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外国人はバリ島で不動産を買える？2026年の法律ガイドと購入手順

買えます。方法はリースホールド（25〜30年）、KITAS/KITAP保有者のHak Pakai、PT PMAを通じたHGBのいずれかで、所有権（フリーホールド）やノミニーは使えません。2026年版の8つの手順、費用、ルールを解説します。

公開日：2026年10月7日 · 2026年10月29日更新 · 規則の確認日：2026年10月13日 · 11分で読めます

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外国人が使える3つの所有形態

まず所有形態を決めるのは、それによって証書、税金、そしてその家で何ができるかが決まるからです。リースホールドは土地所有者との公正証書による契約で、土地の権利ではなく、ビザも不要です。Hak PakaiとHGBは土地局（BPN）に登記され、権利証書で証明される権利です。Hak Pakaiは本人名義、HGBは会社名義になります。

所有形態利用できる人期間向いている用途賃貸に出せるかBPNに登記されるか
リースホールド（Hak Sewa）誰でも、ビザ不要証書に定めた年数（通常25〜30年）と、証書で定めた延長分初めてのヴィラ、別荘証書で認められている場合のみ。泊単位の短期貸しにはヴィラの許認可も必要いいえ：公正証書のみ
Hak PakaiKITASまたはKITAPでインドネシアに住む外国人国有地上で30 + 20 + 30年（PP 18/2021）居住者が自分の名義で住む家いいえ：居住用のみはい、本人名義
PT PMAを通じたHGB外国資本のインドネシア法人30 + 20 + 30年（PP 18/2021）賃貸事業、複数の物件はい、ヴィラの事業許認可があればはい、会社名義
フリーホールド（Hak Milik）インドネシア国民のみ（UUPA第21条）無期限——はい
ノミニーによる「フリーホールド」外国人には違法（UUPA第26条第2項、Perda 4/2026）——名義人の判断次第他人の名義

Cangguの売り物件

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8つの手順を順番に

バリ島での購入トラブルのほとんどは、本来先に済ませるべき確認の前にお金が動いてしまったことが原因です。

手順内容担当避けるべき失敗
1. 所有形態リースホールド、Hak Pakai、またはPT PMAによるHGB本人（弁護士と相談）申し込みの後で決める
2. 申し込み価格、期間、延長条件をルピア建てで合意本人と売主価格をドルだけで決める
3. 公証人自分でNotaris/PPATを選任本人売主側の公証人を使う
4. デューデリジェンス権利、所有者、用途地域、接道、許認可、PBB公証人と、本人による確認先に手付金を払う
5. 条件付き契約条件付きで手付金を支払う（売買ならPPJB）公証人が作成無条件の手付金
6. 資金インドネシア国内でルピアに両替した資金本人と銀行署名当日に両替する
7. 税金登記される権利ではBPHTBを納付、売主の税金も精算買主と売主最終日まで後回しにする
8. 証書と登記リース証書、またはBPNに登記するPPAT証書Notaris/PPAT登記済みの書類を受け取らない

ステップ1：ヴィラより先に所有形態を決める

外国人はインドネシアのフリーホールドであるHak Milikを持てません。合法的な方法は、一定期間土地を使う契約であるリースホールド、居住許可に結びつき住むことを目的としたHak Pakai、そして物件で賃貸収入を得る場合に使う外国資本の会社ルート、つまりPT PMAが保有するHak Guna Bangunanです。BKPM Regulation 5/2025により、PT PMAの最低払込資本金は事業分野ごとに25億ルピアで、投資計画は100億ルピア超が求められます。また会社はヴィラが収益を上げているかどうかにかかわらず毎月税務申告をしなければなりません。

どれを選ぶかで、ヴィラでできることが決まります。Hak Pakaiでは商業的な賃貸はできず、ATR/BPN Decree 1241/SK-HK.02/IX/2022は、バリ島で外国人が取得する住宅の最低価格を50億ルピアと定めています。リースホールドは証書で認められている場合にのみ賃貸に出せ、その価値は残存年数と延長条項で決まります。2026年10月6日時点の提携物件では、残存期間20年未満の完成済みリースホールドヴィラの建物m²あたり価格の中央値は2,680万ルピアで、25〜30年の物件は3,110万ルピアでした。つまり短いリースは、期間を買う方法としては最も割高でした。

ステップ2：価格はルピアで合意し、パンフレットではなくリース契約を読む

Bank Indonesia Regulation 17/3/PBI/2015により、インドネシア国内の取引はルピアで決済しなければなりません。署名まで変動するドル建ての額ではなく、ルピアの金額で合意しましょう。リースホールドでは、価格と同時に期間、延長価格またはその算定方法、転貸と譲渡の権利を取り決めます。「延長はその時点で協議」は条件とはいえません。リースホールド同士を比べるときは残存年数で割った年あたりの価格で比べます。エリアごとの中央値はリースホールドのガイドに載っています。

ステップ3〜5：独立した公証人、確認、そして手付金

売主や仲介業者が紹介する公証人ではなく、自分で公証人を依頼しましょう。PPATの権限は州全体に及ぶため、バリ島で資格を持つPPATなら誰でも担当できます。リースはPPATが扱う権利移転に含まれないためNotarisが必要で、Hak PakaiやHGBにはPPATが必要です。多くの事務所は両方の資格を持っているので、どちらの立場で手続きするのかを確認してください。

デューデリジェンスは手付金の前に行います。土地局で権利証書を売主の身元と照合し、担保設定、用途地域、法的な接道、建物がある場合は建築許可（PBG）、未払いの土地税を確認します。ATR/BPNのBhumiポータルは最初の確認には便利ですが、代わりにはなりません。そのうえで、条件が満たされなければ手付金が返金される条件付き契約に署名します。完成前物件（オフプラン）については、PP 12/2021が、開発業者が拘束力のある事前売買契約（PPJB）に署名する前に満たすべき条件を定めています。権利関係に問題のない物件のデューデリジェンスは通常2〜4週間ですが、相続、分筆、抵当権設定のある土地ではさらに時間がかかります。

ステップ6〜8：ルピア、税金、証書

引き渡しの前に、資金はインドネシア国内にルピアで用意しておく必要があります。登記される権利の場合は、証書の署名前にBPHTBの領収書を提示しなければなりません。BPHTBは取引額（課税評価額NJOPの方が高ければその額）の最大5%で、各県が定める非課税枠を差し引いて計算されます。この非課税枠はLaw 1/2022により最低8,000万ルピアです。BPHTBは登記された権利（Hak Pakai、HGB、Hak Milik）の移転にかかり、リースにはかかりません。登記された権利の売主は2.5%の分離課税の所得税を払い（PP 34/2016）、リース料を受け取る土地所有者は賃料に10%の分離課税がかかります（PP 34/2017）。

引き渡し時には、公証人が双方とともに証書に署名します。Hak PakaiやHGBの移転はその後土地局で登記され、新しい権利者の名義で権利証書が発行されます。リースホールドは、あなたと所有者の間の公正証書です。受領書ではなく登記済みの書類そのものを手にするまで、購入が完了したと考えないでください。

費用支払う人税率・料率根拠法令
BPHTB（取得税）Hak Pakai、HGB、Hak Milikの買主。リースには課されない最大5%。県の非課税枠（最低8,000万ルピア）を差し引いた額に課税Law 1/2022 第46〜47条
PPAT報酬（Hak PakaiまたはHGBの移転）合意によるが、通常は買主5億ルピアまでは最大1%、10億ルピアまで0.75%、25億ルピアまで0.5%、それ以上は0.25%PP 24/2016 第32条第1項、ATR/BPN Regulation 33/2021
公証人報酬（リース証書）合意による1億ルピアまでは最大2.5%、10億ルピアまで1.5%、それ以上は合意により最大1%Law 30/2004 第36条第3項（Law 2/2014による改正後）
売主の分離課税所得税登記された権利の売主移転総額の2.5%PP 34/2016 第2条
リース料への課税賃料を受け取る土地所有者賃料総額に対し10%の分離課税PP 34/2017
PBB（年間土地建物税）毎年の権利者または使用者。どちらが払うかはリース契約に明記すべき課税評価額の最大0.5%（県の税率による）Law 1/2022 第41条

ノミニーが近道にならない理由

ノミニー契約とは、インドネシア国民の名義でHak Milikの権利証書を取得し、別途の合意書で外国人買主に支配権を約束する仕組みです。土地基本法第26条第2項は、直接・間接を問わずHak Milikを外国人に移転する取り決めを無効としており、実際に争われた事例では、権利証書に名前のある人が所有者として扱われてきました。2026年2月24日に署名されたバリ州のPerda 4/2026は、その仲介を禁止しています。条文を読んだ法律事務所の説明によれば、Perda自体の罰則は行政処分（許可の取り消し、取り壊し、罰金）で、刑事責任は国の法律に委ねられています。Perdaで何が変わり、何が変わらないかはノミニーのガイドで解説しています。

北バリでの購入：ルールは同じ、未登記の土地が多い

Buleleng、Lovina、Singarajaでも、外国人の所有に関するルールは変わりません。同じリースホールド、Hak Pakai、PT PMAの形態が使え、ノミニーの禁止も同じです。違うのは土地です。北部には南海岸より権利証書制度の外にある区画が多いため、そこでの権利確認は形式的な手続きではなく最も重要な作業であり、価格に合意する前に済ませるべきです。北バリのガイドでは、このエリアで報告されている価格差と、その根拠の多くを占める空港計画が2026年7月に棚上げされたと報じられた件を取り上げています。

購入にビザは必要？

リースホールドやPT PMAによる購入には不要です。リースは契約であり、PT PMAでは会社が買主だからです。KITASやKITAPが必要なのは、それを前提とするHak Pakaiの場合だけです。要件を満たさなくなった場合、1年以内に権利を移転しなければなりません（PP 18/2021）。ヴィラに住むことは別の問題で、ビザのガイドで解説しています。E33FやE33Eの許可を持つリタイアメントビザの保有者はKITASを持っているため、50億ルピアの最低価格を満たせばHak Pakaiを取得できます。

よくある質問

2026年に外国人はバリ島で不動産を購入できますか？

できます。リースホールド、居住許可を持つ人のHak Pakai、またはPT PMAが保有するHak Guna Bangunanを利用します。土地基本法第21条により、外国人が自分の名義でフリーホールド（Hak Milik）を持つことはできません。

インドネシア人の友人や配偶者を通じて、外国人がバリ島でフリーホールドを持つことはできますか？

できません。名義人が誰であっても、この取り決めは土地基本法第26条第2項により無効で、バリ州のPerda 4/2026はその仲介を禁止しています。相続や婚姻によってHak Milikを取得した外国人は、1年以内に手放さなければなりません（UUPA第21条第3項）。

バリ島で不動産を購入する手続きは？

所有形態を決め、ルピアで価格に合意し、自分で公証人を選び、手付金の前にデューデリジェンスを終え、条件付き契約に署名し、資金をルピアに両替し、登記される権利ならBPHTBを納め、最後に証書に署名して登記します。

バリ島でヴィラを買うにはどれくらい時間がかかりますか？

権利関係に問題のない物件のデューデリジェンスは通常2〜4週間です。相続、分筆、抵当権設定のある土地ではさらに長くかかり、PT PMAは購入前に会社を設立しておく必要があります。確認を待とうとしない売主がいたら、それ自体が注意信号です。

バリ島でヴィラを買うときの費用は？

登記される権利では、県の非課税枠を差し引いた額に最大5%のBPHTBと、最大1%から25億ルピア超では0.25%まで下がるPPAT報酬がかかります（ATR/BPN Regulation 33/2021）。リースではBPHTBはかからず、公証人報酬は10億ルピア超の部分で最大1%です（Law 30/2004 第36条）。これらに加えてデューデリジェンスと弁護士の費用、PT PMAの場合は会社の設立・運営費用がかかります。

バリ島で購入するとき、手付金はいくら払いますか？

決まった額はなく、交渉で決まります。大切なのは、デューデリジェンスの後に、書面の条件付き契約に基づいて支払い、権利に問題がないことや有効な許可などの条件が満たされなければ返金されるようにしておくことです。

バリ島では公証人のほかに弁護士も必要ですか？

たいていは依頼する価値があります。公証人は権利を確認して証書を作成しますが、その取引が有利かどうかは助言しません。独立した弁護士なら、あなたの立場でリース条件、延長条項、所有形態を確認してくれます。

外国人は北バリで不動産を購入できますか？

できます。インドネシアのほかの地域と同じルールで、リースホールド、Hak Pakai、PT PMAのいずれかを使い、ノミニーは使いません。北部には未登記の土地が多いため、価格に合意する前に土地局で権利証書を確認してください。

バリ島で住まいをお探しですか？

Baliestateのアシスタントに予算と日程を伝えてください。数分で条件に合う物件を返信し、内見を予約します。

AI に質問

一般的な情報であり、法的助言ではありません。ルールは2026年10月13日に確認したもので、Law 5/1960、PP 18/2021、PP 24/2016、ATR/BPN Regulation 33/2021、ATR/BPN Decree 1241/2022、PP 12/2021、Law 1/2022、PP 34/2016、PP 34/2017、BKPM Regulation 5/2025、Bank Indonesia Regulation 17/3/PBI/2015、バリ州Perda 4/2026について、リンク先のガイドの説明に基づいています。権利形態の割合と中央値は2026年10月18日時点、m²あたり価格は2026年10月6日時点のBaliestate提携物件に基づきます。資金を投じる前に、資格を持つインドネシアの公証人（PPAT）と独立した弁護士に確認してください。

出典と参考資料

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