Bali villalarınızı ve projelerinizi listeleyin
Baliestate

Satın alma

Yabancılar Bali'de Mülk Satın Alabilir mi? 2026 Hukuki Rehber ve Adımlar

Evet: leasehold (25–30 yıl), KITAS/KITAP ile Hak Pakai ya da PT PMA üzerinden HGB; asla freehold veya nominee değil. 8 adım, maliyetler ve kurallar, 2026.

Yayımlanma: 7 Ekim 2026 · Güncellendi: 29 Ekim 2026 · Kurallar kontrol edildi: 13 Ekim 2026 · 11 dk okuma

Bali'de ev mi arıyorsunuz?

Baliestate asistanına bütçenizi ve tarihlerinizi yazın. Birkaç dakika içinde uygun evlerle yanıt verir ve görüşmeleri ayarlar.

AI’ya sor

Bir yabancının kullanabileceği üç yapı

Yapı önce gelir, çünkü senedi, vergileri ve evle ne yapabileceğinizi o belirler. Leasehold, arazi sahibiyle yapılan noter onaylı bir sözleşmedir, bir arazi tapusu değildir ve vize gerektirmez. Hak Pakai ve HGB ise tapu dairesinde (BPN) tescil edilen ve bir sertifikayla belgelenen haklardır: Hak Pakai kendi adınıza, HGB şirketinizin adına.

YapıKim kullanabilirSüreEn uygun olduğu durumKiraya verebilir misiniz?BPN'de tescilli mi?
Leasehold (Hak Sewa)Herkes, vize gerekmezSenette yazan yıllar, genellikle 25–30, artı senedin belirlediği uzatmaİlk villa, tatil eviYalnızca senet izin veriyorsa; gecelik kiralama ayrıca villanın ruhsatlarını gerektirirHayır: noter senedi
Hak PakaiEndonezya'da KITAS veya KITAP ile yaşayan bir yabancıDevlet arazisinde 30 + 20 + 30 yıl (PP 18/2021)Bir yerleşiğin kendi adına kendi eviHayır: yalnızca konutEvet, sizin adınıza
PT PMA üzerinden HGBYabancı sermayeli bir Endonezya şirketi30 + 20 + 30 yıl (PP 18/2021)Kiralama işletmesi, birden fazla birimEvet, villanın işletme ruhsatlarıylaEvet, şirketin adına
Freehold (Hak Milik)Yalnızca Endonezya vatandaşları (UUPA md. 21)Süresiz——Evet
Nominee “freehold”Bir yabancı için yasal değil (UUPA md. 26(2); Perda 4/2026)——Nominee'nin takdirine bağlıBaşka birinin adına

Canggu içinde satışa sunulan mülk

Tümünü gör (197) →

  • Townhouse 2BR in Canggu

    Canggu · 2 yatak odası

    Rp 4.706.550.250

    Canggu içinde 20 benzer leasehold 2 yatak odalı evler (±%30 büyüklük, kira hakkı 19.5–32.5 yıl) için medyan fiyata yaklaşık olarak aynı: Rp 4.751.500.000.

  • Villa 4BR in Canggu

    Canggu · 4 yatak odası

    Rp 8.145.952.356

    Canggu içinde 8 benzer leasehold 4 yatak odalı evler (±%50 büyüklük, kira hakkı 16.5–27.5 yıl) medyan fiyatının % 6 altında: Rp 8.687.500.000.

Sekiz adım, sırasıyla

Bali'de ters giden alımların neredeyse hepsi, önce yapılması gereken bir kontrolden önce paranın el değiştirmesi yüzünden ters gider.

AdımNe olurKim yaparKaçınılacak hata
1. YapıLeasehold, Hak Pakai veya HGB'li PT PMASiz, bir avukatlaTeklif verdikten sonra seçmek
2. TeklifFiyat, süre ve uzatma rupiah cinsinden kararlaştırılırSiz ve satıcıYalnızca dolar cinsinden bir fiyat
3. NoterKendi Notaris/PPAT'nizi atarsınızSizSatıcının noterini kullanmak
4. Durum tespitiTapu, malik, imar, yol erişimi, izinler, PBBNoter, artı kendi kontrollerinizÖnce kapora ödemek
5. Şartlı sözleşmeŞartlara bağlı kapora (satışta PPJB)Noter hazırlarŞartsız kaporalar
6. FonlarPara Endonezya'da rupiah'a çevrilirSiz ve bankanızİmza günü döviz çevirmek
7. VergilerTescilli tapuda BPHTB ödenir; satıcının vergisi kapatılırAlıcı ve satıcıSon güne bırakmak
8. Senet ve tescilKira senedi ya da BPN'de tescil edilen PPAT senediNoter/PPATTescilli nüshayı teslim almamak

Adım 1: villadan önce yapıyı seçin

Bir yabancı, Endonezya'nın freehold tapusu olan Hak Milik'e sahip olamaz. Yasal yollar şunlardır: araziyi belirli bir süre kullanma sözleşmesi olan leasehold; oturma iznine bağlı, içinde yaşamak için tasarlanmış bir kullanım hakkı olan Hak Pakai; ve mülk kira getirecekse kullanılan yabancı şirket yolu, yani bir PT PMA üzerinden tutulan Hak Guna Bangunan. BKPM Yönetmeliği 5/2025 uyarınca PT PMA'nın asgari ödenmiş sermayesi, IDR 10 milyarın üzerindeki bir yatırım planına karşılık iş kolu başına IDR 2,5 milyardır ve şirket, villa gelir getirse de getirmese de her ay vergi beyannamesi verir.

Seçim, villayla ne yapabileceğinizi belirler. Hak Pakai ticari kiralamaya izin vermez ve ATR/BPN Kararı 1241/SK-HK.02/IX/2022, Bali'de bir yabancının evi için asgari fiyatı IDR 5 milyar olarak belirler. Leasehold yalnızca senet izin veriyorsa kiraya verilebilir ve değeri, kalan yılları ile uzatma maddesidir: 6 Ekim 2026'daki partner ilanlarında, kalan süresi 20 yılın altında olan tamamlanmış leasehold villalar bina m² başına medyan IDR 26,8 milyon isterken 25–30 yıl kalanlar IDR 31,1 milyon istiyordu; yani kısa bir kira sözleşmesi, zaman satın almanın en pahalı yoluydu.

Adım 2: fiyatı rupiah cinsinden kararlaştırın, broşürü değil kira sözleşmesini okuyun

Bank Indonesia Yönetmeliği 17/3/PBI/2015 uyarınca Endonezya'daki işlemler rupiah ile ödenmelidir; bu yüzden imzaya kadar değişen bir dolar rakamını değil, rupiah tutarını kararlaştırın. Leasehold'da süreyi, uzatma fiyatını veya formülünü, alt kiralama ve devir hakkını fiyatla aynı anda kararlaştırın: “uzatma, zamanı geldiğinde görüşülecektir” bir şart değildir. İki leasehold'u kalan yıl başına fiyatla karşılaştırın; bölgelere göre medyanlar leasehold rehberinde yer alıyor.

Adım 3–5: bağımsız bir noter, sonra kontroller, sonra kapora

Satıcının veya emlakçının tanıştırdığı birini değil, kendi noterinizi tutun. Bir PPAT'nin yetkisi bütün eyaleti kapsar, dolayısıyla Bali'de ruhsatlı herhangi bir PPAT işlem yapabilir. Kira sözleşmesi için bir Notaris gerekir, çünkü kiralama bir PPAT'nin yürüttüğü devirlerden biri değildir; Hak Pakai veya HGB için bir PPAT gerekir. Çoğu büro her iki ruhsata da sahiptir; hangi sıfatla işlem yaptıklarını sorun.

Durum tespiti kaporadan önce gelir: sertifikanın tapu dairesinde satıcının kimliğiyle karşılaştırılarak kontrolü, takyidatlar, imar durumu, yasal yol erişimi, yapılmış her şey için yapı ruhsatı (PBG) ve ödenmemiş emlak vergisi. ATR/BPN'nin Bhumi portalı yararlı bir ilk elemedir, bunun yerine geçmez. Ancak bundan sonra, bir şart gerçekleşmezse kaporanın iade edildiği şartlı bir sözleşme imzalayın. Proje aşamasındaki (off-plan) alımlarda PP 12/2021, bir geliştiricinin bağlayıcı bir ön satış sözleşmesi (PPJB) imzalayabilmesi için gereken şartları belirler. Temiz bir tapuda durum tespiti normalde iki ila dört hafta sürer; miras kalmış, ifraz edilmiş veya ipotekli arazide daha uzun sürer.

Adım 6–8: rupiah, harç, senet

Para, devirden önce Endonezya'da ve rupiah cinsinden olmalıdır ve tescilli bir tapuda senet imzalanmadan önce BPHTB makbuzu ibraz edilmelidir. BPHTB, işlem değerinin (veya daha yüksekse NJOP takdir değerinin) %5'ine kadardır; her regency'nin belirlediği, 1/2022 sayılı Kanun uyarınca en az IDR 80 milyon olan vergiden muaf eşik düşülür. Bu harç tescilli bir hakkın (Hak Pakai, HGB, Hak Milik) devrinde alınır, kiralamada alınmaz. Tescilli bir tapunun satıcısı %2,5 nihai gelir vergisi öder (PP 34/2016); kira ödemesi alan arazi sahibi kira üzerinden %10 nihai vergi öder (PP 34/2017).

Devirde noter senedi iki tarafla birlikte imzalar. Hak Pakai veya HGB devri ardından tapu dairesinde tescil edilir ve sertifika yeni hak sahibinin adına düzenlenir; leasehold ise sizinle malik arasında bir noter senedidir. Elinizde tescilli belgenin kendisi olmadan, yalnızca onun makbuzuyla alımı bitmiş saymayın.

MaliyetKim öderOranKural
BPHTB edinim harcıHak Pakai, HGB veya Hak Milik alıcısı; kiralamada alınmazEn az IDR 80 milyonluk regency eşiğinden sonra %5'e kadar1/2022 sayılı Kanun md. 46–47
PPAT ücreti, Hak Pakai veya HGB devriGenellikle alıcı, anlaşmaya göreIDR 500 milyona kadar en fazla %1; IDR 1 milyara kadar %0,75; IDR 2,5 milyara kadar %0,5; üzeri %0,25PP 24/2016 md. 32(1); ATR/BPN Yönetmeliği 33/2021
Noter ücreti, kira senediAnlaşmaya göreIDR 100 milyona kadar en fazla %2,5; IDR 1 milyara kadar %1,5; üzeri anlaşmaya göre, en fazla %130/2004 sayılı Kanun md. 36(3), 2/2014 sayılı Kanun ile değişik
Satıcının nihai gelir vergisiTescilli tapunun satıcısıBrüt devir değerinin %2,5'iPP 34/2016 md. 2
Kira ödemeleri üzerindeki vergiKirayı alan arazi sahibiBrüt kira üzerinden %10 nihaiPP 34/2017
PBB yıllık arazi ve bina vergisiHer yıl hak sahibi veya kullanıcı; kira sözleşmesi hangisi olduğunu belirtmeliVergiye esas takdir değerinin %0,5'ine kadar, regency'nin oranıyla1/2022 sayılı Kanun md. 41

Nominee neden bir kestirme yol değildir

Nominee düzenlemesi, bir Hak Milik sertifikasına bir Endonezya vatandaşının adını koyar; yan sözleşmeler ise yabancı alıcıya kontrol vaat eder. Temel Tarım Kanunu'nun 26(2). maddesi, Hak Milik'i doğrudan veya dolaylı olarak bir yabancıya geçiren her düzenlemeyi hükümsüz kılar ve bu yapıların sınandığı durumlarda sertifikadaki kişi malik sayılmıştır. 24 Şubat 2026'da imzalanan Bali Perda 4/2026, böyle bir düzenlemeye aracılık etmeyi yasaklar; metnini okuyan hukuk bürolarının aktardığına göre kendi yaptırımları idaridir (ruhsat iptali, yıkım, para cezası) ve cezai sorumluluk ulusal hukuka bırakılmıştır. Perda'nın neyi yapıp neyi yapmadığını nominee rehberi anlatıyor.

Kuzey Bali'de satın almak: aynı kurallar, daha fazla tescilsiz arazi

Buleleng, Lovina veya Singaraja'da yabancı mülkiyetiyle ilgili hiçbir şey değişmez: aynı leasehold, Hak Pakai ve PT PMA yapıları ve aynı nominee yasağı geçerlidir. Değişen arazidir. Kuzeyde güney kıyısına göre daha fazla parsel sertifikalı sistemin dışındadır; bu yüzden orada tapu doğrulaması bir formalite değil asıl meseledir ve fiyat kararlaştırılmadan önce yapılmalıdır. Bölge için bildirilen fiyat farkını ve bu farkın büyük kısmını haklı çıkaran havalimanının Temmuz 2026'da rafa kaldırıldığının neden bildirildiğini kuzey Bali rehberi anlatıyor.

Satın almak için vize gerekir mi?

Leasehold veya PT PMA alımı için gerekmez: kiralama bir sözleşmedir ve alıcı şirkettir. KITAS veya KITAP yalnızca ona bağlı olan Hak Pakai için gerekir: şartları kaybederseniz hakkı devretmek için bir yılınız olur (PP 18/2021). Villada yaşamak ayrı bir sorudur ve vize rehberlerinde yanıtlanır. E33F veya E33E izniyle yaşayan bir emekli KITAS sahibidir ve bu nedenle IDR 5 milyarlık asgari fiyata tabi olarak Hak Pakai alabilir.

Sık sorulan sorular

Bir yabancı 2026'da Bali'de mülk satın alabilir mi?

Evet; leasehold, oturma izniyle Hak Pakai ya da bir PT PMA şirketinin elindeki Hak Guna Bangunan yoluyla. Temel Tarım Kanunu'nun 21. maddesi uyarınca bir yabancı kendi adına freehold (Hak Milik) sahibi olamaz.

Bir yabancı, Endonezyalı bir arkadaşı veya eşi aracılığıyla Bali'de freehold sahibi olabilir mi?

Hayır. Nominee kim olursa olsun düzenleme Temel Tarım Kanunu'nun 26(2). maddesi uyarınca hükümsüzdür ve Bali'nin Perda 4/2026'sı böyle bir düzenlemeye aracılık etmeyi yasaklar. Miras veya evlilik yoluyla Hak Milik edinen bir yabancı, bir yıl içinde bundan vazgeçmek zorundadır (UUPA md. 21(3)).

Bali'de mülk satın alma süreci nasıl işler?

Yapıyı seçin, fiyatı rupiah cinsinden kararlaştırın, kendi noterinizi atayın, herhangi bir kaporadan önce durum tespitini tamamlayın, şartlı bir sözleşme imzalayın, fonları rupiah'a çevirin, tapu tescilliyse BPHTB'yi ödeyin, ardından senedi imzalayıp tescil ettirin.

Bali'de villa satın almak ne kadar sürer?

Temiz bir tapuda durum tespiti normalde iki ila dört hafta sürer; miras kalmış, ifraz edilmiş veya ipotekli arazide daha uzun sürer ve bir PT PMA'nın satın alabilmesi için önce kurulması gerekir. Kontrolleri beklemeyen bir satıcı size bir şey söylüyordur.

Bali'de villa satın almanın maliyetleri nelerdir?

Tescilli bir tapuda, regency eşiği düşüldükten sonra %5'e kadar BPHTB ve en fazla %1 olup IDR 2,5 milyarın üzerinde %0,25'e inen bir PPAT ücreti (ATR/BPN Yönetmeliği 33/2021). Kiralamada BPHTB yoktur ve IDR 1 milyarın üzerinde noter ücreti en fazla %1'dir (30/2004 sayılı Kanun md. 36). Bunlara durum tespiti ve hukuk ücretleri, PT PMA'da ise şirketi kurma ve işletme maliyeti eklenir.

Bali'de satın alırken ne kadar kapora öderim?

Sabit bir rakam yoktur; pazarlıkla belirlenir. Önemli olan, durum tespitinden sonra, yazılı bir şartlı sözleşmeyle ödenmesi ve temiz tapu veya geçerli bir izin gibi bir şart gerçekleşmezse iade edilmesidir.

Bali'de noterin yanında bir avukata da ihtiyacım var mı?

Genellikle buna değer. Noter tapuyu doğrular ve senedi düzenler, ancak anlaşmanın iyi olup olmadığı konusunda size danışmanlık yapmaz; bağımsız bir avukat kira şartlarını, uzatma maddesini ve yapıyı sizin adınıza inceler.

Bir yabancı kuzey Bali'de mülk satın alabilir mi?

Evet, Endonezya'nın her yerindeki kurallarla: leasehold, Hak Pakai veya PT PMA, asla nominee değil. Orada daha fazla arazi tescilsizdir; bu yüzden fiyatı kararlaştırmadan önce sertifikayı tapu dairesinde kontrol edin.

Bali'de ev mi arıyorsunuz?

Baliestate asistanına bütçenizi ve tarihlerinizi yazın. Birkaç dakika içinde uygun evlerle yanıt verir ve görüşmeleri ayarlar.

AI’ya sor

Genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir. Kurallar 13 Ekim 2026'da kontrol edilmiştir ve bağlantılı rehberlerin aktardığı şekliyle 5/1960 sayılı Kanun, PP 18/2021, PP 24/2016, ATR/BPN Yönetmeliği 33/2021, ATR/BPN Kararı 1241/2022, PP 12/2021, 1/2022 sayılı Kanun, PP 34/2016, PP 34/2017, BKPM Yönetmeliği 5/2025, Bank Indonesia Yönetmeliği 17/3/PBI/2015 ve Bali Perda 4/2026'ya dayanır. Mülkiyet türü payları ve medyanlar Baliestate'in 18 Ekim 2026 tarihli partner ilanları üzerinden, m² başına fiyatlar ise 6 Ekim 2026 tarihli ilanlar üzerindendir. Para taahhüt etmeden önce ruhsatlı bir Endonezya noteri (PPAT) ve bağımsız bir avukatla doğrulayın.

Kaynaklar ve ek okumalar

İlgili rehberler

Bu bölgelere göz atın

İlanları keşfedin