发布您的巴厘岛别墅和项目
Baliestate

购房

外国人能在巴厘岛买房吗？2026年法律指南与购房步骤

可以：租赁产权（25–30年）、持KITAS/KITAP取得Hak Pakai，或通过PT PMA持有HGB；永久产权和代持都不行。2026年的8个步骤、费用与规则。

发布于 2026年10月7日 · 更新于 2026年10月29日 · 法规核实于 2026年10月13日 · 阅读约 11 分钟

在巴厘岛找房？

把预算和日期告诉 Baliestate 助手。它会在几分钟内回复合适的房源，并安排看房。

问 AI

外国人可以使用的三种结构

结构要先定，因为它决定了契据、税费以及您能如何使用这栋房子。租赁产权是与土地所有人签订的公证合同，而不是土地产权，也不需要签证。Hak Pakai和HGB是在土地局（BPN）登记、以证书为凭的权利：Hak Pakai登记在您本人名下，HGB登记在您的公司名下。

结构谁可以使用期限最适合可以出租吗？是否在BPN登记？
租赁产权（Hak Sewa）任何人，无需签证契据约定的年限，通常为25–30年，另加契据中确定的续期第一套别墅、度假屋仅当契据允许；按晚出租还需要别墅的相关许可证否：公证契据
Hak Pakai持KITAS或KITAP居住在印尼的外国人国有土地上30 + 20 + 30年（PP 18/2021）居民自住，登记在本人名下否：仅限居住是，登记在您名下
通过PT PMA持有HGB外资印尼公司30 + 20 + 30年（PP 18/2021）出租业务、多套物业可以，需具备别墅的经营许可证是，登记在公司名下
永久产权（Hak Milik）仅限印尼公民（UUPA第21条）永久——是
代持的“永久产权”外国人使用不合法（UUPA第26(2)条；Perda 4/2026）——由代持人决定登记在他人名下

位于Canggu的出售房产

查看全部 197 →

八个步骤，按顺序进行

在巴厘岛，几乎每一笔出问题的购房交易，都是因为资金在本应先完成的核查之前就已转出。

步骤内容由谁负责需避免的错误
1. 结构租赁产权、Hak Pakai或PT PMA持有HGB您本人，与律师一起出价之后才选择
2. 出价以印尼盾商定价格、期限和续期您和卖方只用美元标价
3. 公证人委任您自己的Notaris/PPAT您使用卖方的公证人
4. 尽职调查产权、所有人、规划分区、通行、许可证、PBB公证人，加上您自己的核查先付定金
5. 附条件协议附条件支付定金（买卖适用PPJB）公证人起草无条件的定金
6. 资金资金在印尼境内兑换为印尼盾您和您的银行签约当天才换汇
7. 税费已登记产权缴纳BPHTB；结清卖方税款买方和卖方拖到最后一天
8. 契据与登记租赁契据，或在BPN登记的PPAT契据公证人/PPAT没有领取已登记的文本

第1步：先选结构，再选别墅

外国人不能持有Hak Milik，即印尼的永久产权。合法途径包括：租赁产权，即在固定期限内使用土地的合同；Hak Pakai，一种与居留许可挂钩、用于自住的使用权；以及通过PT PMA持有的Hak Guna Bangunan，即物业用于出租创收时采用的外资公司途径。根据BKPM第5/2025号条例，PT PMA每个业务类别的最低实缴资本为25亿印尼盾，投资计划须超过100亿印尼盾，而且无论别墅是否有收入，公司每月都要报税。

这一选择决定了您能如何使用别墅。Hak Pakai不支持商业出租，且ATR/BPN第1241/SK-HK.02/IX/2022号决定规定，外国人在巴厘岛购买住宅的最低价格为50亿印尼盾。租赁产权只有在契据允许时才能出租，其价值在于剩余年限和续期条款：2026年10月6日的合作房源中，剩余不足20年的已建成租赁产权别墅，按建筑面积每平方米要价中位数为2680万印尼盾，剩余25–30年的则为3110万印尼盾；可见短租约是“买时间”最贵的方式。

第2步：以印尼盾商定价格，读租约而不是宣传册

根据印尼央行第17/3/PBI/2015号条例，在印尼境内的交易必须以印尼盾结算，所以要商定印尼盾金额，而不是一个到签约前都会变动的美元数字。对于租赁产权，在谈价格的同时就要谈定期限、续期价格或计算方式，以及转租和转让的权利：“续期届时再议”不算条款。比较两个租赁产权时，看每剩余一年的价格；租赁产权指南列有各区域的中位数。

第3–5步：先请独立公证人，再做核查，最后付定金

聘请您自己的公证人，而不是卖方或中介介绍的。PPAT的权限覆盖全省，因此巴厘岛任何持牌PPAT都可以办理。租约需要Notaris，因为租约不属于PPAT办理的转让类型；Hak Pakai或HGB则需要PPAT。多数事务所两种执照都有；问清楚他们以哪种身份办理。

尽职调查要在付定金之前完成：在土地局核对证书与卖方身份是否一致，并核查权利负担、规划分区、合法通行、已建部分的建筑许可（PBG）以及未缴的土地税。ATR/BPN的Bhumi门户适合做初步筛查，但不能替代核查。之后才签订附条件协议，若条件未满足，定金可退。对于期房，PP 12/2021规定了开发商签订有约束力的预售协议（PPJB）之前须满足的条件。产权清晰时，尽职调查通常需要两到四周；继承、分割或已抵押的土地需要更久。

第6–8步：印尼盾、契税、契据

交割前资金必须已在印尼境内并兑换为印尼盾；对于已登记产权，须在签署契据前出示BPHTB缴税凭证。BPHTB最高为交易价值（若NJOP评估价更高则按NJOP）的5%，并扣除各县设定的免税额；根据第1/2022号法律，该免税额至少为8000万印尼盾。它针对已登记权利（Hak Pakai、HGB、Hak Milik）的转让征收，不针对租约。已登记产权的卖方缴纳2.5%的最终所得税（PP 34/2016）；收取租金的土地所有人按租金缴纳10%的最终税（PP 34/2017）。

交割时，公证人与双方一起签署契据。Hak Pakai或HGB的转让随后在土地局登记，并以新持有人名义签发证书；租赁产权则是您与土地所有人之间的公证契据。在拿到已登记的文件本身（而不是它的收据）之前，不要认为购买已经完成。

费用谁支付费率依据
BPHTB取得税Hak Pakai、HGB或Hak Milik的买方；租约不征收最高5%，先扣除至少8000万印尼盾的县级免税额第1/2022号法律第46–47条
PPAT费，Hak Pakai或HGB转让通常由买方支付，按约定5亿印尼盾以内最高1%；至10亿印尼盾为0.75%；至25亿印尼盾为0.5%；以上为0.25%PP 24/2016第32(1)条；ATR/BPN第33/2021号条例
公证费，租赁契据按约定1亿印尼盾以内最高2.5%；至10亿印尼盾为1.5%；以上由双方约定，最高1%第30/2004号法律第36(3)条，经第2/2014号法律修订
卖方最终所得税已登记产权的卖方转让总价的2.5%PP 34/2016第2条
租金税收取租金的土地所有人按租金总额缴纳10%的最终税PP 34/2017
PBB年度土地和建筑税每年由持有人或使用人缴纳；租约应写明由谁缴最高为应税评估价值的0.5%，按县的税率第1/2022号法律第41条

为什么代持不是捷径

代持安排是把印尼公民的名字写在Hak Milik证书上，同时用附带协议向外国买家承诺控制权。《土地基本法》第26(2)条规定，任何直接或间接将Hak Milik转移给外国人的安排均无效；在这类结构经过检验的案例中，证书上的人被视为所有人。巴厘岛的Perda 4/2026于2026年2月24日签署，禁止居间促成代持；据研读其条文的律师事务所介绍，它本身的处罚是行政性的（吊销许可、拆除、罚款），刑事责任则交由国家法律处理。代持指南介绍了这部Perda能做什么、不能做什么。

在巴厘岛北部购房：规则相同，未登记土地更多

在Buleleng、Lovina或Singaraja，外国人持有房产的规则没有任何变化：同样适用租赁产权、Hak Pakai和PT PMA结构，同样禁止代持。变化的是土地。与南部海岸相比，北部有更多地块处在登记认证体系之外，因此产权核实在那里是重头戏而不是走过场，而且应在商定价格之前进行。北巴厘岛指南介绍了该地区据报道的价格差距，以及在很大程度上支撑这一差距的机场为何据报道已于2026年7月被搁置。

购房需要签证吗？

租赁产权或PT PMA购房不需要：租约是一份合同，而买方是公司。只有Hak Pakai需要KITAS或KITAP，因为它以此为前提：一旦不再符合条件，您有一年时间转让该权利（PP 18/2021）。住在别墅里是另一个问题，由签证指南解答。持E33F或E33E许可的退休人士持有KITAS，因此可以取得Hak Pakai，但须满足50亿印尼盾的最低价格。

常见问题

2026年外国人可以在巴厘岛购买房产吗？

可以，可通过租赁产权、持居留许可取得Hak Pakai，或由PT PMA公司持有Hak Guna Bangunan。根据《土地基本法》第21条，外国人不能以本人名义持有永久产权（Hak Milik）。

外国人可以通过印尼朋友或配偶在巴厘岛持有永久产权吗？

不可以。无论代持人是谁，此类安排依《土地基本法》第26(2)条均无效，且巴厘岛的Perda 4/2026禁止居间促成。通过继承或婚姻取得Hak Milik的外国人，必须在一年内放弃（UUPA第21(3)条）。

在巴厘岛买房的流程是什么？

选定结构，以印尼盾商定价格，委任自己的公证人，在支付任何定金前完成尽职调查，签订附条件协议，将资金兑换成印尼盾，若产权已登记则缴纳BPHTB，然后签署契据并办理登记。

在巴厘岛买一栋别墅需要多长时间？

产权清晰时，尽职调查通常需要两到四周；继承、分割或已抵押的土地需要更久，而PT PMA必须先设立才能购买。不愿等核查完成的卖方，其实是在向您透露些什么。

在巴厘岛买别墅有哪些费用？

已登记产权：最高5%的BPHTB（扣除县级免税额），以及最高1%的PPAT费，超过25亿印尼盾的部分降至0.25%（ATR/BPN第33/2021号条例）。租约：不缴BPHTB，公证费在10亿印尼盾以上最高1%（第30/2004号法律第36条）。另需支付尽职调查和律师费；如采用PT PMA，还有设立和运营公司的成本。

在巴厘岛买房要付多少定金？

没有固定数额，需要谈判。关键在于：定金在尽职调查之后、依据书面附条件协议支付，并且在产权清晰或许可有效等条件未满足时可以退还。

在巴厘岛，除了公证人还需要律师吗？

通常值得请。公证人核实产权并办理契据，但不会告诉您这笔交易是否划算；独立律师会代表您审读租约条款、续期条款和交易结构。

外国人可以在巴厘岛北部购买房产吗？

可以，规则与印尼其他地方相同：租赁产权、Hak Pakai或PT PMA，绝不能代持。那里未登记的土地更多，所以在商定价格之前，要先到土地局核查证书。

在巴厘岛找房？

把预算和日期告诉 Baliestate 助手。它会在几分钟内回复合适的房源，并安排看房。

问 AI

一般信息，不构成法律意见。规则核查于2026年10月13日，依据相关指南对第5/1960号法律、PP 18/2021、PP 24/2016、ATR/BPN第33/2021号条例、ATR/BPN第1241/2022号决定、PP 12/2021、第1/2022号法律、PP 34/2016、PP 34/2017、BKPM第5/2025号条例、印尼央行第17/3/PBI/2015号条例和巴厘岛Perda 4/2026的说明。产权类型占比和中位数基于Baliestate合作房源2026年10月18日的数据，每平方米价格基于2026年10月6日的数据。投入资金前，请向持牌印尼公证人（PPAT）和独立律师核实。

来源与延伸阅读

相关指南

浏览这些区域

浏览房源