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¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Bali? Guía legal y pasos 2026
Sí: por leasehold (25–30 años), Hak Pakai con KITAS/KITAP o HGB mediante una PT PMA; nunca freehold ni testaferro. Los 8 pasos, costes y normas, 2026.
Publicado el 7 de octubre de 2026 · Actualizado el 29 de octubre de 2026 · Normativa revisada el 13 de octubre de 2026 · 11 min de lectura
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Las tres estructuras que puede usar un extranjero
La estructura va primero porque determina la escritura, los impuestos y lo que puede hacer con la casa. Un leasehold es un contrato notarial con el propietario del terreno, no un título de propiedad, y no requiere visado. Hak Pakai y HGB son derechos registrados en la oficina de tierras (BPN) y acreditados con un certificado: Hak Pakai a su propio nombre, HGB a nombre de su sociedad.
| Estructura | Quién puede usarla | Plazo | Ideal para | ¿Puede alquilarla? | ¿Registrada en el BPN? |
|---|---|---|---|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | Cualquiera, sin visado | Los años de la escritura, normalmente 25–30, más la prórroga que esta fije | Una primera villa, una casa de vacaciones | Solo si la escritura lo permite; el alquiler por noches requiere además las licencias de la villa | No: una escritura notarial |
| Hak Pakai | Un extranjero que vive en Indonesia con KITAS o KITAP | 30 + 20 + 30 años sobre suelo estatal (PP 18/2021) | La vivienda propia de un residente, a su nombre | No: solo residencia | Sí, a su nombre |
| HGB mediante una PT PMA | Una sociedad indonesia de capital extranjero | 30 + 20 + 30 años (PP 18/2021) | Un negocio de alquiler, varias unidades | Sí, con las licencias comerciales de la villa | Sí, a nombre de la sociedad |
| Freehold (Hak Milik) | Solo ciudadanos indonesios (UUPA art. 21) | Permanente | — | — | Sí |
| «Freehold» con testaferro | No es legal para un extranjero (UUPA art. 26(2); Perda 4/2026) | — | — | A discreción del testaferro | A nombre de otra persona |
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Los ocho pasos, en orden
Casi todas las compras que salen mal en Bali salen mal porque el dinero se movió antes de una comprobación que debía haber ido primero.
| Paso | Qué ocurre | Quién lo hace | El error que hay que evitar |
|---|---|---|---|
| 1. Estructura | Leasehold, Hak Pakai o PT PMA con HGB | Usted, con un abogado | Elegirla después de la oferta |
| 2. Oferta | Precio, plazo y prórroga acordados en rupias | Usted y el vendedor | Un precio solo en dólares |
| 3. Notario | Nombramiento de su propio Notaris/PPAT | Usted | Usar el notario del vendedor |
| 4. Due diligence | Título, propietario, zonificación, acceso, permisos, PBB | El notario, más sus propias comprobaciones | Pagar antes un depósito |
| 5. Contrato condicional | Depósito sujeto a condiciones (PPJB en una venta) | Lo redacta el notario | Depósitos sin condiciones |
| 6. Fondos | Dinero convertido a rupias, en Indonesia | Usted y su banco | Convertir el día de la firma |
| 7. Impuestos | BPHTB pagado sobre un título registrado; impuesto del vendedor liquidado | Comprador y vendedor | Dejarlo para el último día |
| 8. Escritura y registro | Escritura de arrendamiento, o escritura PPAT registrada en el BPN | Notario/PPAT | No recoger la copia registrada |
Paso 1: elija la estructura antes que la villa
Un extranjero no puede tener Hak Milik, el título de pleno dominio de Indonesia. Las vías legales son un leasehold, un contrato para usar el terreno durante un plazo fijo; Hak Pakai, un derecho de uso ligado a un permiso de residencia y pensado para vivir; y Hak Guna Bangunan a través de una PT PMA, la vía de la sociedad de capital extranjero que se usa cuando la propiedad va a generar alquileres. El capital mínimo desembolsado de una PT PMA es de 2,5 mil millones de IDR por línea de negocio según el Reglamento BKPM 5/2025, frente a un plan de inversión superior a 10 mil millones de IDR, y la sociedad presenta impuestos cada mes, gane o no la villa.
La elección determina lo que puede hacer con la villa. Hak Pakai no permite el alquiler comercial, y el Decreto ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 fija un precio mínimo de 5 mil millones de IDR para la casa de un extranjero en Bali. Un leasehold solo puede alquilarse si la escritura lo permite, y su valor está en los años que le quedan y en su cláusula de prórroga: entre los anuncios de las agencias asociadas el 6 de octubre de 2026, las villas terminadas en leasehold con menos de 20 años restantes pedían una mediana de 26,8 millones de IDR por m² construido, frente a 31,1 millones de IDR con 25–30 años, así que un arrendamiento corto era la forma más cara de comprar tiempo.
Paso 2: acuerde el precio en rupias y lea el contrato, no el folleto
Las transacciones en Indonesia deben liquidarse en rupias según el Reglamento 17/3/PBI/2015 del Bank Indonesia, así que acuerde la cifra en rupias, no una en dólares que fluctúe hasta la firma. En un leasehold, acuerde el plazo, el precio o la fórmula de prórroga y el derecho a subarrendar y ceder, a la vez que el precio: «prórroga a negociar en su momento» no es una condición. Compare dos leaseholds por precio por año restante; la guía de leasehold recoge las medianas por zona.
Pasos 3–5: un notario independiente, después las comprobaciones, después el depósito
Contrate a su propio notario, no a uno que le presente el vendedor o el agente. La competencia de un PPAT abarca toda la provincia, así que cualquier PPAT con licencia en Bali puede actuar. Para un arrendamiento necesita un Notaris, porque un arrendamiento no es una de las transmisiones que ejecuta un PPAT; para Hak Pakai o HGB necesita un PPAT. La mayoría de los despachos tienen ambas licencias; pregunte en qué calidad actúan.
La due diligence va antes del depósito: el certificado comprobado en la oficina de tierras frente a la identidad del vendedor, las cargas, la zonificación, el acceso legal, el permiso de construcción (PBG) de todo lo edificado y el impuesto sobre la tierra impagado. El portal Bhumi de ATR/BPN es un primer filtro útil, no un sustituto. Solo entonces firme un contrato condicional cuyo depósito sea reembolsable si una condición no se cumple. En la compra sobre plano, el PP 12/2021 fija las condiciones antes de que un promotor pueda firmar un contrato vinculante de preventa (PPJB). La due diligence sobre un título limpio suele llevar de dos a cuatro semanas; el terreno heredado, segregado o hipotecado lleva más.
Pasos 6–8: rupias, impuesto, escritura
El dinero tiene que estar en Indonesia y en rupias antes del cierre, y en un título registrado el recibo del BPHTB debe presentarse antes de firmar la escritura. El BPHTB es de hasta el 5% del valor de la transacción (o del valor catastral NJOP si es mayor), menos un mínimo exento que fija cada regencia, de al menos 80 millones de IDR según la Ley 1/2022. Se aplica a la transmisión de un derecho registrado (Hak Pakai, HGB, Hak Milik), no a un arrendamiento. El vendedor de un título registrado paga un 2,5% de impuesto final sobre la renta (PP 34/2016); un propietario que cobra pagos de arrendamiento paga un 10% de impuesto final sobre la renta del alquiler (PP 34/2017).
En el cierre, el notario firma la escritura con ambas partes. Una transmisión de Hak Pakai o HGB se registra después en la oficina de tierras y el certificado se emite a nombre del nuevo titular; un leasehold es una escritura notarial entre usted y el propietario. No dé la compra por terminada hasta tener el documento registrado, no un recibo de él.
| Coste | Quién paga | Tipo | Norma |
|---|---|---|---|
| Impuesto de adquisición BPHTB | El comprador de Hak Pakai, HGB o Hak Milik; no se aplica a un arrendamiento | Hasta el 5%, tras un mínimo exento de la regencia de al menos 80 millones de IDR | Ley 1/2022 arts. 46–47 |
| Honorarios del PPAT, transmisión de Hak Pakai o HGB | Normalmente el comprador, por acuerdo | Como máximo el 1% hasta 500 millones de IDR; 0,75% hasta 1 mil millones de IDR; 0,5% hasta 2,5 mil millones de IDR; 0,25% por encima | PP 24/2016 art. 32(1); Reglamento ATR/BPN 33/2021 |
| Honorarios notariales, escritura de arrendamiento | Por acuerdo | Como máximo el 2,5% hasta 100 millones de IDR; 1,5% hasta 1 mil millones de IDR; por encima, por acuerdo, como máximo el 1% | Ley 30/2004 art. 36(3), modificada por la Ley 2/2014 |
| Impuesto final sobre la renta del vendedor | El vendedor de un título registrado | 2,5% del valor bruto de la transmisión | PP 34/2016 art. 2 |
| Impuesto sobre los pagos de arrendamiento | El propietario que cobra la renta | 10% final sobre la renta bruta | PP 34/2017 |
| PBB, impuesto anual sobre terrenos y edificios | El titular o usuario cada año; el contrato debe decir cuál | Hasta el 0,5% del valor catastral imponible, al tipo de la regencia | Ley 1/2022 art. 41 |
Por qué un testaferro no es un atajo
Un acuerdo con testaferro pone el nombre de un ciudadano indonesio en un certificado de Hak Milik mientras unos acuerdos paralelos prometen el control al comprador extranjero. El artículo 26(2) de la Ley Agraria Básica anula cualquier acuerdo que transmita Hak Milik a un extranjero, directa o indirectamente, y donde estas estructuras se han puesto a prueba, la persona que figura en el certificado ha sido tratada como la propietaria. La Perda 4/2026 de Bali, firmada el 24 de febrero de 2026, prohíbe intermediar en uno; según la describen los despachos de abogados que han leído su texto, sus propias sanciones son administrativas (revocación de permisos, demolición, multas) y la responsabilidad penal queda en manos de la ley nacional. La guía sobre testaferros explica lo que la Perda hace y lo que no hace.
Comprar en el norte de Bali: las mismas normas, más terreno sin registrar
Nada cambia en la propiedad extranjera en Buleleng, Lovina o Singaraja: se aplican las mismas estructuras de leasehold, Hak Pakai y PT PMA, y la misma prohibición de testaferros. Lo que cambia es el terreno. En el norte hay más parcelas fuera del sistema certificado que en la costa sur, así que allí la verificación del título es lo principal, no un trámite, y debe hacerse antes de acordar el precio. La guía del norte de Bali explica la diferencia de precios que se ha señalado en la zona y por qué el aeropuerto que justifica buena parte de ella se dio por archivado en julio de 2026.
¿Necesita un visado para comprar?
No para un leasehold ni para una compra mediante PT PMA: un arrendamiento es un contrato, y la compradora es la sociedad. Necesita un KITAS o KITAP solo para Hak Pakai, que depende de él: si deja de cumplir los requisitos, tiene un año para transmitir el derecho (PP 18/2021). Vivir en la villa es otra cuestión, que responden las guías de visados. Un jubilado con un permiso E33F o E33E tiene un KITAS y por tanto puede acceder a Hak Pakai, sujeto al mínimo de 5 mil millones de IDR.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Bali en 2026?
Sí, mediante un leasehold, Hak Pakai con un permiso de residencia o Hak Guna Bangunan a nombre de una sociedad PT PMA. Un extranjero no puede tener freehold (Hak Milik) a su nombre, según el artículo 21 de la Ley Agraria Básica.
¿Puede un extranjero tener freehold en Bali a través de un amigo o cónyuge indonesio?
No. El acuerdo es nulo según el artículo 26(2) de la Ley Agraria Básica, sea quien sea el testaferro, y la Perda 4/2026 de Bali prohíbe intermediar en uno. Un extranjero que adquiere Hak Milik por herencia o matrimonio debe renunciar a él en el plazo de un año (UUPA art. 21(3)).
¿Cuál es el proceso para comprar una propiedad en Bali?
Elija la estructura, acuerde un precio en rupias, nombre a su propio notario, complete la due diligence antes de cualquier depósito, firme un contrato condicional, convierta los fondos a rupias, pague el BPHTB si el título está registrado y, por último, firme la escritura y regístrela.
¿Cuánto se tarda en comprar una villa en Bali?
La due diligence sobre un título limpio suele llevar de dos a cuatro semanas; el terreno heredado, segregado o hipotecado lleva más, y una PT PMA debe estar constituida antes de poder comprar. Un vendedor que no quiere esperar a las comprobaciones le está diciendo algo.
¿Cuáles son los costes de comprar una villa en Bali?
En un título registrado, hasta un 5% de BPHTB menos el mínimo exento de la regencia y unos honorarios de PPAT de como máximo el 1%, que bajan al 0,25% por encima de 2,5 mil millones de IDR (Reglamento ATR/BPN 33/2021). En un arrendamiento, sin BPHTB y con unos honorarios notariales de como máximo el 1% por encima de 1 mil millones de IDR (Ley 30/2004 art. 36). A esto se suman la due diligence y los honorarios legales y, en una PT PMA, el coste de constituir y mantener la sociedad.
¿Cuánto depósito se paga al comprar en Bali?
No hay una cifra fija; se negocia. Lo importante es que se pague después de la due diligence, con un contrato condicional por escrito, y que sea reembolsable si falla una condición, como un título limpio o un permiso válido.
¿Necesito un abogado además de un notario en Bali?
Normalmente merece la pena. El notario verifica el título y ejecuta la escritura, pero no le asesora sobre si el trato es bueno; un abogado independiente revisa en su nombre las condiciones del arrendamiento, la cláusula de prórroga y la estructura.
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en el norte de Bali?
Sí, con las mismas normas que en el resto de Indonesia: leasehold, Hak Pakai o una PT PMA, nunca un testaferro. Allí hay más terreno sin registrar, así que compruebe el certificado en la oficina de tierras antes de acordar un precio.
¿Buscas vivienda en Bali?
Dile al asistente de Baliestate tu presupuesto y tus fechas. Responde en minutos con viviendas que encajan y reserva las visitas.
Información general, no asesoramiento jurídico. Normas comprobadas el 13 de octubre de 2026, a partir de la Ley 5/1960, el PP 18/2021, el PP 24/2016, el Reglamento ATR/BPN 33/2021, el Decreto ATR/BPN 1241/2022, el PP 12/2021, la Ley 1/2022, el PP 34/2016, el PP 34/2017, el Reglamento BKPM 5/2025, el Reglamento 17/3/PBI/2015 del Bank Indonesia y la Perda 4/2026 de Bali, tal como los describen las guías enlazadas. Las proporciones por régimen de tenencia y las medianas se calculan sobre los anuncios de las agencias asociadas de Baliestate el 18 de octubre de 2026; los precios por m², el 6 de octubre de 2026. Verifíquelo con un notario indonesio con licencia (PPAT) y un abogado independiente antes de comprometer fondos.
Fuentes y lecturas recomendadas
- Ley 5/1960, la Ley Agraria Básica (JDIH BPK)
- PP 18/2021 sobre derechos sobre la tierra, plazos de Hak Pakai y HGB (JDIH BPK)
- Reglamento ATR/BPN 33/2021 sobre honorarios de PPAT (Boletín Oficial 2021 n.º 1157)
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