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외국인도 발리 부동산을 살 수 있을까? 2026년 법률 가이드와 절차

가능합니다. 임차권(리스홀드, 25~30년), KITAS/KITAP 보유자의 Hak Pakai, PT PMA를 통한 HGB로 살 수 있으며, 완전소유권(프리홀드)이나 명의신탁은 안 됩니다. 2026년 기준 8단계 절차, 비용, 규정을 정리했습니다.

2026년 10월 7일 게시 · 2026년 10월 29일 업데이트 · 2026년 10월 13일 규정 확인 · 11분 분량

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외국인이 쓸 수 있는 세 가지 구조

구조를 먼저 정해야 하는 이유는 그에 따라 증서, 세금, 그리고 집으로 할 수 있는 일이 달라지기 때문입니다. 리스홀드는 토지 소유자와 맺는 공증 계약일 뿐 토지 권리증이 아니며 비자도 필요 없습니다. Hak Pakai와 HGB는 토지청(BPN)에 등기되고 증명서로 입증되는 권리로, Hak Pakai는 본인 명의, HGB는 법인 명의입니다.

구조이용 가능 대상기간적합한 용도임대할 수 있나?BPN 등기 여부
리스홀드(Hak Sewa)누구나, 비자 불필요증서에 적힌 기간(보통 25~30년)과 증서가 정한 연장분첫 빌라, 휴가용 별장증서가 허용할 때만 가능하며, 일 단위 임대에는 빌라 자체의 인허가도 필요아니요: 공증 증서
Hak PakaiKITAS 또는 KITAP로 인도네시아에 거주하는 외국인국유지 위 30 + 20 + 30년(PP 18/2021)거주자 본인이 살 집, 본인 명의아니요: 거주용만 가능예, 본인 명의
PT PMA를 통한 HGB외국인 소유 인도네시아 법인30 + 20 + 30년(PP 18/2021)임대 사업, 여러 채 보유예, 빌라 사업 인허가를 갖추면예, 법인 명의
프리홀드(Hak Milik)인도네시아 국민만(UUPA 제21조)영구——예
명의신탁 '프리홀드'외국인에게는 불법(UUPA 제26조 2항, Perda 4/2026)——명의자 마음대로다른 사람 명의

Canggu 부동산 매매

197건 모두 보기 →

  • Villa 3BR in Tibubeneng

    Tibubeneng · 침실 3개

    Rp 4.842.316.123

    Canggu의 유사한 leasehold 침실 3개 villas 11건 (크기 ±30%, 임차 16.5–27.5년)의 가격 중앙값 Rp 5.617.000.000보다 14% 낮습니다.

  • Townhouse 2BR in Canggu

    Canggu · 침실 2개

    Rp 4.706.550.250

    Canggu의 유사한 leasehold 침실 2개 주택 20건 (크기 ±30%, 임차 19.5–32.5년)의 중앙값 가격 Rp 4.751.500.000과 거의 같습니다.

  • Villa 4BR in Canggu

    Canggu · 침실 4개

    Rp 8.145.952.356

    Canggu의 유사한 leasehold 침실 4개 주택 8건 (크기 ±50%, 임차 16.5–27.5년)의 가격 중앙값 Rp 8.687.500.000보다 6% 낮습니다.

여덟 단계, 순서대로

발리에서 잘못된 매입은 거의 예외 없이 먼저 했어야 할 확인보다 돈이 먼저 움직였기 때문에 생깁니다.

단계내용담당피해야 할 실수
1. 구조리스홀드, Hak Pakai, 또는 HGB를 갖춘 PT PMA본인, 변호사와 함께가격 제시 후에 결정하기
2. 가격 제시가격, 기간, 연장 조건을 루피아로 합의본인과 매도인달러로만 정한 가격
3. 공증인본인이 직접 Notaris/PPAT 선임본인매도인 쪽 공증인 이용
4. 실사권리, 소유자, 용도지역, 진입로, 인허가, PBB공증인, 그리고 본인의 별도 확인계약금부터 지급
5. 조건부 계약조건을 건 계약금(매매는 PPJB)공증인이 작성조건 없는 계약금
6. 자금인도네시아에서 루피아로 환전본인과 거래 은행서명 당일 환전
7. 세금등기 권리에 대한 BPHTB 납부, 매도인 세금 정산매수인과 매도인마지막 날까지 미루기
8. 증서와 등기임차 증서, 또는 BPN에 등기되는 PPAT 증서Notaris/PPAT등기된 사본을 받지 않음

1단계: 빌라보다 구조를 먼저 고르십시오

외국인은 인도네시아의 완전소유권인 Hak Milik를 가질 수 없습니다. 합법적인 길은 정해진 기간 동안 토지를 사용하는 계약인 리스홀드, 체류 허가에 묶여 있고 거주를 목적으로 하는 사용권인 Hak Pakai, 그리고 부동산으로 임대 수익을 낼 때 쓰는 외국인 소유 법인 경로인 PT PMA 명의의 Hak Guna Bangunan입니다. BKPM 규정 5/2025에 따라 PT PMA의 최소 납입자본금은 사업 분야당 25억 루피아이고, 투자 계획은 100억 루피아를 넘어야 하며, 빌라가 수익을 내든 못 내든 법인은 매달 세금 신고를 해야 합니다.

어떤 구조를 고르느냐에 따라 빌라로 할 수 있는 일이 정해집니다. Hak Pakai로는 상업 임대를 할 수 없고, ATR/BPN 결정 1241/SK-HK.02/IX/2022는 발리에서 외국인이 살 수 있는 주택의 최저 가격을 50억 루피아로 정하고 있습니다. 리스홀드는 증서가 허용할 때만 임대할 수 있으며, 그 가치는 남은 기간과 연장 조항에 달려 있습니다. 2026년 10월 6일 파트너 매물 기준으로 잔여 기간이 20년 미만인 완공 리스홀드 빌라의 호가 중앙값은 건물 m²당 2,680만 루피아로, 25~30년짜리의 3,110만 루피아와 비교됩니다. 즉 짧은 리스는 시간을 사는 가장 비싼 방법이었습니다.

2단계: 가격은 루피아로 합의하고, 브로슈어가 아니라 임차 계약서를 읽으십시오

인도네시아 은행 규정 17/3/PBI/2015에 따라 인도네시아 내 거래는 루피아로 결제해야 하므로, 서명 때까지 환율에 따라 변하는 달러 금액이 아니라 루피아 금액으로 합의하십시오. 리스홀드라면 가격과 함께 기간, 연장 가격이나 산정 방식, 전대와 양도 권리까지 한꺼번에 합의해야 합니다. '연장은 그때 가서 협의'는 조건이 아닙니다. 리스홀드 두 건을 비교할 때는 남은 기간의 연당 가격으로 보십시오. 지역별 중앙값은 리스홀드 가이드에 있습니다.

3~5단계: 독립적인 공증인, 그다음 확인, 그다음 계약금

매도인이나 중개인이 소개하는 공증인이 아니라 본인이 직접 공증인을 선임하십시오. PPAT의 권한은 주 전체에 미치므로 발리에서 면허를 가진 PPAT라면 누구든 맡을 수 있습니다. 임차는 PPAT가 처리하는 이전 행위에 포함되지 않기 때문에 리스에는 Notaris가 필요하고, Hak Pakai나 HGB에는 PPAT가 필요합니다. 대부분의 사무소가 두 면허를 모두 갖고 있으니 어느 자격으로 일하는지 물어보십시오.

실사는 계약금보다 먼저입니다. 토지청에서 증명서를 매도인 신분과 대조하고, 담보 설정, 용도지역, 법적 진입로, 지어진 건물의 건축 허가(PBG), 체납된 토지세를 확인합니다. ATR/BPN의 Bhumi 포털은 첫 선별에는 유용하지만 실사를 대신하지는 못합니다. 그다음에야 조건이 충족되지 않으면 계약금을 돌려받는 조건부 계약에 서명하십시오. 분양(오프플랜)의 경우 PP 12/2021이 개발사가 구속력 있는 사전 매매 계약(PPJB)에 서명하기 전에 갖춰야 할 조건을 정하고 있습니다. 깨끗한 권리의 실사는 보통 2~4주가 걸리며, 상속, 분할, 저당이 얽힌 토지는 더 오래 걸립니다.

6~8단계: 루피아, 취득세, 증서

잔금 전에 자금이 인도네시아 안에, 루피아로 있어야 하며, 등기 권리라면 증서 서명 전에 BPHTB 영수증을 제출해야 합니다. BPHTB는 거래 가액(과세표준 NJOP가 더 높으면 NJOP)의 최대 5%이며, 각 군(regency)이 정하는 비과세 기준액을 뺀 금액에 부과됩니다. 이 기준액은 Law 1/2022에 따라 최소 8,000만 루피아입니다. 등기된 권리(Hak Pakai, HGB, Hak Milik)의 이전에 부과되고 임차에는 부과되지 않습니다. 등기 권리의 매도인은 2.5%의 최종 소득세(PP 34/2016)를 내고, 임차료를 받는 토지 소유자는 임차료에 10%의 최종세(PP 34/2017)를 냅니다.

잔금일에 공증인이 양 당사자와 함께 증서에 서명합니다. Hak Pakai나 HGB 이전은 그 후 토지청에 등기되어 새 보유자 명의로 증명서가 발급되고, 리스홀드는 본인과 소유자 사이의 공증 증서로 남습니다. 영수증이 아니라 등기된 서류를 손에 쥐기 전까지는 매입이 끝났다고 생각하지 마십시오.

비용납부자요율근거 규정
BPHTB 취득세Hak Pakai, HGB, Hak Milik 매수인. 임차에는 부과되지 않음최소 8,000만 루피아인 군별 기준액을 공제한 후 최대 5%Law 1/2022 제46~47조
PPAT 수수료, Hak Pakai 또는 HGB 이전합의에 따르되 보통 매수인5억 루피아까지 최대 1%, 10억 루피아까지 0.75%, 25억 루피아까지 0.5%, 그 이상 0.25%PP 24/2016 제32조 1항, ATR/BPN 규정 33/2021
공증 수수료, 임차 증서합의에 따름1억 루피아까지 최대 2.5%, 10억 루피아까지 1.5%, 그 이상은 합의하되 최대 1%Law 30/2004 제36조 3항(Law 2/2014로 개정)
매도인 최종 소득세등기 권리의 매도인총 이전 가액의 2.5%PP 34/2016 제2조
임차료에 대한 세금임차료를 받는 토지 소유자총 임차료의 10% 최종세PP 34/2017
PBB 연간 토지·건물세매년 보유자 또는 사용자. 누가 낼지 임차 계약에 명시해야 함군별 세율로 과세 평가액의 최대 0.5%Law 1/2022 제41조

명의신탁이 지름길이 아닌 이유

명의신탁은 Hak Milik 증명서에는 인도네시아 국민의 이름을 올리고, 별도 약정으로 외국인 매수자에게 통제권을 약속하는 방식입니다. 토지기본법 제26조 2항은 직접이든 간접이든 Hak Milik를 외국인에게 넘기는 모든 약정을 무효로 하며, 이런 구조가 실제로 다퉈진 사례에서는 증명서에 이름이 오른 사람이 소유자로 인정되었습니다. 2026년 2월 24일 서명된 발리 Perda 4/2026은 이런 거래의 중개를 금지합니다. 조문을 검토한 로펌들의 설명에 따르면 Perda 자체의 제재는 행정 제재(인허가 취소, 철거, 과태료)이고, 형사 책임은 국가 법률에 맡겨져 있습니다. Perda가 무엇을 하고 무엇을 하지 않는지는 명의신탁 가이드에서 다룹니다.

북부 발리에서 매입하기: 규정은 같고, 미등기 토지가 더 많습니다

Buleleng, Lovina, Singaraja에서도 외국인 소유에 관한 규정은 달라지지 않습니다. 같은 리스홀드, Hak Pakai, PT PMA 구조가 적용되고, 명의신탁 금지도 똑같습니다. 달라지는 것은 토지입니다. 북부는 남부 해안보다 인증 체계 밖에 있는 필지가 많아서 권리 확인이 형식이 아니라 핵심 절차가 되며, 가격 합의 전에 끝내야 합니다. 북부 발리 가이드에서 이 지역에 대해 보도된 가격 차이와, 그 차이의 상당 부분을 정당화하던 공항 계획이 2026년 7월 보류되었다고 보도된 배경을 다룹니다.

사려면 비자가 필요할까요?

리스홀드나 PT PMA를 통한 매입에는 필요 없습니다. 임차는 계약이고, PT PMA의 경우 매수인은 법인이기 때문입니다. KITAS나 KITAP는 Hak Pakai에만 필요하며, Hak Pakai는 이에 의존합니다. 자격을 잃으면 1년 안에 권리를 이전해야 합니다(PP 18/2021). 빌라에 거주하는 문제는 별개이며 비자 가이드에서 다룹니다. E33F 또는 E33E 허가를 받은 은퇴자는 KITAS 보유자이므로 50억 루피아 최저 가격 조건 아래 Hak Pakai를 취득할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

2026년에 외국인이 발리 부동산을 살 수 있나요?

네, 리스홀드, 체류 허가가 있을 때의 Hak Pakai, 또는 PT PMA 법인이 보유하는 Hak Guna Bangunan을 통해 가능합니다. 토지기본법 제21조에 따라 외국인은 본인 명의로 프리홀드(Hak Milik)를 가질 수 없습니다.

인도네시아인 친구나 배우자를 통해 외국인이 발리 프리홀드를 소유할 수 있나요?

아니요. 명의자가 누구든 토지기본법 제26조 2항에 따라 그런 약정은 무효이며, 발리 Perda 4/2026은 그 중개를 금지합니다. 상속이나 혼인으로 Hak Milik를 취득한 외국인은 1년 안에 이를 처분해야 합니다(UUPA 제21조 3항).

발리에서 부동산을 사는 절차는 어떻게 되나요?

구조를 정하고, 루피아로 가격을 합의하고, 본인이 공증인을 선임하고, 계약금 전에 실사를 마치고, 조건부 계약에 서명하고, 자금을 루피아로 환전하고, 등기 권리라면 BPHTB를 낸 뒤 증서에 서명하고 등기합니다.

발리에서 빌라를 사는 데 얼마나 걸리나요?

깨끗한 권리의 실사는 보통 2~4주가 걸립니다. 상속, 분할, 저당이 얽힌 토지는 더 오래 걸리며, PT PMA는 매입 전에 먼저 설립해야 합니다. 확인 절차를 기다려 주지 않는 매도인이라면 그 자체가 신호입니다.

발리에서 빌라를 살 때 드는 비용은 얼마인가요?

등기 권리라면 군별 기준액을 뺀 금액의 최대 5%인 BPHTB와, 최대 1%에서 시작해 25억 루피아 초과분은 0.25%까지 내려가는 PPAT 수수료가 듭니다(ATR/BPN 규정 33/2021). 임차라면 BPHTB는 없고, 공증 수수료는 10억 루피아 초과분에 최대 1%입니다(Law 30/2004 제36조). 여기에 실사와 법률 비용이 더해지며, PT PMA라면 법인 설립과 운영 비용도 듭니다.

발리에서 살 때 계약금은 얼마나 내나요?

정해진 금액은 없고 협상으로 정합니다. 중요한 것은 실사 후에, 서면 조건부 계약에 따라 지급하고, 깨끗한 권리나 유효한 인허가 같은 조건이 충족되지 않으면 돌려받을 수 있어야 한다는 점입니다.

발리에서 공증인 외에 변호사도 필요한가요?

대개 쓸 만한 가치가 있습니다. 공증인은 권리를 확인하고 증서를 집행하지만 거래가 좋은지에 대해 조언하지는 않습니다. 독립 변호사는 본인을 대신해 임차 조건, 연장 조항, 구조를 검토합니다.

외국인이 북부 발리 부동산을 살 수 있나요?

네, 인도네시아 어디에서나와 같은 규정이 적용됩니다. 리스홀드, Hak Pakai, PT PMA는 가능하고 명의신탁은 안 됩니다. 그 지역은 미등기 토지가 더 많으니 가격을 합의하기 전에 토지청에서 증명서를 확인하십시오.

발리에서 집을 찾고 계신가요?

Baliestate 어시스턴트에게 예산과 날짜를 알려 주십시오. 몇 분 안에 조건에 맞는 주택으로 답하고 방문 예약까지 잡아 드립니다.

AI에게 묻기

일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 규정은 2026년 10월 13일에 확인했으며, 링크된 가이드에서 설명하는 Law 5/1960, PP 18/2021, PP 24/2016, ATR/BPN 규정 33/2021, ATR/BPN 결정 1241/2022, PP 12/2021, Law 1/2022, PP 34/2016, PP 34/2017, BKPM 규정 5/2025, 인도네시아 은행 규정 17/3/PBI/2015, 발리 Perda 4/2026을 근거로 합니다. 권리 형태 비율과 중앙값은 2026년 10월 18일, m²당 가격은 2026년 10월 6일 Baliestate 파트너 매물 기준입니다. 자금을 투입하기 전에 면허를 가진 인도네시아 공증인(PPAT)과 독립 변호사에게 확인하십시오.

출처 및 참고 자료

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