Купівля землі на Балі: титули, зонування, доступ і що може мати іноземець

Як іноземець може володіти землею

Структура йде перед ділянкою, бо від неї залежить, що ви підписуєте, на кого оформлено сертифікат і що можна робити з землею. Фріхолд, Hak Milik, статтею 21 Основного аграрного закону зарезервовано за громадянами Індонезії. Номінальний власник, який тримає його для вас, — нікчемна схема за статтею 26(2), а балійський Perda 4/2026 також забороняє посередництво в ній.

Оренда землі під забудову

Оренда землі працює так само, як оренда вілли: фіксований строк за нотаріальним актом, і все, що ви збудуєте, наприкінці переходить до власника землі, якщо акт не передбачає іншого. Орендну плату зазвичай називають за сотку на рік і погоджують із власником, тому так мало ділянок у лізхолд мають ціну в інтернеті.

Перш ніж підписувати, акт має чітко зазначати чотири речі: що ви можете будувати і що саме; кому належить будівля наприкінці строку; чи можна передавати в суборенду й відступати права, без чого ви не зможете здавати віллу чи продати решту оренди; і ціну або формулу продовження. Будівля, зведена на оренді на 25 років, має окупитися за ці роки, тож будівництво, яке, за повідомленнями, триває 12–18 місяців, з'їдає частину строку, якщо оренда не починається пізніше.

Перевірка 1: сертифікат

Зареєстрована ділянка має сертифікат (sertipikat), де зазначено право — Hak Milik, HGB чи Hak Pakai, — власника й земельне відомство, з доданим кадастровим планом (surat ukur). Ваш власний нотаріус (PPAT) перевіряє його в земельному відомстві за особою продавця і підтверджує, що на ділянку не зареєстровано іпотеки (Hak Tanggungan) чи судового арешту. Портал Bhumi від ATR/BPN показує базовий статус реєстрації ділянки і корисний для першого відсіву, але це не перевірка титулу.

Частина землі на Балі ще не зареєстрована, і її підтверджують старі податкові чи сільські записи, а не сертифікат. Таку землю треба зареєструвати, перш ніж стане можливою чиста передача чи зареєстрована оренда, а це потребує часу й може виявити конкурентні претензії. Земля звичаєвого села (desa adat) зазвичай не належить окремій особі, яка могла б її продати. Насамперед запитайте нотаріуса, з якою землею ви маєте справу.

Переконайтеся, що підписують обоє подружжя, якщо земля — спільне майно подружжя, і всі, хто має частку, якщо її успадковано. Саме на успадкованих і поділених ділянках перевірка триває довше за звичайні два-чотири тижні.

Перевірка 2: зонування, сільгоспугіддя й узбережжя

Що можна будувати, визначають плани просторового розвитку: детальний план округу (RDTR), де він є, і генеральний план (RTRW), де його немає, — і на землі чи в сертифікаті цього не видно. Зелений пояс (jalur hijau) — сільськогосподарське зонування, і комерційна вілла на ньому незаконна, скільки б сусідів не збудувалося. Від ухвалення Perda 4/2026 переведення продуктивних сільгоспугідь під туристичне житло також контролює провінція, а переведення охоронюваних сільгоспугідь (LP2B) — порушення національного рівня за Законом 41/2009.

Підтвердження KKPR через OSS письмово визначає, для чого можна використовувати конкретну ділянку, і дозвіл на будівництво PBG перевіряють на відповідність йому. Окремо діють відступи від узбережжя, річок і храмів: знесення в Bingin у липні 2025 року стосувалися будівель у прибережній смузі на окружній землі. Колір зони на онлайн-карті — лише перший відсів; отримайте письмове підтвердження зони цієї ділянки до завдатку.

Перевірка 3: доступ, площа, вода й електрика

Ці перевірки нотаріус не зобов'язаний проводити, якщо ви не попросите, і кожна з них може перетворити дешеву ділянку на дорогу.

• Доступ: право проїзду, записане в титулі, або вихід на дорогу загального користування, достатньо широкий для бетономішалки. Власник ділянки без виходу на дорогу може вимагати проїзду через землю сусіда з компенсацією, але це набагато слабше, ніж доступ, який у вас уже є.
• Площа: юридична площа — та, що в сертифікаті, а не по лінії паркану. Замовте нове обмірювання в земельному відомстві або в ліцензованого геодезиста (KJSB) і порівняйте з surat ukur.
• Вода: для приватної свердловини потрібен дозвіл SIPA; на вапняках Bukit свердловини глибші й дорожчі, ніж на алювіальних ґрунтах Canggu чи Tabanan.
• Електрика: запитайте, як далеко найближча лінія PLN і яку потужність можна підключити; кондиціонерам і насосу басейну вілли потрібно більше, ніж базове побутове підключення.
• Форма: довга, вузька чи неправильна ділянка тієї самої площі — це інший актив; відступи можуть залишити мало місця для будівництва.

Скільки просять за землю, де ціну вказано

Земля — найбідніша частина будь-яких цінових даних по Балі. На 6 жовтня 2026 року лише 39 зі 142 оголошень про землю мали і ціну, і площу; решта — ціна за запитом. Наведені нижче медіани — для ділянок у фріхолд за сотку, кожна за дуже малою кількістю оголошень, тож сприймайте їх як діапазон, а не ринкову ціну.

У якому порядку діяти

Послідовність важливіша за будь-який окремий крок, бо майже кожна купівля землі, що йде не так, псується, коли гроші рухаються раніше за перевірку.

• Визначте структуру: оренда, PT PMA з HGB або Hak Pakai.
• Попередньо перевірте ділянку: Bhumi — на реєстрацію, карта просторового плану — на зонування, виїзд на місце — на доступ і схил.
• Призначте власного нотаріуса (PPAT), а не нотаріуса продавця.
• Проведіть перевірки до будь-якого завдатку: сертифікат, власник, обтяження, письмове зонування (KKPR), доступ, нове обмірювання, несплачений PBB.
• Підпишіть умовну угоду, за якою завдаток повертається, якщо перевірку не пройдено.
• Переведіть гроші в рупії в Індонезії; сплатіть мито на набуття (BPHTB) за зареєстровану передачу.
• Підпишіть акт оренди або акт PPAT і заберіть зареєстрований сертифікат чи підписаний акт, а не квитанцію.
• Лише після цього проєктуйте й подавайте заявку на PBG до початку будівництва.

Поширені запитання

Джерела та що почитати

• Земля на продаж на Балі за районами
• Земля в лізхолд на продаж на Балі
• Bhumi, земельна карта ATR/BPN
• GISTARU, карта просторових планів ATR/BPN

Схожі гіди

• Лізхолд чи фріхолд на Балі та в Індонезії (2026): хто може володіти
• Zoning in Bali: green belt, residential and why it decides everything
• Access and road width: the cheapest check that saves the most
• Are, m² and how land gets mis-sold in Bali
• Bali Villa Water Supply 2026: Wells, PDAM and What to Check
• Building permits in Bali: PBG, SLF and what replaced the IMB
• Build or Buy a Villa in Bali? Land, Build Cost and Finished Prices
• Is Villa Building Banned in Bali in 2026? Farmland Only
• How to Value a Land Plot in Bali: Price per Are, ZNT and NJOP, and What the Zoning Allows

Переглянути ці райони

• Земля на продаж у Canggu
• Земля на продаж у Uluwatu
• Земля на продаж у Tabanan
• Земля на продаж у Ubud
• Земля на продаж у Pererenan

Переглянути оголошення

• Нерухомість на Балі за районами
• Вілли в оренду на Балі
• Нерухомість на продаж на Bali
• Земля на продаж на Bali