Le coût d'un achat à Bali
Ce que vous payez en plus du prix à Bali : la taxe BPHTB d'acquisition, les frais de notaire ou de PPAT et la TVA sur une construction neuve, pour un leasehold, un freehold PT PMA ou un Hak Pakai, aux taux légaux.
Ce que vous payez en plus du prix
- Taxe d'acquisition BPHTBRp 0 ($0)Non applicable à un bail : ce n'est pas un droit foncier auquel la BPHTB s'applique.
- Frais de notaire pour l'acte de bailjusqu'à Rp 48.000.000 ($3,000)Le plafond légal ; les frais sont convenus en dessous de ce plafond.
Jusqu'à, en plus du prixRp 48.000.000 ($3,000)
Total avec le prixRp 4.848.000.000 ($303,000)
Cela représente 1 % en plus du prix. Estimations aux taux légaux et plafonds ; ceci ne constitue pas un conseil fiscal. Vérifiez le seuil BPHTB de la régence et les frais auprès de votre notaire.
Les règles derrière chaque ligne
| Coût | S'applique à | Tarif et source |
|---|---|---|
| Taxe d'acquisition BPHTB | Pleine propriété via une PT PMA, Hak Pakai | 5 % du prix au-delà du seuil de la régence (au minimum 80 millions IDR), UU 1/2022 |
| Frais PPAT | Pleine propriété via une PT PMA, Hak Pakai | Au maximum 1 % / 0,75 % / 0,5 % / 0,25 % du prix selon la tranche, règlement ATR/BPN 33/2021 |
| Frais de notaire | Bail (leasehold) | Au maximum 2,5 % / 1,5 % / 1 % de la valeur du bail selon la tranche, UU 2/2014 art. 36 |
| TVA (PPN) | Construction neuve d'un promoteur assujetti à la TVA | 11 % ; en 2026, les premiers 2 milliards IDR sont pris en charge par l'État sur un logement jusqu'à 5 milliards IDR, PMK 90/2025 |
Non inclus : l'impôt sur le revenu du vendeur (à sa charge ; pour un bail, 10 % payés par le propriétaire foncier, bien que l'acte puisse modifier cette répartition), les frais d'enregistrement au bureau foncier, la taxe foncière annuelle PBB, les honoraires de l'agence et ce que vous convenez avec un avocat ou un agent de société. Règles vérifiées le 22 oct. 2026.
Questions
Combien coûte l'achat d'une villa à Bali, en plus du prix affiché ?
Pour une revente à 300 000 $ : jusqu'à Rp 48.000.000 ($3,000) pour un bail (honoraires du notaire ; un bail ne paie pas de BPHTB), et jusqu'à Rp 248.000.000 ($15,500) pour un terrain en Hak Milik détenu via une PT PMA (5 % de BPHTB au-delà du seuil, plus les honoraires du PPAT). Un bien neuf auprès d'un promoteur ajoute 11 % de TVA, sauf si le prix l'inclut.
Payez-vous la BPHTB sur un bail à Bali ?
Non. La BPHTB s'applique à l'acquisition d'un droit foncier tel que le Hak Milik, le HGB ou le Hak Pakai ; un bail est un contrat conclu avec le propriétaire foncier, et non un de ces droits. Le vendeur paie à la place l'impôt sur le revenu sur le bail.
Quel est le seuil BPHTB à Bali ?
Chaque régence fixe son propre seuil non imposable, d'au moins Rp 80.000.000 selon UU 1/2022, déduit uniquement lors de votre premier achat dans cette régence. Le simulateur utilise le seuil le plus bas, de sorte que la BPHTB calculée est le montant maximal que vous paieriez ; demandez le chiffre de la régence à votre notaire.
Combien coûte un notaire à Bali ?
Les honoraires du PPAT pour l'acte de transfert ne peuvent dépasser 1 % du prix jusqu'à 500 millions IDR, 0,75 % jusqu'à 1 milliard IDR, 0,5 % jusqu'à 2,5 milliards IDR et 0,25 % au-delà (règlement ATR/BPN 33/2021). Les honoraires du notaire pour un acte de bail ne peuvent dépasser 2,5 % jusqu'à 100 millions IDR, 1,5 % jusqu'à 1 milliard IDR et 1 % au-delà (UU 2/2014, art. 36). Les honoraires se négocient en dessous de ces plafonds.