Pasang villa dan proyek Bali Anda
Baliestate

Membeli

Bisakah Orang Asing Membeli Properti di Bali? Panduan Hukum dan Langkah 2026

Bisa: lewat hak sewa (25–30 tahun), Hak Pakai dengan KITAS/KITAP, atau HGB melalui PT PMA; tidak pernah hak milik atau nominee. 8 langkah, biaya dan aturannya, 2026.

Diterbitkan 7 Oktober 2026 · Diperbarui 29 Oktober 2026 · Aturan diperiksa 13 Oktober 2026 · 11 menit baca

Mencari hunian di Bali?

Sampaikan anggaran dan tanggal Anda ke asisten Baliestate. Ia membalas dalam hitungan menit dengan hunian yang cocok dan mengatur jadwal viewing.

Tanya AI

Tiga struktur yang bisa digunakan orang asing

Struktur ditentukan lebih dulu karena struktur menentukan akta, pajak, dan apa yang boleh Anda lakukan dengan rumah itu. Hak sewa adalah kontrak notariil dengan pemilik tanah, bukan hak atas tanah, dan tidak memerlukan visa. Hak Pakai dan HGB adalah hak yang didaftarkan di kantor pertanahan (BPN) dan dibuktikan dengan sertifikat: Hak Pakai atas nama Anda sendiri, HGB atas nama perusahaan Anda.

StrukturSiapa yang bisa memakainyaJangka waktuPaling cocok untukBoleh disewakan?Terdaftar di BPN?
Hak sewa (Hak Sewa)Siapa saja, tanpa visaJumlah tahun dalam akta, umumnya 25–30, ditambah perpanjangan yang ditetapkan aktaVila pertama, rumah liburanHanya jika akta mengizinkan; sewa harian juga memerlukan izin usaha vilaTidak: akta notaris
Hak PakaiOrang asing yang tinggal di Indonesia dengan KITAS atau KITAP30 + 20 + 30 tahun di atas tanah negara (PP 18/2021)Rumah tinggal sendiri bagi penduduk, atas namanya sendiriTidak: hanya untuk tempat tinggalYa, atas nama Anda
HGB melalui PT PMAPerusahaan Indonesia milik asing30 + 20 + 30 tahun (PP 18/2021)Bisnis penyewaan, beberapa unitYa, dengan izin usaha vilaYa, atas nama perusahaan
Hak milik (Hak Milik)Hanya warga negara Indonesia (UUPA pasal 21)Selamanya——Ya
«Hak milik» nomineeTidak sah bagi orang asing (UUPA pasal 26(2); Perda 4/2026)——Tergantung kehendak nomineeAtas nama orang lain

Properti dijual di Canggu

Lihat semua 197 →

Delapan langkah, secara berurutan

Hampir setiap pembelian yang bermasalah di Bali bermasalah karena uang berpindah sebelum pemeriksaan yang seharusnya didahulukan.

LangkahYang terjadiSiapa yang melakukannyaKesalahan yang harus dihindari
1. StrukturHak sewa, Hak Pakai, atau PT PMA dengan HGBAnda, bersama pengacaraMemilih setelah penawaran
2. PenawaranHarga, jangka waktu, dan perpanjangan disepakati dalam rupiahAnda dan penjualHarga hanya dalam dolar
3. NotarisMenunjuk Notaris/PPAT Anda sendiriAndaMemakai notaris penjual
4. Uji tuntasSertifikat, pemilik, zonasi, akses, izin, PBBNotaris, ditambah pemeriksaan Anda sendiriMembayar uang muka lebih dulu
5. Perjanjian bersyaratUang muka dengan syarat (PPJB untuk jual beli)Notaris menyusunUang muka tanpa syarat
6. DanaUang dikonversi ke rupiah, di IndonesiaAnda dan bank AndaMengonversi pada hari penandatanganan
7. PajakBPHTB dibayar untuk hak terdaftar; pajak penjual dilunasiPembeli dan penjualMenundanya sampai hari terakhir
8. Akta dan pendaftaranAkta sewa, atau akta PPAT yang didaftarkan di BPNNotaris/PPATTidak mengambil salinan yang sudah terdaftar

Langkah 1: pilih struktur sebelum memilih vila

Orang asing tidak dapat memegang Hak Milik, hak milik (freehold) di Indonesia. Jalur yang sah adalah hak sewa, yaitu kontrak untuk memakai tanah selama jangka waktu tertentu; Hak Pakai, hak pakai yang terikat pada izin tinggal dan dimaksudkan untuk dihuni; dan Hak Guna Bangunan yang dipegang melalui PT PMA, jalur perusahaan milik asing yang dipakai bila properti akan disewakan. Modal disetor minimum PT PMA adalah IDR 2,5 miliar per bidang usaha menurut Peraturan BKPM 5/2025, dengan rencana investasi di atas IDR 10 miliar, dan perusahaan wajib melapor pajak setiap bulan, baik vila menghasilkan maupun tidak.

Pilihan ini menentukan apa yang bisa Anda lakukan dengan vila. Hak Pakai tidak mendukung penyewaan komersial, dan Keputusan ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 menetapkan harga minimum rumah orang asing di Bali sebesar IDR 5 miliar. Hak sewa hanya bisa disewakan jika akta mengizinkannya, dan nilainya ada pada sisa tahun dan klausul perpanjangannya: di antara listing mitra pada 6 Oktober 2026, vila hak sewa yang sudah jadi dengan sisa kurang dari 20 tahun meminta median IDR 26,8 juta per m² bangunan, dibanding IDR 31,1 juta untuk 25–30 tahun, sehingga sewa yang pendek adalah cara termahal untuk membeli waktu.

Langkah 2: sepakati harga dalam rupiah, dan baca akta sewanya, bukan brosurnya

Transaksi di Indonesia wajib diselesaikan dalam rupiah menurut Peraturan Bank Indonesia 17/3/PBI/2015, jadi sepakati angka rupiah, bukan angka dolar yang terus bergerak sampai penandatanganan. Untuk hak sewa, sepakati jangka waktu, harga atau rumus perpanjangan, serta hak untuk menyewakan kembali dan mengalihkan, bersamaan dengan harga: «perpanjangan akan dinegosiasikan nanti» bukanlah ketentuan. Bandingkan dua hak sewa berdasarkan harga per tahun yang tersisa; panduan hak sewa memuat median per kawasan.

Langkah 3–5: notaris independen, lalu pemeriksaan, lalu uang muka

Tunjuk notaris Anda sendiri, bukan yang dikenalkan penjual atau agen. Wilayah kerja PPAT mencakup seluruh provinsi, jadi PPAT berizin mana pun di Bali bisa bertindak. Untuk sewa Anda memerlukan Notaris, karena sewa bukan salah satu peralihan hak yang dibuat oleh PPAT; untuk Hak Pakai atau HGB Anda memerlukan PPAT. Sebagian besar kantor memegang kedua izin; tanyakan dalam kapasitas apa mereka bertindak.

Uji tuntas dilakukan sebelum uang muka: sertifikat dicek di kantor pertanahan dan dicocokkan dengan identitas penjual, beban hak, zonasi, akses jalan yang sah, persetujuan bangunan gedung (PBG) untuk setiap bangunan, dan tunggakan pajak bumi dan bangunan. Portal Bhumi milik ATR/BPN berguna sebagai saringan awal, bukan pengganti. Baru setelah itu tandatangani perjanjian bersyarat yang uang mukanya dikembalikan jika suatu syarat tidak terpenuhi. Untuk pembelian inden (off-plan), PP 12/2021 menetapkan syarat sebelum pengembang boleh menandatangani perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang mengikat. Uji tuntas untuk sertifikat yang bersih biasanya memakan dua sampai empat minggu; tanah warisan, hasil pemecahan, atau yang dijaminkan memakan waktu lebih lama.

Langkah 6–8: rupiah, bea, akta

Uang harus sudah berada di Indonesia dan dalam rupiah sebelum penyelesaian, dan untuk hak terdaftar bukti bayar BPHTB harus ditunjukkan sebelum akta ditandatangani. BPHTB paling tinggi 5% dari nilai transaksi (atau NJOP jika lebih tinggi), dikurangi nilai tidak kena pajak yang ditetapkan tiap kabupaten, paling sedikit IDR 80 juta menurut UU 1/2022. BPHTB dikenakan atas peralihan hak terdaftar (Hak Pakai, HGB, Hak Milik), bukan atas sewa. Penjual hak terdaftar membayar PPh final 2,5% (PP 34/2016); pemilik tanah yang menerima pembayaran sewa membayar pajak final 10% atas sewa (PP 34/2017).

Pada saat penyelesaian, notaris menandatangani akta bersama kedua pihak. Peralihan Hak Pakai atau HGB kemudian didaftarkan di kantor pertanahan dan sertifikat diterbitkan atas nama pemegang baru; hak sewa adalah akta notaris antara Anda dan pemilik. Jangan anggap pembelian selesai sebelum Anda memegang dokumen yang sudah terdaftar, bukan sekadar tanda terimanya.

BiayaSiapa yang membayarTarifAturan
Bea perolehan BPHTBPembeli Hak Pakai, HGB, atau Hak Milik; tidak dikenakan atas sewaHingga 5%, setelah batas tidak kena pajak kabupaten paling sedikit IDR 80 jutaUU 1/2022 pasal 46–47
Honor PPAT, peralihan Hak Pakai atau HGBBiasanya pembeli, sesuai kesepakatanPaling tinggi 1% sampai IDR 500 juta; 0,75% sampai IDR 1 miliar; 0,5% sampai IDR 2,5 miliar; 0,25% di atasnyaPP 24/2016 pasal 32(1); Peraturan ATR/BPN 33/2021
Honor notaris, akta sewaSesuai kesepakatanPaling tinggi 2,5% sampai IDR 100 juta; 1,5% sampai IDR 1 miliar; di atasnya sesuai kesepakatan, paling tinggi 1%UU 30/2004 pasal 36(3), sebagaimana diubah dengan UU 2/2014
PPh final penjualPenjual hak terdaftar2,5% dari nilai bruto pengalihanPP 34/2016 pasal 2
Pajak atas pembayaran sewaPemilik tanah yang menerima sewa10% final atas sewa brutoPP 34/2017
PBB, pajak bumi dan bangunan tahunanPemegang hak atau pemakai setiap tahun; akta sewa sebaiknya menyebutkan siapaHingga 0,5% dari nilai jual kena pajak, sesuai tarif kabupatenUU 1/2022 pasal 41

Mengapa nominee bukan jalan pintas

Skema nominee (pinjam nama) mencantumkan nama warga negara Indonesia pada sertifikat Hak Milik, sementara perjanjian sampingan menjanjikan kendali kepada pembeli asing. Pasal 26(2) Undang-Undang Pokok Agraria membatalkan setiap perbuatan yang mengalihkan Hak Milik kepada orang asing, langsung maupun tidak langsung, dan dalam perkara yang pernah diuji, orang yang namanya tercantum di sertifikat diperlakukan sebagai pemilik. Perda Bali 4/2026, yang ditandatangani 24 Februari 2026, melarang menjadi perantara skema ini; menurut firma hukum yang membaca teksnya, sanksinya sendiri bersifat administratif (pencabutan izin, pembongkaran, denda) dan tanggung jawab pidana diserahkan kepada hukum nasional. Panduan nominee menjelaskan apa yang diatur dan tidak diatur oleh Perda ini.

Membeli di Bali utara: aturan yang sama, lebih banyak tanah tak terdaftar

Tidak ada yang berubah soal kepemilikan asing di Buleleng, Lovina, atau Singaraja: struktur hak sewa, Hak Pakai, dan PT PMA yang sama berlaku, begitu pula larangan nominee. Yang berubah adalah tanahnya. Lebih banyak bidang tanah di utara berada di luar sistem bersertifikat dibanding di pesisir selatan, sehingga verifikasi sertifikat di sana adalah bagian utama, bukan formalitas, dan harus dilakukan sebelum harga disepakati. Panduan Bali utara membahas selisih harga yang dilaporkan untuk kawasan ini dan mengapa bandara yang menjadi alasan sebagian besar selisih itu dilaporkan dibatalkan pada Juli 2026.

Apakah Anda perlu visa untuk membeli?

Tidak untuk hak sewa atau pembelian melalui PT PMA: sewa adalah kontrak, dan perusahaanlah pembelinya. Anda memerlukan KITAS atau KITAP hanya untuk Hak Pakai, yang bergantung padanya: jika Anda tidak lagi memenuhi syarat, Anda punya waktu satu tahun untuk mengalihkan hak tersebut (PP 18/2021). Tinggal di vila adalah soal lain, yang dijawab oleh panduan visa. Pensiunan dengan izin E33F atau E33E memegang KITAS sehingga bisa memperoleh Hak Pakai, dengan ketentuan harga minimum IDR 5 miliar.

Pertanyaan umum

Bisakah orang asing membeli properti di Bali pada 2026?

Bisa, melalui hak sewa, Hak Pakai dengan izin tinggal, atau Hak Guna Bangunan yang dipegang perusahaan PT PMA. Orang asing tidak dapat memegang hak milik (Hak Milik) atas namanya sendiri, berdasarkan Pasal 21 Undang-Undang Pokok Agraria.

Bisakah orang asing memiliki hak milik di Bali melalui teman atau pasangan orang Indonesia?

Tidak. Skema itu batal demi hukum menurut Pasal 26(2) Undang-Undang Pokok Agraria, siapa pun nomineenya, dan Perda Bali 4/2026 melarang menjadi perantaranya. Orang asing yang memperoleh Hak Milik karena warisan atau perkawinan wajib melepaskannya dalam satu tahun (UUPA pasal 21(3)).

Bagaimana proses membeli properti di Bali?

Pilih struktur, sepakati harga dalam rupiah, tunjuk notaris Anda sendiri, selesaikan uji tuntas sebelum uang muka apa pun, tandatangani perjanjian bersyarat, konversikan dana ke rupiah, bayar BPHTB jika haknya terdaftar, lalu tandatangani akta dan daftarkan.

Berapa lama proses membeli vila di Bali?

Uji tuntas untuk sertifikat yang bersih biasanya memakan dua sampai empat minggu; tanah warisan, hasil pemecahan, atau yang dijaminkan memakan waktu lebih lama, dan PT PMA harus didirikan dulu sebelum bisa membeli. Penjual yang tidak mau menunggu pemeriksaan sedang memberi tahu Anda sesuatu.

Berapa biaya membeli vila di Bali?

Untuk hak terdaftar, BPHTB hingga 5% setelah dikurangi batas tidak kena pajak kabupaten, dan honor PPAT paling tinggi 1% yang menurun hingga 0,25% di atas IDR 2,5 miliar (Peraturan ATR/BPN 33/2021). Untuk sewa, tidak ada BPHTB dan honor notaris paling tinggi 1% di atas IDR 1 miliar (UU 30/2004 pasal 36). Ditambah biaya uji tuntas dan jasa hukum, dan untuk PT PMA biaya pendirian dan pengelolaan perusahaan.

Berapa uang muka yang dibayar saat membeli di Bali?

Tidak ada angka baku; besarnya dinegosiasikan. Yang penting, uang muka dibayar setelah uji tuntas, berdasarkan perjanjian bersyarat tertulis, dan dikembalikan jika suatu syarat, seperti sertifikat yang bersih atau izin yang sah, tidak terpenuhi.

Apakah saya perlu pengacara selain notaris di Bali?

Biasanya sepadan. Notaris memverifikasi sertifikat dan membuat akta, tetapi tidak menasihati Anda apakah transaksinya menguntungkan; pengacara independen membaca ketentuan sewa, klausul perpanjangan, dan strukturnya untuk kepentingan Anda.

Bisakah orang asing membeli properti di Bali utara?

Bisa, dengan aturan yang sama seperti di seluruh Indonesia: hak sewa, Hak Pakai, atau PT PMA, tidak pernah lewat nominee. Lebih banyak tanah di sana yang belum terdaftar, jadi cek sertifikat di kantor pertanahan sebelum menyepakati harga.

Mencari hunian di Bali?

Sampaikan anggaran dan tanggal Anda ke asisten Baliestate. Ia membalas dalam hitungan menit dengan hunian yang cocok dan mengatur jadwal viewing.

Tanya AI

Informasi umum, bukan nasihat hukum. Aturan diperiksa pada 13 Oktober 2026, bersumber dari UU 5/1960, PP 18/2021, PP 24/2016, Peraturan ATR/BPN 33/2021, Keputusan ATR/BPN 1241/2022, PP 12/2021, UU 1/2022, PP 34/2016, PP 34/2017, Peraturan BKPM 5/2025, Peraturan Bank Indonesia 17/3/PBI/2015, dan Perda Bali 4/2026 sebagaimana dijelaskan dalam panduan terkait. Porsi status kepemilikan dan median dihitung dari listing agen mitra Baliestate pada 18 Oktober 2026, harga per m² pada 6 Oktober 2026. Verifikasi dengan notaris Indonesia berizin (PPAT) dan pengacara independen sebelum menyerahkan dana.

Sumber dan bacaan lanjutan

Panduan terkait

Lihat area ini

Jelajahi listing