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Un étranger peut-il acheter un bien à Bali ? Guide juridique et étapes 2026

Oui : en leasehold (25–30 ans), en Hak Pakai avec un KITAS/KITAP ou en HGB via une PT PMA ; jamais en freehold ni par prête-nom. Les 8 étapes, coûts et règles, 2026.

Publié le 7 octobre 2026 · Mis à jour le 29 octobre 2026 · Règles vérifiées le 13 octobre 2026 · 11 min de lecture

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Les trois structures accessibles à un étranger

La structure vient en premier, car elle détermine l'acte, les taxes et ce que vous pourrez faire de la maison. Un leasehold est un contrat notarié conclu avec le propriétaire du terrain, pas un titre foncier, et n'exige aucun visa. Le Hak Pakai et le HGB sont des droits enregistrés au bureau foncier (BPN) et attestés par un certificat : le Hak Pakai à votre nom, le HGB à celui de votre société.

StructureQui peut l'utiliserDuréeIdéal pourPouvez-vous le louer ?Enregistré au BPN ?
Leasehold (Hak Sewa)Tout le monde, sans visaLes années fixées dans l'acte, en général 25–30, plus toute prolongation qu'il prévoitUne première villa, une résidence de vacancesSeulement si l'acte le permet ; la location à la nuitée exige aussi les licences de la villaNon : un acte notarié
Hak PakaiUn étranger résidant en Indonésie avec un KITAS ou un KITAP30 + 20 + 30 ans sur un terrain de l'État (PP 18/2021)La résidence personnelle d'un résident, à son propre nomNon : usage résidentiel uniquementOui, à votre nom
HGB via une PT PMAUne société indonésienne à capitaux étrangers30 + 20 + 30 ans (PP 18/2021)Une activité locative, plusieurs logementsOui, avec les licences commerciales de la villaOui, au nom de la société
Freehold (Hak Milik)Citoyens indonésiens uniquement (UUPA art. 21)Permanent——Oui
« Freehold » par prête-nomIllégal pour un étranger (UUPA art. 26(2) ; Perda 4/2026)——À la discrétion du prête-nomAu nom d'une autre personne

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Les huit étapes, dans l'ordre

Presque tous les achats qui tournent mal à Bali échouent parce que l'argent a circulé avant une vérification qui aurait dû passer en premier.

ÉtapeCe qui se passeQui s'en chargeL'erreur à éviter
1. StructureLeasehold, Hak Pakai ou PT PMA avec HGBVous, avec un avocatChoisir après l'offre
2. OffrePrix, durée et prolongation convenus en roupiesVous et le vendeurUn prix uniquement en dollars
3. NotaireDésignation de votre propre Notaris/PPATVousPasser par le notaire du vendeur
4. VérificationsTitre, propriétaire, zonage, accès, permis, PBBLe notaire, plus vos propres contrôlesVerser un acompte d'abord
5. Accord sous conditionsAcompte contre conditions (PPJB pour une vente)Rédigé par le notaireDes acomptes sans condition
6. FondsArgent converti en roupies, en IndonésieVous et votre banqueConvertir le jour de la signature
7. TaxesBPHTB payée sur un titre enregistré ; impôt du vendeur régléAcheteur et vendeurAttendre le dernier jour
8. Acte et enregistrementActe de bail, ou acte PPAT enregistré au BPNNotaris/PPATNe pas récupérer l'exemplaire enregistré

Étape 1 : choisir la structure avant la villa

Un étranger ne peut pas détenir de Hak Milik, le titre de pleine propriété indonésien. Les voies légales sont le leasehold, un contrat d'usage du terrain pour une durée fixe ; le Hak Pakai, un droit d'usage lié à un titre de séjour et destiné à l'habitation ; et le Hak Guna Bangunan détenu via une PT PMA, la voie de la société à capitaux étrangers lorsque le bien doit rapporter des loyers. Le capital libéré minimum d'une PT PMA est de 2,5 milliards d'IDR par ligne d'activité selon le règlement BKPM 5/2025, pour un plan d'investissement supérieur à 10 milliards d'IDR, et la société fait des déclarations fiscales chaque mois, que la villa rapporte ou non.

Ce choix détermine ce que vous pourrez faire de la villa. Le Hak Pakai ne permet pas la location commerciale, et le décret ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 fixe un prix minimum de 5 milliards d'IDR pour la maison d'un étranger à Bali. Un leasehold ne peut être loué que si l'acte le permet, et sa valeur tient à ses années restantes et à sa clause de prolongation : parmi les annonces partenaires au 6 octobre 2026, les villas achevées en leasehold avec moins de 20 ans restants affichaient un prix médian de 26,8 millions d'IDR par m² bâti, contre 31,1 millions d'IDR pour 25–30 ans ; un bail court était donc la façon la plus chère d'acheter du temps.

Étape 2 : convenir du prix en roupies, et lire le bail, pas la brochure

En Indonésie, les transactions doivent être réglées en roupies selon le règlement 17/3/PBI/2015 de Bank Indonesia : convenez donc du montant en roupies, pas d'un montant en dollars qui fluctue jusqu'à la signature. Pour un leasehold, négociez la durée, le prix ou la formule de prolongation et le droit de sous-louer et de céder en même temps que le prix : « prolongation à négocier le moment venu » n'est pas une clause. Comparez deux leaseholds au prix par année restante ; le guide du leasehold donne les médianes par zone.

Étapes 3–5 : un notaire indépendant, puis les vérifications, puis l'acompte

Choisissez votre propre notaire, pas celui que présente le vendeur ou l'agent. La compétence d'un PPAT couvre toute la province, donc n'importe quel PPAT agréé à Bali peut intervenir. Pour un bail, il vous faut un Notaris, car un bail ne fait pas partie des transferts qu'exécute un PPAT ; pour un Hak Pakai ou un HGB, il vous faut un PPAT. La plupart des études détiennent les deux agréments ; demandez à quel titre elles interviennent.

Les vérifications passent avant l'acompte : le certificat contrôlé au bureau foncier au regard de l'identité du vendeur, les charges qui le grèvent, le zonage, l'accès légal, le permis de construire (PBG) pour toute construction, et la taxe foncière impayée. Le portail Bhumi d'ATR/BPN est un bon premier filtre, pas un substitut. Ce n'est qu'ensuite que vous signez un accord sous conditions dont l'acompte est remboursable si une condition n'est pas remplie. Pour l'achat sur plan, le PP 12/2021 fixe les conditions à réunir avant qu'un promoteur puisse signer un avant-contrat de vente contraignant (PPJB). Les vérifications sur un titre sans problème prennent normalement deux à quatre semaines ; un terrain hérité, divisé ou hypothéqué prend plus de temps.

Étapes 6–8 : roupies, droits, acte

L'argent doit se trouver en Indonésie et en roupies avant la conclusion, et pour un titre enregistré, le reçu de BPHTB doit être présenté avant la signature de l'acte. La BPHTB représente jusqu'à 5 % de la valeur de la transaction (ou de la valeur cadastrale NJOP si elle est plus élevée), moins un seuil d'exonération fixé par chaque régence, d'au moins 80 millions d'IDR selon la Loi 1/2022. Elle s'applique au transfert d'un droit enregistré (Hak Pakai, HGB, Hak Milik), pas à un bail. Le vendeur d'un titre enregistré paie un impôt libératoire sur le revenu de 2,5 % (PP 34/2016) ; un propriétaire qui perçoit des loyers de bail paie un impôt libératoire de 10 % sur le loyer (PP 34/2017).

À la conclusion, le notaire signe l'acte avec les deux parties. Un transfert de Hak Pakai ou de HGB est ensuite enregistré au bureau foncier et le certificat est émis au nom du nouveau titulaire ; un leasehold est un acte notarié entre vous et le propriétaire. Ne considérez pas l'achat comme terminé tant que vous n'avez pas le document enregistré en main, et non un simple reçu.

CoûtQui paieTauxRègle
Droit d'acquisition BPHTBL'acheteur d'un Hak Pakai, d'un HGB ou d'un Hak Milik ; non perçu sur un bailJusqu'à 5 %, après un seuil de régence d'au moins 80 millions d'IDRLoi 1/2022 art. 46–47
Honoraires du PPAT, transfert de Hak Pakai ou de HGBEn général l'acheteur, selon accordAu plus 1 % jusqu'à 500 millions d'IDR ; 0,75 % jusqu'à 1 milliard d'IDR ; 0,5 % jusqu'à 2,5 milliards d'IDR ; 0,25 % au-delàPP 24/2016 art. 32(1) ; règlement ATR/BPN 33/2021
Honoraires du notaire, acte de bailSelon accordAu plus 2,5 % jusqu'à 100 millions d'IDR ; 1,5 % jusqu'à 1 milliard d'IDR ; au-delà, convenus, au plus 1 %Loi 30/2004 art. 36(3), modifiée par la Loi 2/2014
Impôt libératoire du vendeurLe vendeur d'un titre enregistré2,5 % de la valeur brute du transfertPP 34/2016 art. 2
Impôt sur les loyers de bailLe propriétaire qui perçoit le loyer10 % libératoire sur le loyer brutPP 34/2017
PBB, taxe foncière annuelle sur le terrain et le bâtiLe titulaire ou l'utilisateur, chaque année ; le bail doit préciser lequelJusqu'à 0,5 % de la valeur cadastrale imposable, au taux de la régenceLoi 1/2022 art. 41

Pourquoi le prête-nom n'est pas un raccourci

Un montage par prête-nom inscrit le nom d'un citoyen indonésien sur un certificat de Hak Milik, tandis que des accords annexes promettent le contrôle à l'acheteur étranger. L'article 26(2) de la loi agraire fondamentale annule tout arrangement qui transfère un Hak Milik à un étranger, directement ou indirectement, et lorsque ces montages ont été contestés, la personne inscrite sur le certificat a été considérée comme propriétaire. La Perda 4/2026 de Bali, signée le 24 février 2026, interdit d'en servir d'intermédiaire ; selon les cabinets d'avocats qui ont lu son texte, ses propres sanctions sont administratives (retrait de permis, démolition, amendes) et la responsabilité pénale relève du droit national. Le guide sur les prête-noms explique ce que la Perda fait et ne fait pas.

Acheter dans le nord de Bali : les mêmes règles, davantage de terrains non enregistrés

Rien ne change pour la propriété étrangère à Buleleng, Lovina ou Singaraja : les mêmes structures (leasehold, Hak Pakai et PT PMA) s'appliquent, ainsi que la même interdiction des prête-noms. Ce qui change, c'est le terrain. Davantage de parcelles du nord échappent au système de certification que sur la côte sud, si bien que la vérification du titre y est l'étape essentielle, pas une formalité, et doit avoir lieu avant de convenir du prix. Le guide du nord de Bali traite de l'écart de prix signalé pour la région et explique pourquoi l'aéroport qui le justifie en grande partie aurait été mis de côté en juillet 2026.

Faut-il un visa pour acheter ?

Pas pour un leasehold ni pour un achat via une PT PMA : un bail est un contrat, et c'est la société qui achète. Il ne vous faut un KITAS ou un KITAP que pour le Hak Pakai, qui en dépend : si vous cessez de remplir les conditions, vous disposez d'un an pour transférer le droit (PP 18/2021). Habiter la villa est une autre question, traitée par les guides sur les visas. Un retraité titulaire d'un permis E33F ou E33E détient un KITAS et peut donc prendre un Hak Pakai, sous réserve du minimum de 5 milliards d'IDR.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un bien à Bali en 2026 ?

Oui, via un leasehold, un Hak Pakai avec un titre de séjour, ou un Hak Guna Bangunan détenu par une société PT PMA. Un étranger ne peut pas détenir de freehold (Hak Milik) à son propre nom, en vertu de l'article 21 de la loi agraire fondamentale.

Un étranger peut-il posséder un freehold à Bali via un ami ou un conjoint indonésien ?

Non. Le montage est nul selon l'article 26(2) de la loi agraire fondamentale, quel que soit le prête-nom, et la Perda 4/2026 de Bali interdit d'en servir d'intermédiaire. Un étranger qui acquiert un Hak Milik par héritage ou par mariage doit s'en défaire dans un délai d'un an (UUPA art. 21(3)).

Quelle est la procédure pour acheter un bien à Bali ?

Choisissez la structure, convenez d'un prix en roupies, désignez votre propre notaire, menez les vérifications avant tout acompte, signez un accord sous conditions, convertissez les fonds en roupies, payez la BPHTB si le titre est enregistré, puis signez l'acte et faites-le enregistrer.

Combien de temps faut-il pour acheter une villa à Bali ?

Les vérifications sur un titre sans problème prennent normalement deux à quatre semaines ; un terrain hérité, divisé ou hypothéqué prend plus de temps, et une PT PMA doit être créée avant de pouvoir acheter. Un vendeur qui refuse d'attendre les vérifications vous dit quelque chose.

Quels sont les frais d'achat d'une villa à Bali ?

Sur un titre enregistré, jusqu'à 5 % de BPHTB moins le seuil de la régence, et des honoraires de PPAT d'au plus 1 %, descendant à 0,25 % au-delà de 2,5 milliards d'IDR (règlement ATR/BPN 33/2021). Sur un bail, pas de BPHTB et des honoraires de notaire d'au plus 1 % au-delà de 1 milliard d'IDR (Loi 30/2004 art. 36). S'y ajoutent les vérifications et les frais juridiques et, pour une PT PMA, le coût de création et de fonctionnement de la société.

Quel acompte verse-t-on lors d'un achat à Bali ?

Il n'y a pas de montant fixe ; il se négocie. Ce qui compte, c'est qu'il soit versé après les vérifications, dans le cadre d'un accord écrit sous conditions, et qu'il soit remboursable si une condition, comme un titre sans problème ou un permis valide, n'est pas remplie.

Faut-il un avocat en plus d'un notaire à Bali ?

En général, cela en vaut la peine. Le notaire vérifie le titre et exécute l'acte, mais ne vous conseille pas sur l'intérêt de l'opération ; un avocat indépendant examine pour vous les clauses du bail, la clause de prolongation et la structure.

Un étranger peut-il acheter un bien dans le nord de Bali ?

Oui, selon les mêmes règles que partout en Indonésie : leasehold, Hak Pakai ou PT PMA, jamais de prête-nom. Davantage de terrains n'y sont pas enregistrés : vérifiez donc le certificat au bureau foncier avant de convenir d'un prix.

Vous cherchez un logement à Bali ?

Dites au assistant Baliestate votre budget et vos dates. Il répond en quelques minutes avec des biens qui correspondent et réserve les visites.

Demander à l’IA

Informations générales, pas un avis juridique. Règles vérifiées le 13 octobre 2026, tirées de la Loi 5/1960, du PP 18/2021, du PP 24/2016, du règlement ATR/BPN 33/2021, du décret ATR/BPN 1241/2022, du PP 12/2021, de la Loi 1/2022, du PP 34/2016, du PP 34/2017, du règlement BKPM 5/2025, du règlement 17/3/PBI/2015 de Bank Indonesia et de la Perda 4/2026 de Bali, tels que les décrivent les guides liés. Les parts par régime foncier et les médianes portent sur les annonces des agences partenaires de Baliestate au 18 octobre 2026, les prix au m² au 6 octobre 2026. Vérifiez auprès d'un notaire indonésien agréé (PPAT) et d'un avocat indépendant avant d'engager des fonds.

Sources et pour aller plus loin

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