Villa 3BR in Tibubeneng
Tibubeneng · 3 спальні
Rp 4.842.316.123
Купівля
Чи може іноземець купити нерухомість на Балі? Правовий гід і кроки 2026
Так: лізхолд (25–30 років), Hak Pakai з KITAS/KITAP або HGB через PT PMA; без фріхолду й номінальних схем. 8 кроків, витрати й правила, 2026.
Опубліковано 7 жовтня 2026 р. · Оновлено 29 жовтня 2026 р. · Норми перевірено 13 жовтня 2026 р. · 11 хв читання
Шукаєте житло на Балі?
Напишіть асистенту Baliestate бюджет і дати. Він за кілька хвилин надішле відповідні варіанти й запише на перегляди.
Три структури, доступні іноземцю
Структура йде першою, бо від неї залежать акт, податки і те, що ви можете робити з будинком. Лізхолд — це нотаріальний договір із власником землі, а не право на землю, і віза для нього не потрібна. Hak Pakai та HGB — права, зареєстровані в земельному відомстві (BPN) і підтверджені сертифікатом: Hak Pakai — на ваше ім'я, HGB — на ім'я вашої компанії.
| Структура | Хто може скористатися | Строк | Найкраще підходить для | Чи можна здавати в оренду? | Реєструється в BPN? |
|---|---|---|---|---|---|
| Лізхолд (Hak Sewa) | Будь-хто, віза не потрібна | Роки, зазначені в акті, зазвичай 25–30, плюс продовження, якщо акт його встановлює | Перша вілла, будинок для відпочинку | Лише якщо акт це дозволяє; для подобової оренди потрібні ще й ліцензії вілли | Ні: нотаріальний акт |
| Hak Pakai | Іноземець, який живе в Індонезії з KITAS або KITAP | 30 + 20 + 30 років на державній землі (PP 18/2021) | Власне житло резидента, на його ім'я | Ні: лише для проживання | Так, на ваше ім'я |
| HGB через PT PMA | Індонезійська компанія з іноземним капіталом | 30 + 20 + 30 років (PP 18/2021) | Орендний бізнес, кілька об'єктів | Так, за наявності бізнес-ліцензій вілли | Так, на ім'я компанії |
| Фріхолд (Hak Milik) | Лише громадяни Індонезії (UUPA ст. 21) | Безстроково | — | — | Так |
| Номінальний «фріхолд» | Незаконний для іноземця (UUPA ст. 26(2); Perda 4/2026) | — | — | На розсуд номінального власника | На ім'я іншої особи |
Об’єкт нерухомості на продаж у Canggu
Показати всі 197 →- 14% нижче медіанної ціни для 11 схожих leasehold 3 сп. villas у Canggu (±30% за площею, lease 16.5–27.5 років): Rp 5.617.000.000.
Townhouse 2BR in Canggu
Canggu · 2 спальні
Приблизно так само, як медіанна ціна за 20 схожих leasehold 2 сп. будинки у Canggu (±30% за площею, lease 19.5–32.5 років): Rp 4.751.500.000.Rp 4.706.550.250
Villa 4BR in Canggu
Canggu · 4 спальні
6% нижче медіанної ціни для 8 схожих leasehold 4 сп. будинки у Canggu (±50% за площею, lease 16.5–27.5 років): Rp 8.687.500.000.Rp 8.145.952.356
Вісім кроків по порядку
Майже кожна купівля на Балі, що йде не так, псується тому, що гроші пішли раніше за перевірку, яка мала бути першою.
| Крок | Що відбувається | Хто це робить | Помилка, якої слід уникати |
|---|---|---|---|
| 1. Структура | Лізхолд, Hak Pakai або PT PMA з HGB | Ви разом із юристом | Вибір після пропозиції |
| 2. Пропозиція | Ціна, строк і продовження погоджені в рупіях | Ви та продавець | Ціна лише в доларах |
| 3. Нотаріус | Призначено вашого власного Notaris/PPAT | Ви | Нотаріус продавця |
| 4. Перевірка | Титул, власник, зонування, доступ, дозволи, PBB | Нотаріус плюс ваші власні перевірки | Завдаток до перевірки |
| 5. Умовна угода | Завдаток під умови (PPJB для продажу) | Готує нотаріус | Безумовні завдатки |
| 6. Кошти | Гроші конвертовано в рупії, в Індонезії | Ви та ваш банк | Конвертація в день підписання |
| 7. Податки | BPHTB сплачено за зареєстроване право; податок продавця врегульовано | Покупець і продавець | Відкладання на останній день |
| 8. Акт і реєстрація | Акт оренди або акт PPAT, зареєстрований у BPN | Notaris/PPAT | Не забрати зареєстрований примірник |
Крок 1: оберіть структуру раніше за віллу
Іноземець не може мати Hak Milik — індонезійське право фріхолд. Законні шляхи: лізхолд, тобто договір користування землею на фіксований строк; Hak Pakai — право користування, прив'язане до дозволу на проживання і призначене для життя; і Hak Guna Bangunan через PT PMA — шлях через компанію з іноземним капіталом, коли нерухомість має приносити орендний дохід. Мінімальний сплачений капітал PT PMA становить 2,5 млрд IDR на кожен вид діяльності згідно з Положенням BKPM 5/2025 за інвестиційного плану понад 10 млрд IDR, і компанія щомісяця подає податкову звітність, незалежно від того, чи заробляє вілла.
Від вибору залежить, що ви зможете робити з віллою. Hak Pakai не допускає комерційної оренди, а Рішення ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 встановлює мінімальну ціну будинку для іноземця на Балі в 5 млрд IDR. Лізхолд можна здавати лише тоді, коли це дозволяє акт, а його вартість — це роки, що залишилися, і умова про продовження: серед оголошень партнерів на 6 жовтня 2026 року готові вілли в лізхолд із залишком менше 20 років мали медіанну ціну 26,8 млн IDR за м² будівлі проти 31,1 млн IDR за 25–30 років, тож короткий лізхолд був найдорожчим способом купити час.
Крок 2: погодьте ціну в рупіях і читайте договір оренди, а не буклет
Розрахунки в Індонезії мають здійснюватися в рупіях згідно з Положенням Bank Indonesia 17/3/PBI/2015, тож погоджуйте суму в рупіях, а не в доларах, яка змінюватиметься до підписання. Для лізхолду погоджуйте строк, ціну або формулу продовження та право суборенди й передачі одночасно з ціною: «продовження обговорюється в майбутньому» — це не умова. Порівнюйте два лізхолди за ціною за кожен рік, що залишився; медіани за районами наведено в гіді з лізхолду.
Кроки 3–5: незалежний нотаріус, потім перевірки, потім завдаток
Найміть власного нотаріуса, а не того, кого рекомендує продавець чи агент. Повноваження PPAT поширюються на всю провінцію, тож діяти може будь-який ліцензований PPAT на Балі. Для оренди потрібен Notaris, бо оренда не належить до угод, які оформлює PPAT; для Hak Pakai або HGB потрібен PPAT. Більшість контор мають обидві ліцензії; запитайте, в якій якості вони діють.
Перевірка йде до завдатку: сертифікат звіряють у земельному відомстві з особою продавця, обтяженнями, зонуванням, законним доступом, дозволом на будівництво (PBG) для всього збудованого та несплаченим земельним податком. Портал Bhumi від ATR/BPN корисний для першого відсіву, але не замінює перевірки. Лише потім підписуйте умовну угоду, за якою завдаток повертається, якщо умову не виконано. Для купівлі на етапі будівництва PP 12/2021 встановлює умови, за яких забудовник може підписати обов'язковий попередній договір купівлі-продажу (PPJB). Перевірка чистого титулу зазвичай триває від двох до чотирьох тижнів; успадкована, поділена чи заставлена земля потребує більше часу.
Кроки 6–8: рупії, мито, акт
Гроші мають бути в Індонезії та в рупіях до завершення угоди, а для зареєстрованого права квитанцію про сплату BPHTB треба пред'явити до підписання акта. BPHTB становить до 5% вартості угоди (або оціночної вартості NJOP, якщо вона вища) за вирахуванням неоподатковуваного порогу, який встановлює кожен округ, — щонайменше 80 млн IDR згідно із Законом 1/2022. Його стягують за передачу зареєстрованого права (Hak Pakai, HGB, Hak Milik), а не за оренду. Продавець зареєстрованого права сплачує 2,5% остаточного податку на дохід (PP 34/2016); власник землі, який отримує орендні платежі, сплачує 10% остаточного податку з орендної плати (PP 34/2017).
Під час завершення угоди нотаріус підписує акт з обома сторонами. Передачу Hak Pakai або HGB потім реєструють у земельному відомстві й видають сертифікат на ім'я нового власника; лізхолд — це нотаріальний акт між вами та власником. Не вважайте купівлю завершеною, доки не тримаєте в руках зареєстрований документ, а не квитанцію про нього.
| Витрата | Хто платить | Ставка | Норма |
|---|---|---|---|
| Мито на набуття BPHTB | Покупець Hak Pakai, HGB або Hak Milik; за оренду не стягується | До 5% після окружного порогу щонайменше 80 млн IDR | Закон 1/2022 ст. 46–47 |
| Гонорар PPAT, передача Hak Pakai або HGB | Зазвичай покупець, за домовленістю | Не більше 1% до 500 млн IDR; 0,75% до 1 млрд IDR; 0,5% до 2,5 млрд IDR; 0,25% понад це | PP 24/2016 ст. 32(1); Положення ATR/BPN 33/2021 |
| Гонорар нотаріуса, акт оренди | За домовленістю | Не більше 2,5% до 100 млн IDR; 1,5% до 1 млрд IDR; понад це за домовленістю, не більше 1% | Закон 30/2004 ст. 36(3) зі змінами, внесеними Законом 2/2014 |
| Остаточний податок на дохід продавця | Продавець зареєстрованого права | 2,5% валової вартості передачі | PP 34/2016 ст. 2 |
| Податок з орендних платежів | Власник землі, який отримує орендну плату | 10% остаточного податку з валової орендної плати | PP 34/2017 |
| PBB, щорічний податок на землю та будівлі | Власник або користувач щороку; договір оренди має визначати, хто саме | До 0,5% оподатковуваної оціночної вартості, за ставкою округу | Закон 1/2022 ст. 41 |
Чому номінальний власник — не короткий шлях
Номінальна схема записує на сертифікат Hak Milik ім'я громадянина Індонезії, а побічні угоди обіцяють іноземному покупцеві контроль. Стаття 26(2) Основного аграрного закону визнає нікчемною будь-яку домовленість, що прямо чи опосередковано передає Hak Milik іноземцю, і там, де такі схеми перевіряли, власником вважали особу, зазначену в сертифікаті. Балійський Perda 4/2026, підписаний 24 лютого 2026 року, забороняє посередництво в таких угодах; як описують його текст юридичні фірми, власні санкції Perda адміністративні (відкликання дозволів, знесення, штрафи), а кримінальна відповідальність лишається за національним законодавством. Гід про номінальні схеми пояснює, що Perda робить і чого не робить.
Купівля на півночі Балі: ті самі правила, більше незареєстрованої землі
У Buleleng, Lovina чи Singaraja для іноземних власників нічого не змінюється: діють ті самі структури лізхолду, Hak Pakai та PT PMA і та сама заборона номінальних схем. Змінюється земля. На півночі більше ділянок перебуває поза системою сертифікації, ніж на південному узбережжі, тож перевірка титулу там — головна подія, а не формальність, і її слід провести до погодження ціни. Гід про північ Балі пояснює різницю в цінах, про яку повідомляють для цього району, і чому аеропорт, яким її здебільшого обґрунтовують, за повідомленнями, відклали в липні 2026 року.
Чи потрібна віза для купівлі?
Ні для лізхолду, ні для купівлі через PT PMA: оренда — це договір, а покупцем є компанія. KITAS або KITAP потрібні лише для Hak Pakai, яке від них залежить: якщо ви перестаєте відповідати вимогам, у вас є рік, щоб передати право (PP 18/2021). Проживання у віллі — окреме питання, на яке відповідають гіди про візи. Пенсіонер із дозволом E33F або E33E має KITAS, тож може оформити Hak Pakai з урахуванням мінімуму в 5 млрд IDR.
Поширені запитання
Чи може іноземець купити нерухомість на Балі у 2026 році?
Так, через лізхолд, Hak Pakai з дозволом на проживання або Hak Guna Bangunan, яке належить компанії PT PMA. Іноземець не може володіти фріхолдом (Hak Milik) на власне ім'я згідно зі статтею 21 Основного аграрного закону.
Чи може іноземець мати фріхолд на Балі через друга чи подружжя з Індонезії?
Ні. Така домовленість нікчемна за статтею 26(2) Основного аграрного закону, хоч би хто був номінальним власником, а балійський Perda 4/2026 забороняє посередництво в ній. Іноземець, який набув Hak Milik у спадок або через шлюб, мусить відмовитися від нього протягом одного року (UUPA ст. 21(3)).
Як відбувається купівля нерухомості на Балі?
Оберіть структуру, погодьте ціну в рупіях, призначте власного нотаріуса, завершіть перевірку до будь-якого завдатку, підпишіть умовну угоду, конвертуйте кошти в рупії, сплатіть BPHTB, якщо право зареєстроване, потім підпишіть акт і зареєструйте його.
Скільки часу триває купівля вілли на Балі?
Перевірка чистого титулу зазвичай триває від двох до чотирьох тижнів; успадкована, поділена чи заставлена земля потребує більше часу, а PT PMA треба заснувати, перш ніж вона зможе купувати. Продавець, який не хоче чекати перевірок, дещо вам про себе повідомляє.
Які витрати на купівлю вілли на Балі?
На зареєстроване право — до 5% BPHTB за вирахуванням окружного порогу та гонорар PPAT не більше 1% зі зниженням до 0,25% понад 2,5 млрд IDR (Положення ATR/BPN 33/2021). На оренду — без BPHTB і з нотаріальним гонораром не більше 1% понад 1 млрд IDR (Закон 30/2004 ст. 36). Плюс перевірка та юридичні послуги, а для PT PMA — витрати на заснування та утримання компанії.
Який завдаток платять під час купівлі на Балі?
Фіксованої суми немає, її обговорюють. Важливо, щоб завдаток сплачували після перевірки, за письмовою умовною угодою, і щоб він повертався, якщо не виконано умову, як-от чистий титул чи чинний дозвіл.
Чи потрібен на Балі юрист, окрім нотаріуса?
Зазвичай так, це варте грошей. Нотаріус перевіряє титул і оформлює акт, але не радить, чи вигідна угода; незалежний юрист читає умови оренди, умову про продовження та структуру в ваших інтересах.
Чи може іноземець купити нерухомість на півночі Балі?
Так, за тими самими правилами, що й будь-де в Індонезії: лізхолд, Hak Pakai або PT PMA, ніколи номінальна схема. Там більше незареєстрованої землі, тож перевірте сертифікат у земельному відомстві до погодження ціни.
Шукаєте житло на Балі?
Напишіть асистенту Baliestate бюджет і дати. Він за кілька хвилин надішле відповідні варіанти й запише на перегляди.
Загальна інформація, не юридична консультація. Правила перевірено 13 жовтня 2026 року за Законом 5/1960, PP 18/2021, PP 24/2016, Положенням ATR/BPN 33/2021, Рішенням ATR/BPN 1241/2022, PP 12/2021, Законом 1/2022, PP 34/2016, PP 34/2017, Положенням BKPM 5/2025, Положенням Bank Indonesia 17/3/PBI/2015 та балійським Perda 4/2026 так, як їх описують пов'язані гіди. Частки форм володіння та медіани розраховано за оголошеннями партнерів Baliestate на 18 жовтня 2026 року, ціни за м² — на 6 жовтня 2026 року. Перш ніж переказувати кошти, перевірте все з ліцензованим індонезійським нотаріусом (PPAT) і незалежним юристом.
Джерела та що почитати
- Закон 5/1960, Основний аграрний закон (JDIH BPK)
- PP 18/2021 про права на землю, строки Hak Pakai та HGB (JDIH BPK)
- Положення ATR/BPN 33/2021 про гонорари PPAT (Державний вісник 2021 № 1157)
- Вілли на продаж на Балі з сьогоднішніми медіанами за районами
- Вілли в лізхолд на продаж на Балі
- Нерухомість Балі за районами з актуальними медіанами
Схожі гіди
- Лізхолд чи фріхолд на Балі та в Індонезії (2026): хто може володіти
- Hak Pakai: the right-to-use title foreigners can hold
- PT PMA: when you need one, and when you do not
- Due Diligence Before Buying Property in Bali: 2026 Checklist
- What a notary (PPAT) does, and what they do not
- Property taxes and fees when buying in Bali: BPHTB, PBB, NPWP
- Nominee Agreements in Bali: What Perda 4/2026 Changed
- North Bali: Lovina, Buleleng Land Prices and the Airport Bet
- Bali Retirement Visa 2026: E33F, E33E (55+) or Second Home
- Buying a Villa in Bali as a Russian (2026): Leasehold or Freehold