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Können Ausländer auf Bali Immobilien kaufen? Rechtsleitfaden und Schritte 2026

Ja: per Leasehold (25–30 Jahre), Hak Pakai mit KITAS/KITAP oder HGB über eine PT PMA; nie Freehold oder Nominee. Die 8 Schritte, Kosten und Regeln, 2026.

Veröffentlicht am 7. Oktober 2026 · Aktualisiert am 29. Oktober 2026 · Rechtslage geprüft am 13. Oktober 2026 · 11 Min. Lesezeit

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Die drei Strukturen, die ein Ausländer nutzen kann

Die Struktur kommt zuerst, weil sie über die Urkunde, die Steuern und darüber entscheidet, was Sie mit dem Haus tun dürfen. Ein Leasehold ist ein notarieller Vertrag mit dem Grundeigentümer, kein Grundstückstitel, und erfordert kein Visum. Hak Pakai und HGB sind beim Grundbuchamt (BPN) eingetragene Rechte, belegt durch ein Zertifikat: Hak Pakai auf Ihren eigenen Namen, HGB auf den Ihrer Gesellschaft.

StrukturWer sie nutzen kannLaufzeitAm besten fürDürfen Sie vermieten?Bei BPN eingetragen?
Leasehold (Hak Sewa)Jeder, kein Visum nötigDie Jahre laut Urkunde, meist 25–30, plus eine darin festgelegte VerlängerungEine erste Villa, ein FerienhausNur wenn die Urkunde es erlaubt; tageweise Vermietung braucht zudem die Lizenzen der VillaNein: eine notarielle Urkunde
Hak PakaiEin Ausländer, der mit KITAS oder KITAP in Indonesien lebt30 + 20 + 30 Jahre auf Staatsland (PP 18/2021)Das eigene Zuhause eines Ansässigen, auf eigenen NamenNein: nur zum WohnenJa, auf Ihren Namen
HGB über eine PT PMAEine indonesische Gesellschaft in ausländischem Besitz30 + 20 + 30 Jahre (PP 18/2021)Ein Vermietungsgeschäft, mehrere EinheitenJa, mit den Gewerbelizenzen der VillaJa, auf den Namen der Gesellschaft
Freehold (Hak Milik)Nur indonesische Staatsbürger (UUPA Art. 21)Unbefristet——Ja
Nominee-„Freehold“Für Ausländer nicht legal (UUPA Art. 26(2); Perda 4/2026)——Nach Ermessen des NomineesAuf den Namen eines anderen

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Die acht Schritte in der richtigen Reihenfolge

Fast jeder Kauf, der auf Bali schiefgeht, scheitert daran, dass Geld geflossen ist, bevor eine Prüfung erfolgte, die vorher hätte kommen müssen.

SchrittWas passiertWer es machtDer Fehler, den Sie vermeiden sollten
1. StrukturLeasehold, Hak Pakai oder PT PMA mit HGBSie, mit einem AnwaltErst nach dem Angebot wählen
2. AngebotPreis, Laufzeit und Verlängerung in Rupiah vereinbartSie und der VerkäuferEin Preis nur in Dollar
3. NotarIhr eigener Notaris/PPAT beauftragtSieDen Notar des Verkäufers nutzen
4. Due DiligenceTitel, Eigentümer, Zonierung, Zufahrt, Genehmigungen, PBBNotar, plus Ihre eigenen PrüfungenZuerst eine Anzahlung leisten
5. Bedingter VertragAnzahlung gegen Bedingungen (PPJB bei einem Verkauf)Notar entwirftBedingungslose Anzahlungen
6. MittelGeld in Rupiah umgetauscht, in IndonesienSie und Ihre BankErst am Tag der Unterzeichnung umtauschen
7. SteuernBPHTB auf einen eingetragenen Titel bezahlt; Steuer des Verkäufers beglichenKäufer und VerkäuferBis zum letzten Tag warten
8. Urkunde und EintragungLeasehold-Urkunde oder bei BPN eingetragene PPAT-UrkundeNotar/PPATDie eingetragene Ausfertigung nicht abholen

Schritt 1: die Struktur vor der Villa wählen

Ein Ausländer kann kein Hak Milik halten, Indonesiens Freehold-Titel. Die legalen Wege sind ein Leasehold, ein Vertrag zur Nutzung des Grundstücks für eine feste Laufzeit; Hak Pakai, ein an eine Aufenthaltserlaubnis gebundenes Nutzungsrecht zum Wohnen; und Hak Guna Bangunan über eine PT PMA, der Weg über eine Gesellschaft in ausländischem Besitz, wenn die Immobilie Miete einbringen soll. Das Mindest-Einlagekapital der PT PMA beträgt nach BKPM-Verordnung 5/2025 2,5 Mrd. IDR pro Geschäftszweig, bei einem Investitionsplan über 10 Mrd. IDR, und die Gesellschaft muss jeden Monat Steuererklärungen abgeben, ob die Villa etwas einbringt oder nicht.

Die Wahl entscheidet, was Sie mit der Villa tun können. Hak Pakai erlaubt keine gewerbliche Vermietung, und der ATR/BPN-Erlass 1241/SK-HK.02/IX/2022 legt für das Haus eines Ausländers auf Bali einen Mindestpreis von 5 Mrd. IDR fest. Ein Leasehold darf nur vermietet werden, wenn die Urkunde es erlaubt, und sein Wert liegt in seinen Restjahren und seiner Verlängerungsklausel: Unter den Partnerangeboten am 6. Oktober 2026 verlangten fertige Leasehold-Villen mit weniger als 20 Restjahren im Median 26,8 Mio. IDR pro m² Gebäudefläche, gegenüber 31,1 Mio. IDR bei 25–30 Jahren; ein kurzes Leasehold war also die teuerste Art, Zeit zu kaufen.

Schritt 2: den Preis in Rupiah vereinbaren und den Vertrag lesen, nicht die Broschüre

Transaktionen in Indonesien müssen nach der Bank-Indonesia-Verordnung 17/3/PBI/2015 in Rupiah abgewickelt werden; vereinbaren Sie also den Rupiah-Betrag, nicht einen Dollarbetrag, der sich bis zur Unterzeichnung verschiebt. Vereinbaren Sie bei einem Leasehold die Laufzeit, den Verlängerungspreis oder die Formel dafür sowie das Recht zur Untervermietung und Übertragung im selben Atemzug wie den Preis: „Verlängerung wird zu gegebener Zeit verhandelt“ ist keine Vertragsbedingung. Vergleichen Sie zwei Leaseholds nach dem Preis pro Restjahr; der Leasehold-Leitfaden enthält die Mediane nach Gebiet.

Schritte 3–5: ein unabhängiger Notar, dann die Prüfungen, dann die Anzahlung

Beauftragen Sie Ihren eigenen Notar, nicht einen, den der Verkäufer oder Makler vorstellt. Die Zuständigkeit eines PPAT erstreckt sich über die ganze Provinz, daher kann jeder zugelassene PPAT auf Bali tätig werden. Für ein Leasehold brauchen Sie einen Notaris, weil eine Pacht nicht zu den Übertragungen gehört, die ein PPAT beurkundet; für Hak Pakai oder HGB brauchen Sie einen PPAT. Die meisten Kanzleien haben beide Zulassungen; fragen Sie, in welcher Funktion sie handeln.

Die Due Diligence kommt vor der Anzahlung: das Zertifikat, beim Grundbuchamt mit der Identität des Verkäufers abgeglichen, Belastungen, Zonierung, rechtlich gesicherte Zufahrt, die Baugenehmigung (PBG) für alles Gebaute und unbezahlte Grundsteuer. Das Bhumi-Portal von ATR/BPN ist eine nützliche erste Sichtung, kein Ersatz. Erst dann unterschreiben Sie einen bedingten Vertrag, dessen Anzahlung erstattet wird, wenn eine Bedingung nicht erfüllt ist. Für Off-Plan-Käufe legt PP 12/2021 die Voraussetzungen fest, bevor ein Bauträger einen verbindlichen Vorverkaufsvertrag (PPJB) unterzeichnen darf. Die Due Diligence bei einem sauberen Titel dauert normalerweise zwei bis vier Wochen; geerbtes, geteiltes oder belastetes Land dauert länger.

Schritte 6–8: Rupiah, Abgabe, Urkunde

Das Geld muss vor dem Abschluss in Indonesien und in Rupiah sein, und bei einem eingetragenen Titel muss die BPHTB-Quittung vorgelegt werden, bevor die Urkunde unterzeichnet wird. Die BPHTB beträgt bis zu 5 % des Transaktionswerts (oder des höheren amtlichen NJOP-Werts), abzüglich eines steuerfreien Betrags, den jeder Regierungsbezirk festlegt, nach Gesetz 1/2022 mindestens 80 Mio. IDR. Sie fällt bei der Übertragung eines eingetragenen Rechts an (Hak Pakai, HGB, Hak Milik), nicht bei einem Leasehold. Der Verkäufer eines eingetragenen Titels zahlt 2,5 % finale Einkommensteuer (PP 34/2016); ein Grundeigentümer, der Pachtzahlungen erhält, zahlt 10 % finale Steuer auf die Pacht (PP 34/2017).

Beim Abschluss unterzeichnet der Notar die Urkunde mit beiden Parteien. Eine Übertragung von Hak Pakai oder HGB wird dann beim Grundbuchamt eingetragen und das Zertifikat auf den neuen Inhaber ausgestellt; ein Leasehold ist eine notarielle Urkunde zwischen Ihnen und dem Eigentümer. Betrachten Sie den Kauf erst als abgeschlossen, wenn Sie das eingetragene Dokument in der Hand halten, nicht eine Quittung dafür.

KostenWer zahltSatzVorschrift
BPHTB-ErwerbsabgabeKäufer von Hak Pakai, HGB oder Hak Milik; fällt bei einem Leasehold nicht anBis zu 5 %, nach einem Freibetrag des Regierungsbezirks von mindestens 80 Mio. IDRGesetz 1/2022 Art. 46–47
PPAT-Gebühr, Übertragung von Hak Pakai oder HGBMeist der Käufer, nach VereinbarungHöchstens 1 % bis 500 Mio. IDR; 0,75 % bis 1 Mrd. IDR; 0,5 % bis 2,5 Mrd. IDR; 0,25 % darüberPP 24/2016 Art. 32(1); ATR/BPN-Verordnung 33/2021
Notargebühr, Leasehold-UrkundeNach VereinbarungHöchstens 2,5 % bis 100 Mio. IDR; 1,5 % bis 1 Mrd. IDR; darüber vereinbart, höchstens 1 %Gesetz 30/2004 Art. 36(3), geändert durch Gesetz 2/2014
Finale Einkommensteuer des VerkäufersVerkäufer eines eingetragenen Titels2,5 % des Brutto-ÜbertragungswertsPP 34/2016 Art. 2
Steuer auf PachtzahlungenGrundeigentümer, der die Pacht erhält10 % final auf die BruttopachtPP 34/2017
PBB, jährliche Grund- und GebäudesteuerDer Inhaber oder Nutzer, jedes Jahr; der Pachtvertrag sollte festlegen, werBis zu 0,5 % des steuerpflichtigen Schätzwerts, zum Satz des RegierungsbezirksGesetz 1/2022 Art. 41

Warum ein Nominee keine Abkürzung ist

Bei einer Nominee-Konstruktion steht der Name eines indonesischen Staatsbürgers auf einem Hak-Milik-Zertifikat, während Nebenvereinbarungen dem ausländischen Käufer die Kontrolle versprechen. Artikel 26(2) des Agrargrundgesetzes erklärt jede Vereinbarung für nichtig, die Hak Milik direkt oder indirekt an einen Ausländer überträgt, und wo solche Konstrukte geprüft wurden, galt die Person auf dem Zertifikat als Eigentümer. Balis Perda 4/2026, unterzeichnet am 24. Februar 2026, verbietet die Vermittlung einer solchen Konstruktion; nach der Lesart von Anwaltskanzleien, die den Text ausgewertet haben, sind ihre eigenen Sanktionen verwaltungsrechtlich (Entzug von Genehmigungen, Abriss, Bußgelder), und die strafrechtliche Haftung bleibt dem nationalen Recht überlassen. Der Nominee-Leitfaden erklärt, was die Perda bewirkt und was nicht.

Kaufen in Nordbali: dieselben Regeln, mehr nicht eingetragenes Land

In Buleleng, Lovina oder Singaraja ändert sich am Eigentum für Ausländer nichts: Es gelten dieselben Strukturen Leasehold, Hak Pakai und PT PMA und dasselbe Nominee-Verbot. Was sich ändert, ist das Land. Im Norden liegen mehr Grundstücke außerhalb des zertifizierten Systems als an der Südküste, daher ist die Titelprüfung dort die Hauptsache, keine Formalität, und sie sollte erfolgen, bevor der Preis vereinbart wird. Der Nordbali-Leitfaden behandelt den für die Region berichteten Preisabstand und warum der Flughafen, der ihn großteils begründet, im Juli 2026 Berichten zufolge auf Eis gelegt wurde.

Brauchen Sie ein Visum, um zu kaufen?

Nicht für ein Leasehold oder einen Kauf über eine PT PMA: Ein Leasehold ist ein Vertrag, und bei der Gesellschaft ist diese der Käufer. Ein KITAS oder KITAP brauchen Sie nur für Hak Pakai, das davon abhängt: Erfüllen Sie die Voraussetzung nicht mehr, haben Sie ein Jahr Zeit, das Recht zu übertragen (PP 18/2021). In der Villa zu wohnen ist eine eigene Frage, die die Visa-Leitfäden beantworten. Ein Rentner mit einer E33F- oder E33E-Genehmigung besitzt ein KITAS und kann daher Hak Pakai erwerben, vorbehaltlich des Mindestpreises von 5 Mrd. IDR.

Häufige Fragen

Kann ein Ausländer 2026 auf Bali eine Immobilie kaufen?

Ja, über ein Leasehold, über Hak Pakai mit einer Aufenthaltserlaubnis oder über Hak Guna Bangunan im Besitz einer PT PMA. Freehold (Hak Milik) kann ein Ausländer nach Artikel 21 des Agrargrundgesetzes nicht auf eigenen Namen halten.

Kann ein Ausländer über einen indonesischen Freund oder Ehepartner Freehold auf Bali besitzen?

Nein. Die Konstruktion ist nach Artikel 26(2) des Agrargrundgesetzes nichtig, wer auch immer der Nominee ist, und Balis Perda 4/2026 verbietet die Vermittlung. Ein Ausländer, der Hak Milik durch Erbschaft oder Heirat erwirbt, muss es innerhalb eines Jahres abgeben (UUPA Art. 21(3)).

Wie läuft der Immobilienkauf auf Bali ab?

Struktur wählen, einen Preis in Rupiah vereinbaren, Ihren eigenen Notar beauftragen, die Due Diligence vor jeder Anzahlung abschließen, einen bedingten Vertrag unterzeichnen, die Mittel in Rupiah umtauschen, BPHTB zahlen, wenn der Titel eingetragen ist, dann die Urkunde unterzeichnen und eintragen lassen.

Wie lange dauert der Kauf einer Villa auf Bali?

Die Due Diligence bei einem sauberen Titel dauert normalerweise zwei bis vier Wochen; geerbtes, geteiltes oder belastetes Land dauert länger, und eine PT PMA muss gegründet sein, bevor sie kaufen kann. Ein Verkäufer, der nicht auf die Prüfungen warten will, sagt Ihnen damit etwas.

Welche Kosten fallen beim Kauf einer Villa auf Bali an?

Bei einem eingetragenen Titel bis zu 5 % BPHTB abzüglich des Freibetrags des Regierungsbezirks und eine PPAT-Gebühr von höchstens 1 %, über 2,5 Mrd. IDR fallend auf 0,25 % (ATR/BPN-Verordnung 33/2021). Bei einem Leasehold keine BPHTB und eine Notargebühr von höchstens 1 % über 1 Mrd. IDR (Gesetz 30/2004 Art. 36). Dazu Due-Diligence- und Anwaltskosten und bei einer PT PMA die Kosten für Gründung und Betrieb der Gesellschaft.

Wie hoch ist die Anzahlung beim Kauf auf Bali?

Es gibt keinen festen Betrag; sie wird verhandelt. Entscheidend ist, dass sie nach der Due Diligence gezahlt wird, unter einem schriftlichen bedingten Vertrag, und erstattet wird, wenn eine Bedingung wie ein sauberer Titel oder eine gültige Genehmigung nicht erfüllt ist.

Brauche ich auf Bali neben einem Notar auch einen Anwalt?

In der Regel lohnt es sich. Der Notar prüft den Titel und beurkundet, berät Sie aber nicht darüber, ob das Geschäft gut ist; ein unabhängiger Anwalt prüft für Sie die Vertragsbedingungen, die Verlängerungsklausel und die Struktur.

Kann ein Ausländer in Nordbali eine Immobilie kaufen?

Ja, nach denselben Regeln wie überall in Indonesien: Leasehold, Hak Pakai oder eine PT PMA, nie ein Nominee. Dort ist mehr Land nicht eingetragen, prüfen Sie das Zertifikat daher beim Grundbuchamt, bevor Sie einen Preis vereinbaren.

Suchen Sie ein Zuhause auf Bali?

Nennen Sie dem Baliestate-Assistenten Budget und Zeitraum. Er antwortet in wenigen Minuten mit passenden Häusern und vereinbart die Besichtigungen.

AI fragen

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Regeln geprüft am 13. Oktober 2026, gestützt auf Gesetz 5/1960, PP 18/2021, PP 24/2016, ATR/BPN-Verordnung 33/2021, ATR/BPN-Erlass 1241/2022, PP 12/2021, Gesetz 1/2022, PP 34/2016, PP 34/2017, BKPM-Verordnung 5/2025, Bank-Indonesia-Verordnung 17/3/PBI/2015 und Balis Perda 4/2026, wie die verlinkten Leitfäden sie beschreiben. Anteile nach Besitzform und Mediane beziehen sich auf die Partnerangebote von Baliestate am 18. Oktober 2026, Preise pro m² auf den 6. Oktober 2026. Prüfen Sie alles mit einem zugelassenen indonesischen Notar (PPAT) und einem unabhängigen Anwalt, bevor Sie Geld binden.

Quellen und weiterführende Links

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