立された会社。外国人個人は不可30年、20年の延長、30年の更新が可能はい、名義人の名前で権利証が発行されるUUPA第36条、PP 18/2021第34条・第37条
Hak Pakai（使用権）インドネシア国民と法人、およびインドネシアに居住する外国人国有地では30 + 20 + 30年。Hak Milikの土地では付与証書で定められ、一般に最長30年とされるはい、名義人に登記されるUUPA第42条、PP 18/2021第49–53条
Hak Sewa（借地）誰でも、土地所有者との契約によって証書の定めによる。バリ島の借地は通常25–30年いいえ：公正証書であり、土地の権利ではないUUPA第44–45条、民法第1548–1600条

借地権：時間を買うことと、その価値を決める条項

借地権で買うのは、土地とその上の建物を決まった期間使う権利です。土地はインドネシア人の所有者のもとに残り、期間が終われば、証書に別段の定めがない限り土地も建物も所有者に戻ります。これは欠陥ではなくそういう取引であり、だからこそ借地権のヴィラは所有権の土地に建つ同じ家のごく一部の価格で買えるのです。

借地権の価値を決める数字は二つ、残存年数と延長条件です。2026年10月6日の提携先の物件では、残り20年未満の完成済み借地権ヴィラの希望価格は建物m²あたり中央値2,680万ルピアで、25–30年の物件の3,110万ルピアと比べて約14%安いだけで、年数は3分の1少なくなります。つまり使用年数あたりで見ると、短い借地が最も割高な時間の買い方でした。当初の証書で価格や算定式とともに合意された延長には大きな価値があります。「その時点で」交渉するという延長には価値がありません。その頃には、所有者はその家があなたにとっていくらの価値があるかを正確に知っているからです。民法第1576条は、土地が売却されても既存の借地契約が新しい所有者に引き継がれると定めていますが、守られるのはすでに合意した期間であり、まだ行使していない延長オプションではありません。

土地も同じ形で借ります。公正証書により期間を定め、建てた建物は証書に別段の定めがない限り期間満了時に土地所有者に戻ります。2026年10月18日に提携不動産会社が掲載し、権利形態を明記した区画142件のうち105件が借地権で、期間の中央値は25年でした。用途地域、アクセス、建築前に証書で認められている必要のある事項は土地ガイドで解説しています。

  • 当初の付与年数ではなく残存年数を見てください。9年目に売られる30年の借地は、21年分の資産です。
  • 借地権同士を比べる前に、希望価格を残存年数で割ってください。
  • 延長価格が固定か、算定式に基づくかを確認してください。「別途協議」は条件ではありません。
  • 転貸と譲渡ができるかを確認してください。両方がなければ、ヴィラを貸すことも、残りの借地期間を売ることもできません。

Hak Pakai：住んでいる間、自分の名義で持つ家

Hak Pakaiは土地を使用する登記された権利で、有効なKITASまたはKITAPを持ちインドネシアに居住する外国人が取得できます。国有地では、PP 18/2021により当初30年、20年の延長、30年の更新で最長80年です。インドネシア人がまだHak Milikとして保有する土地では、登記された合意によって付与され、期間もその合意で決まります。

向いているかどうかは二つの条件で決まります。居住用なので、商業目的の賃貸はできません。また居住許可に依存するため、要件を満たさなくなれば、1年以内に要件を満たす人へ権利を移転しなければなりません。さらに、ATR/BPN大臣決定1241/SK-HK.02/IX/2022により、外国人が所有する住宅の最低購入価格はバリ島で50億ルピアと定められており、安いヴィラでは使えません。この基準額は決定で定められ変更されうるため、最新の金額は公証人に確認してください。

PT PMAを通じたHGB：ヴィラが事業の場合

PT PMAは外国人株主を持つインドネシアの有限会社です。PP 18/2021のもとでHak Guna Bangunanを30年保有でき、20年の延長と30年の更新が可能で、賃貸ヴィラに必要な事業許可も保有できます。その代償は会社そのものです。最低資本金（BKPM規則5/2025により事業分野ごとに払込25億ルピア、投資計画は100億ルピア超）、会計士、月次と年次の税務申告、許認可が、その年にヴィラが収入を生んだかどうかに関係なく必要です。年に数週間使うだけのヴィラ一軒では、その費用が見合うことはまずありません。賃貸事業なら、収入を合法にするのがこの仕組みです。

所有権の土地は恒久であるため、同じ建物でも借地権よりはるかに高く掲載されています。外国人にとって、その上乗せ分で直接得られるものはありません。所有権の土地に手が届くのは、HGBに転換するPT PMAを通じるか、所有者から借りる場合だけです。ですから同じ条件で比べてください。借地権の残存年数あたりの価格と、会社ルートで同じ年数分を取得・運営する費用（土地局での転換、会社設立、買い手の取得税を含む）とを比べることです。

「外国人向けフリーホールド」がノミニーである理由と、それが失敗する理由

ノミニーの取り決めとは、Hak Milikの権利証にインドネシア国民の名前を載せ、付随する合意書（貸付契約、委任状、債務確認書）で外国人の買い手に支配権を約束するものです。土地基本法第26条(2)は、直接・間接を問わずHak Milikの所有権を外国人に移すあらゆる取り決めを無効とし、こうした仕組みが争われた事例では、権利証に名前のある人が所有者として扱われてきました。

生産的な農地の転用を規制しノミニーによる土地所有を禁じるバリ州のPerda 4/2026は、2026年2月24日に Wayan Koster 州知事が署名し、州レベルの禁止を加えました。条文を引用するDNT Lawyersによれば、ノミニーの取り決めの仲介禁止は第14条、制裁は第20条にあり、制裁は行政処分（許可の取り消し、取り壊し、土地の原状回復、罰金）で、刑事責任は国の法律に委ねられています。多くの報道や本ガイドの以前の版は、このPerdaに最長5年の禁錮と10億ルピアの罰金があるとしていましたが、その出典は確認できませんでした。これらの数字は、持続可能な食料農地の保護に関する法律41/2009第72条(1)、つまり土地利用に関する国の罰則と一致します。地方条例がそれを独自に定めることはできません。法律12/2011第15条がPerda自体の罰則に上限を設けており、Hukumonlineの解釈では、2026年1月2日に施行された法律1/2026により地方条例に残る罰則は罰金のみです。2026年10月13日時点で、jdih.baliprov.go.id と peraturan.bpk.go.id にPerdaの全文は見つからなかったため、ここでの文言は報道に基づくもので、私たち自身が読んだものではありません。

外国人の買い手に「フリーホールド」と書かれた物件があれば、権利証に誰の名前が載るのかを尋ねてください。あなた自身、あなたの会社、またはあなた名義の借地以外の答えであれば、それが問題です。

よく聞く4つの話を検証

  • 「ノミニーが家族や信頼できるパートナーならフリーホールドでも安全」。ノミニーが誰であっても、この取り決めは土地基本法第26条(2)により無効です。
  • 「99年の借地です」。インドネシア法に借地期間の上限はありませんが、借地の価値は土地所有者の権利と証書次第です。権利を確認していない相手からの長期契約は、所有ではなく長い約束にすぎません。
  • 「所有者が土地を売れば借地は終わる」。借地契約にそう書かれていない限り終わりません。民法第1576条により、既存の借地は新しい所有者に対しても効力を保ちます。
  • 「Hak Pakaiなら家を貸し出せる」。Hak Pakaiは居住のために付与される権利です。賃料を生むヴィラは、HGBを保有し必要な事業許可を備えたPT PMAで持つべきものです。

法定税率による税金と手数料

以下は国の法律が定める税率です。各県は国の上限の範囲内でBPHTBとPBBの税率および非課税枠を独自に定めるため、予算を立てる前に公証人に地元の数字を確認してください。公証人の報酬は一律1%ではなく、逓減する料率の上限です。ATR/BPN規則33/2021では、30億ルピアのPPAT証書の報酬は0.25%、つまり750万ルピアを超えてはなりません。

費用支払う人税率・料率根拠規定
BPHTB取得税登記された権利（Hak Pakai、HGB、Hak Milik）の買い手価格、または課税評価額（NJOP）が高ければその額の最大5%。県の非課税枠（8,000万ルピア以上）を超えた部分に課税。借地は課税対象の権利に含まれない。法律1/2022第46–47条
売り手の最終所得税（PPh）登記された権利の売り手譲渡総額の2.5%PP 34/2016第2条
借地料にかかる税賃料を受け取る土地所有者賃料総額に対し10%の分離課税PP 34/2017
Hak PakaiまたはHGBの移転証書のPPAT報酬合意により、通常は買い手5億ルピアまで最大1%、10億ルピアまで0.75%、25億ルピアまで0.5%、それを超える部分0.25%PP 24/2016第32条(1)、ATR/BPN規則33/2021第1条
借地証書の公証人報酬当事者間の合意による1億ルピアまで最大2.5%、10億ルピアまで1.5%、それを超える部分は合意により最大1%法律30/2004第36条(3)（法律2/2014による改正後）
PBB年間土地建物税毎年の名義人または使用者。どちらが払うかは借地契約に明記すべき課税評価額の最大0.5%、税率は各県が定める法律1/2022第41条

バリ島以外：インドネシア全土の借地権と所有権

上記のうちPerda 4/2026以外はすべて国の法律なので、Lombok、Jakarta、そのほかインドネシアのどこでも同じです。所有権（Hak Milik）は国民のみ、Hak Pakaiは居住する外国人、HGBは会社、借地は誰でも可能で、ノミニーは土地基本法第26条(2)により無効です。場所によって変わるのは地域の事情で、県のBPHTBとPBBの税率、用途地域計画、そしてATR/BPN決定1241/2022が州ごとに定める外国人住宅の最低価格です。

2026年、バリ島の借地権は良い投資でしょうか。それを決着させる公的記録はありません。インドネシアは成約価格を公表しないため、当社のものを含め、価格や利回りの数字はすべて希望価格から算出されています。25年の借地は毎年その期間の25分の1を使い切るので、利回りはそれと差し引きで考える必要があります。表面利回りから何が差し引かれるかは賃貸利回りガイドで、現在の中央値はエリアページで確認できます。

本ガイドの根拠となる法令

上記の法的な記述は、いずれも以下のどれかに基づいています。公証人や弁護士が直接確認できるよう、条番号を記載しています。

法令定めている内容
法律5/1960（土地基本法、UUPA）第21条(1)Hak Milikはインドネシア国民のみ
UUPA第21条(3)相続や婚姻でHak Milikを取得した外国人は1年以内に手放さなければならない
UUPA第26条(2)直接・間接を問わず、Hak Milikを外国人に移す譲渡はすべて無効
UUPA第36条、第42条、第44–45条HGBとHak Pakaiを持てる人、建築用地の借地
土地権利に関するPP 18/2021HGBとHak Pakaiの期間30 + 20 + 30年、名義人が要件を満たさなくなった場合の権利移転期限1年（第35条・第50条）
ATR/BPN決定1241/SK-HK.02/IX/2022外国人が所有できる住宅の最低価格：バリ島で50億ルピア
BKPM規則5/2025PT PMAの払込資本金：事業分野ごとに25億ルピア
民法第1576条借地契約に定めがない限り、土地の売却で既存の借地は終わらない
法律41/2009第72条保護農地（LP2B）の転用に対する最長5年の禁錮と10億ルピアの罰金
法律12/2011第15条、法律1/2026地方条例が定めうる刑事罰の上限
バリ州Perda 4/2026ノミニーによる土地所有の州レベルの禁止と農地転用の規制。条文は報道によるもので、当社は未確認
法律1/2022（地方税）、PP 34/2016、PP 34/2017費用表のBPHTB、PBB、所得税
PP 24/2016、ATR/BPN規則33/2021PPAT報酬の上限とその料率表
法律30/2004第36条（法律2/2014による改正後）借地証書の公証人報酬の上限

よくある質問

外国人はバリ島やインドネシアで所有権の不動産を買えますか？

いいえ。所有権（Hak Milik）は、国の法律である土地基本法第21条によりインドネシア国民に限られています。外国人が持てるのは、借地権、KITASまたはKITAPがある場合のHak Pakai、PT PMA会社を通じたHak Guna Bangunanです。

バリ島では借地権と所有権のどちらが良いですか？

外国人の買い手には所有権という選択肢がないため、実際の選択は借地権、Hak Pakai、HGBを保有するPT PMAのいずれかです。借地権が最も簡単で、たいていの別荘に向いています。Hak Pakaiは自分の名義で家を持ちたい居住者に、PT PMAは賃貸事業に向いています。

バリ島の借地権は所有権よりどのくらい安いですか？

2026年10月18日、Baliestateの提携先物件のうち売り住宅の希望価格の中央値は、借地権が40億ルピア（742件）、所有権が81億ルピア（143件）でした。条件をそろえると差は小さく、寝室2つの住宅は借地権で38億ルピア、所有権で46億ルピアで、Canggu では両者の中央値がほぼ同じでした。

バリ島の借地権の期間はどのくらいですか？

通常は25〜30年です。2026年10月18日にBaliestateの提携不動産会社が掲載し、期間を明記した借地権物件の中央値は26年で、完成済みヴィラは25年、オフプランは28年でした。

バリ島の借地契約が満了するとどうなりますか？

当初の証書で価格や算定式つきの延長が認められていない限り、土地とその上に建てたものはすべて土地所有者に戻ります。後から交渉する延長は、所有者の言い値になります。

借地権のヴィラを貸し出せますか？

借地契約が転貸を認めている場合に限ります。また泊単位の貸し出しには、バリ島が現在取り締まっている事業許可も必要です。Hak Pakaiでは商業目的の賃貸は一切認められていません。

インドネシア人のノミニーを通じて「フリーホールド」を買うのは安全ですか？

いいえ。この取り決めは土地基本法第26条(2)により無効なので、法律が所有者と認めるのは権利証に名前のある人です。バリ州のPerda 4/2026もその仲介を禁じ、許可の取り消し、取り壊し、罰金などの行政処分を科しています。よく引用される最長5年の禁錮と10億ルピアの罰金は、Perdaではなく国の農地転用に関する法律（法律41/2009）に由来します。

外国人はバリ島でヴィラを買うための住宅ローンを組めますか？

まれです。インドネシアの銀行が外国人に融資するのは、KITASまたはKITAP、現地での収入、多額の頭金がある場合に限られます。また借地権には登記された抵当権（Hak Tanggungan）を設定できません。法律4/1996がそれを認めるのは、HGBやHak Pakaiのような登記された権利だけです。バリ島での外国人による購入の大半は現金払いです。

バリ島で住まいをお探しですか？

Baliestateのアシスタントに予算と日程を伝えてください。数分で条件に合う物件を返信し、内見を予約します。

AI に質問

権利形態・エリア・寝室数別の価格、借地権の割合、借地期間、土地の数値は2026年10月18日の提携不動産会社の物件の中央値です。完成状況別の借地期間とm²あたり価格は2026年10月6日の物件に基づきます。Perda 4/2026はバリ島の報道（2026年2月25–27日）とDNT Lawyersによる条文の解釈に基づいて記述しています。2026年10月13日時点で jdih.baliprov.go.id と peraturan.bpk.go.id に条文は見つかりませんでした。一般的な情報であり法的助言ではありません。資金を投じる前に、インドネシアの認可公証人（PPAT）に確認してください。

出典と参考資料

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