Villa 3BR in Tibubeneng
Tibubeneng · 3 сп.
Rp 4.842.316.123
Покупка
Может ли иностранец купить недвижимость на Бали? Юридический гид и шаги, 2026
Да: лизхолд (25–30 лет), Hak Pakai с KITAS/KITAP или HGB через PT PMA; никогда фрихолд или номинал. 8 шагов, расходы и правила, 2026.
Опубликовано 7 октября 2026 г. · Обновлено 29 октября 2026 г. · Нормы проверены 13 октября 2026 г. · 11 мин чтения
Ищете жильё на Бали?
Напишите ассистенту Baliestate бюджет и даты. Он за несколько минут пришлёт подходящие варианты и запишет на просмотры.
Три структуры, доступные иностранцу
Структура определяется первой, потому что от неё зависят акт, налоги и то, что вы вправе делать с домом. Лизхолд — это нотариальный договор с собственником земли, а не право на землю, и виза для него не нужна. Hak Pakai и HGB — права, зарегистрированные в земельном ведомстве (BPN) и подтверждённые сертификатом: Hak Pakai на ваше имя, HGB — на имя вашей компании.
| Структура | Кто может использовать | Срок | Для чего подходит | Можно ли сдавать в аренду? | Регистрируется в BPN? |
|---|---|---|---|---|---|
| Лизхолд (Hak Sewa) | Любой, виза не нужна | Срок, указанный в акте, обычно 25–30 лет, плюс продление, если акт его закрепляет | Первая вилла, дом для отдыха | Только если это разрешает акт; посуточная сдача требует ещё и лицензий виллы | Нет: нотариальный акт |
| Hak Pakai | Иностранец, живущий в Индонезии по KITAS или KITAP | 30 + 20 + 30 лет на государственной земле (PP 18/2021) | Собственный дом резидента, на его имя | Нет: только для проживания | Да, на ваше имя |
| HGB через PT PMA | Индонезийская компания с иностранным капиталом | 30 + 20 + 30 лет (PP 18/2021) | Арендный бизнес, несколько объектов | Да, при наличии бизнес-лицензий виллы | Да, на имя компании |
| Фрихолд (Hak Milik) | Только граждане Индонезии (UUPA ст. 21) | Бессрочно | — | — | Да |
| Номинальный «фрихолд» | Незаконен для иностранца (UUPA ст. 26(2); Perda 4/2026) | — | — | На усмотрение номинала | На чужое имя |
Недвижимость на продажу в Canggu
Смотреть все 197 →- 14% ниже медианной цены в районе Похожие leasehold 3 сп. villas в Canggu: 11 (±30% площадь, аренда 16.5–27.5 лет): Rp 5.617.000.000.
Townhouse 2BR in Canggu
Canggu · 2 сп.
Примерно как медианная цена по Похожие leasehold 2 сп. дома в Canggu: 20 (±30% площадь, аренда 19.5–32.5 лет): Rp 4.751.500.000.Rp 4.706.550.250
Villa 4BR in Canggu
Canggu · 4 сп.
6% ниже медианной цены в районе Похожие leasehold 4 сп. дома в Canggu: 8 (±50% площадь, аренда 16.5–27.5 лет): Rp 8.687.500.000.Rp 8.145.952.356
Восемь шагов по порядку
Почти каждая неудачная покупка на Бали срывается потому, что деньги ушли раньше проверки, которая должна была идти первой.
| Шаг | Что происходит | Кто делает | Какой ошибки избегать |
|---|---|---|---|
| 1. Структура | Лизхолд, Hak Pakai или PT PMA с HGB | Вы вместе с юристом | Выбор после предложения |
| 2. Предложение | Цена, срок и продление согласованы в рупиях | Вы и продавец | Цена только в долларах |
| 3. Нотариус | Назначен ваш собственный Notaris/PPAT | Вы | Нотариус продавца |
| 4. Проверка | Титул, собственник, зонирование, подъезд, разрешения, PBB | Нотариус плюс ваши собственные проверки | Задаток до проверки |
| 5. Договор с условиями | Задаток под условия (PPJB при продаже) | Готовит нотариус | Безусловный задаток |
| 6. Средства | Деньги конвертированы в рупии, в Индонезии | Вы и ваш банк | Конвертация в день подписания |
| 7. Налоги | BPHTB уплачен за зарегистрированный титул; налог продавца урегулирован | Покупатель и продавец | Откладывать на последний день |
| 8. Акт и регистрация | Акт аренды или акт PPAT, зарегистрированный в BPN | Notaris/PPAT | Не забрать зарегистрированный экземпляр |
Шаг 1: выберите структуру раньше виллы
Иностранец не может владеть Hak Milik — индонезийским правом собственности (фрихолд). Законные пути: лизхолд — договор на пользование землёй в течение фиксированного срока; Hak Pakai — право пользования, привязанное к виду на жительство и предназначенное для проживания; и Hak Guna Bangunan через PT PMA — путь через компанию с иностранным капиталом, когда объект будет приносить арендный доход. Минимальный оплаченный капитал PT PMA — 2,5 млрд IDR на вид деятельности по BKPM Regulation 5/2025 при инвестиционном плане свыше 10 млрд IDR, и компания ежемесячно подаёт налоговую отчётность независимо от того, приносит ли вилла доход.
Выбор определяет, что вы сможете делать с виллой. Hak Pakai не допускает коммерческой сдачи, а Решение ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 устанавливает минимальную цену дома иностранца на Бали в 5 млрд IDR. Лизхолд можно сдавать, только если это разрешает акт, а его стоимость — это оставшиеся годы и условие о продлении: среди объявлений партнёров на 6 октября 2026 г. готовые виллы в лизхолд с остатком менее 20 лет запрашивали медиану 26,8 млн IDR за м² постройки против 31,1 млн IDR при сроке 25–30 лет, так что короткая аренда оказывалась самым дорогим способом купить время.
Шаг 2: согласуйте цену в рупиях и читайте договор аренды, а не буклет
Расчёты в Индонезии должны вестись в рупиях согласно Положению Банка Индонезии 17/3/PBI/2015, поэтому согласуйте сумму в рупиях, а не в долларах, которая будет меняться до подписания. Для лизхолда согласуйте срок, цену или формулу продления, право на субаренду и уступку — одновременно с ценой: «продление обсуждается в момент продления» — это не условие. Сравнивайте два лизхолда по цене за год оставшегося срока; медианы по районам есть в гиде по лизхолду.
Шаги 3–5: независимый нотариус, затем проверки, затем задаток
Наймите собственного нотариуса, а не того, кого представит продавец или агент. Полномочия PPAT распространяются на всю провинцию, поэтому подойдёт любой лицензированный PPAT на Бали. Для аренды нужен Notaris, потому что аренда не входит в сделки, которые оформляет PPAT; для Hak Pakai или HGB нужен PPAT. У большинства контор есть обе лицензии; уточните, в каком качестве они действуют.
Проверка идёт до задатка: сертификат сверяется в земельном ведомстве с личностью продавца, проверяются обременения, зонирование, законный подъезд, разрешение на строительство (PBG) для всего построенного и неуплаченный земельный налог. Портал ATR/BPN Bhumi полезен для первичного отсева, но не заменяет проверку. Только после этого подписывайте договор с условиями, по которому задаток возвращается, если условие не выполнено. Для строящихся объектов PP 12/2021 устанавливает условия, при которых застройщик может подписать обязывающий договор предпродажи (PPJB). Проверка чистого титула обычно занимает от двух до четырёх недель; унаследованная, разделённая или заложенная земля — дольше.
Шаги 6–8: рупии, пошлина, акт
До завершения сделки деньги должны быть в Индонезии и в рупиях, а для зарегистрированного титула квитанцию об уплате BPHTB нужно предъявить до подписания акта. BPHTB составляет до 5% стоимости сделки (или кадастровой стоимости NJOP, если она выше) за вычетом необлагаемого порога, который устанавливает каждый округ, — не менее 80 млн IDR по Закону 1/2022. Он взимается при передаче зарегистрированного права (Hak Pakai, HGB, Hak Milik), но не при аренде. Продавец зарегистрированного титула платит 2,5% окончательного подоходного налога (PP 34/2016); собственник земли, получающий арендные платежи, платит 10% окончательного налога с арендной платы (PP 34/2017).
При завершении сделки нотариус подписывает акт с обеими сторонами. Затем передача Hak Pakai или HGB регистрируется в земельном ведомстве, и сертификат выдаётся на имя нового владельца; лизхолд — это нотариальный акт между вами и собственником. Не считайте покупку завершённой, пока у вас на руках нет зарегистрированного документа, а не квитанции о нём.
| Расход | Кто платит | Ставка | Норма |
|---|---|---|---|
| Пошлина за приобретение BPHTB | Покупатель Hak Pakai, HGB или Hak Milik; при аренде не взимается | До 5% после порога округа не менее 80 млн IDR | Закон 1/2022 ст. 46–47 |
| Гонорар PPAT, передача Hak Pakai или HGB | Обычно покупатель, по соглашению | Не более 1% до 500 млн IDR; 0,75% до 1 млрд IDR; 0,5% до 2,5 млрд IDR; 0,25% свыше | PP 24/2016 ст. 32(1); ATR/BPN Regulation 33/2021 |
| Гонорар нотариуса, акт аренды | По соглашению | Не более 2,5% до 100 млн IDR; 1,5% до 1 млрд IDR; свыше — по соглашению, не более 1% | Закон 30/2004 ст. 36(3) в редакции Закона 2/2014 |
| Окончательный подоходный налог продавца | Продавец зарегистрированного титула | 2,5% валовой стоимости передачи | PP 34/2016 ст. 2 |
| Налог на арендные платежи | Собственник земли, получающий арендную плату | 10% окончательный, с валовой арендной платы | PP 34/2017 |
| PBB — ежегодный налог на землю и строения | Владелец или пользователь ежегодно; в договоре аренды должно быть указано, кто именно | До 0,5% налогооблагаемой кадастровой стоимости, по ставке округа | Закон 1/2022 ст. 41 |
Почему номинал — не короткий путь
При номинальной схеме на сертификате Hak Milik стоит имя гражданина Индонезии, а побочные соглашения обещают контроль иностранному покупателю. Статья 26(2) Основного аграрного закона признаёт ничтожной любую схему, которая прямо или косвенно передаёт Hak Milik иностранцу, и там, где такие структуры проверялись, собственником признавали лицо, указанное в сертификате. Балийский Perda 4/2026, подписанный 24 февраля 2026 г., запрещает посредничество в таких схемах; по описанию юридических фирм, изучивших его текст, собственные санкции Perda — административные (отзыв разрешений, снос, штрафы), а уголовная ответственность оставлена национальному законодательству. Что Perda делает и чего не делает, разобрано в гиде по номинальным схемам.
Покупка на севере Бали: те же правила, больше незарегистрированной земли
В Buleleng, Lovina или Singaraja ничего не меняется в правилах иностранного владения: действуют те же структуры — лизхолд, Hak Pakai и PT PMA — и тот же запрет на номиналов. Меняется земля. На севере больше участков находится вне системы сертификации, чем на южном побережье, поэтому проверка титула там — главное событие, а не формальность, и проводить её нужно до согласования цены. В гиде по северному Бали описаны сообщаемая разница в ценах для этого района и то, почему аэропорт, которым во многом её объясняли, по сообщениям, был отложен в июле 2026 г.
Нужна ли виза для покупки?
Для лизхолда или покупки через PT PMA — нет: аренда — это договор, а покупатель — компания. KITAS или KITAP нужен только для Hak Pakai, который от него зависит: перестанете соответствовать требованиям — у вас будет один год, чтобы передать право (PP 18/2021). Проживание в вилле — отдельный вопрос, на который отвечают гиды по визам. Пенсионер с разрешением E33F или E33E имеет KITAS и поэтому может оформить Hak Pakai с учётом минимума в 5 млрд IDR.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость на Бали в 2026 году?
Да — через лизхолд, Hak Pakai при наличии вида на жительство или Hak Guna Bangunan, оформленное на компанию PT PMA. Иностранец не может владеть фрихолдом (Hak Milik) на своё имя согласно статье 21 Основного аграрного закона.
Может ли иностранец владеть фрихолдом на Бали через индонезийского друга или супруга?
Нет. Такая схема ничтожна по статье 26(2) Основного аграрного закона, кем бы ни был номинал, а балийский Perda 4/2026 запрещает посредничество в ней. Иностранец, получивший Hak Milik по наследству или в браке, должен отказаться от него в течение одного года (UUPA ст. 21(3)).
Как проходит покупка недвижимости на Бали?
Выберите структуру, согласуйте цену в рупиях, назначьте собственного нотариуса, завершите проверку до любого задатка, подпишите договор с условиями, конвертируйте средства в рупии, уплатите BPHTB, если титул зарегистрированный, затем подпишите акт и зарегистрируйте его.
Сколько времени занимает покупка виллы на Бали?
Проверка чистого титула обычно занимает от двух до четырёх недель; унаследованная, разделённая или заложенная земля — дольше, а PT PMA нужно учредить до того, как она сможет покупать. Продавец, который не готов ждать проверок, о чём-то вам сообщает.
Какие расходы при покупке виллы на Бали?
При зарегистрированном титуле — до 5% BPHTB за вычетом порога округа и гонорар PPAT не более 1% со снижением до 0,25% свыше 2,5 млрд IDR (ATR/BPN Regulation 33/2021). При аренде BPHTB нет, а гонорар нотариуса — не более 1% свыше 1 млрд IDR (Закон 30/2004 ст. 36). Сверху — проверка и юридические услуги, а для PT PMA — расходы на учреждение и ведение компании.
Какой задаток платят при покупке на Бали?
Фиксированной суммы нет, она обсуждается. Важно, чтобы задаток вносился после проверки, по письменному договору с условиями, и возвращался, если условие — например, чистый титул или действующее разрешение — не выполнено.
Нужен ли на Бали юрист помимо нотариуса?
Обычно это того стоит. Нотариус проверяет титул и оформляет акт, но не советует, выгодна ли сделка; независимый юрист читает условия аренды, условие о продлении и структуру в ваших интересах.
Может ли иностранец купить недвижимость на севере Бали?
Да, по тем же правилам, что и везде в Индонезии: лизхолд, Hak Pakai или PT PMA, никогда номинал. Там больше незарегистрированной земли, поэтому проверьте сертификат в земельном ведомстве до согласования цены.
Ищете жильё на Бали?
Напишите ассистенту Baliestate бюджет и даты. Он за несколько минут пришлёт подходящие варианты и запишет на просмотры.
Общая информация, не юридическая консультация. Правила проверены 13 октября 2026 г. по Закону 5/1960, PP 18/2021, PP 24/2016, ATR/BPN Regulation 33/2021, Решению ATR/BPN 1241/2022, PP 12/2021, Закону 1/2022, PP 34/2016, PP 34/2017, BKPM Regulation 5/2025, Положению Банка Индонезии 17/3/PBI/2015 и балийскому Perda 4/2026 в изложении связанных гидов. Доли видов права и медианы рассчитаны по объявлениям партнёров Baliestate на 18 октября 2026 г., цены за м² — на 6 октября 2026 г. Перед перечислением средств проверьте всё у лицензированного индонезийского нотариуса (PPAT) и независимого юриста.
Источники и что почитать
- Закон 5/1960, Основной аграрный закон (JDIH BPK)
- PP 18/2021 о правах на землю, сроках Hak Pakai и HGB (JDIH BPK)
- ATR/BPN Regulation 33/2021 о гонорарах PPAT (Государственный вестник 2021 № 1157)
- Виллы на продажу на Бали с текущими медианами по районам
- Виллы в лизхолд на продажу на Бали
- Недвижимость Бали по районам с актуальными медианами
Похожие гайды
- Лизхолд или фрихолд на Бали и в Индонезии (2026): кто может владеть
- Hak Pakai: the right-to-use title foreigners can hold
- PT PMA: when you need one, and when you do not
- Due Diligence Before Buying Property in Bali: 2026 Checklist
- What a notary (PPAT) does, and what they do not
- Property taxes and fees when buying in Bali: BPHTB, PBB, NPWP
- Nominee Agreements in Bali: What Perda 4/2026 Changed
- North Bali: Lovina, Buleleng Land Prices and the Airport Bet
- Bali Retirement Visa 2026: E33F, E33E (55+) or Second Home
- Buying a Villa in Bali as a Russian (2026): Leasehold or Freehold