Разместите свои виллы и проекты на Бали
Baliestate

Покупка

Покупка земли на Бали: титулы, зонирование, подъезд и что может иметь иностранец

Участок на Бали стоит столько, сколько позволяют построить его титул, зонирование и подъезд. Как иностранцу владеть землёй, что проверить и сколько просят.

Обновлено 18 октября 2026 г. · 8 мин чтения

Ищете жильё на Бали?

Напишите ассистенту Baliestate бюджет и даты. Он за несколько минут пришлёт подходящие варианты и запишет на просмотры.

Спросить ИИ

Как иностранец может владеть землёй

Структура определяется раньше участка, потому что от неё зависят, что вы подписываете, на кого оформлен сертификат и что вы вправе делать с землёй. Фрихолд, Hak Milik, по статье 21 Основного аграрного закона доступен только гражданам Индонезии. Номинальное владение в ваших интересах ничтожно по статье 26(2), а балийский Perda 4/2026 к тому же запрещает посредничество в таких схемах.

ПутьЧем вы владеетеСрокДля чего подходит
Аренда (Hak Sewa)Нотариальный договор с собственником земли; земля остаётся егоУказанный в акте; аренда земли обычно около 25 летСтроительство дома или виллы без компании
HGB через PT PMAЗарегистрированное право застройки на имя вашей компании30 + 20 + 30 лет (PP 18/2021)Арендный бизнес; землю можно заложить или перепродать
Hak PakaiЗарегистрированное право пользования на ваше имя30 + 20 + 30 лет на государственной земле; по соглашению — на земле Hak MilikДом для собственного проживания при наличии KITAS или KITAP; не для сдачи

Земля на продажу в Canggu

Смотреть все 36 →

Аренда земли под строительство

Аренда земли устроена как аренда виллы: фиксированный срок по нотариальному акту, а всё построенное в конце срока возвращается собственнику земли, если акт не говорит иного. Арендную плату обычно называют за сотку в год и согласуют с собственником, поэтому так мало участков в лизхолд имеют цену в интернете.

Перед подписанием акт должен ясно говорить о четырёх вещах: что вы вправе строить и что именно; кому принадлежит здание в конце срока; можете ли вы сдавать в субаренду и уступать права, без чего вы не сможете сдавать виллу или продать остаток аренды; и цену или формулу продления. Здание, построенное на земле в аренду на 25 лет, должно окупиться за эти годы, поэтому строительство, которое, по имеющимся данным, занимает 12–18 месяцев, съедает часть срока, если аренда не начинается позже.

Проверка 1: сертификат

У зарегистрированного участка есть сертификат (sertipikat), в котором указаны право — Hak Milik, HGB или Hak Pakai, — владелец и земельное ведомство, с приложенным межевым планом (surat ukur). Ваш собственный нотариус (PPAT) сверяет его в земельном ведомстве с личностью продавца и подтверждает, что на участке не зарегистрированы ипотека (Hak Tanggungan) или арест по решению суда. Портал ATR/BPN Bhumi показывает базовый статус регистрации участка и полезен для первичного отсева, но это не проверка титула.

Часть земли на Бали ещё не зарегистрирована и подтверждается старыми налоговыми или деревенскими записями, а не сертификатом. Такую землю нужно зарегистрировать до чистой передачи или зарегистрированной аренды, а это требует времени и может выявить конкурирующие притязания. Земля традиционной деревенской общины (desa adat), как правило, не принадлежит отдельному человеку, который мог бы её продать. Прежде всего спросите нотариуса, с какой землёй вы имеете дело.

Убедитесь, что подписывают оба супруга, если земля — совместная собственность супругов, и все дольщики, если она унаследована. Именно на унаследованных и разделённых участках проверка занимает больше обычных двух–четырёх недель.

Проверка 2: зонирование, сельхозземли и побережье

Что можно строить, определяют планы территориального планирования: детальный план округа (RDTR), где он есть, и генеральный план (RTRW), где его нет; этого не видно ни на земле, ни в сертификате. «Зелёный пояс» (jalur hijau) — сельскохозяйственное зонирование, и коммерческая вилла на нём незаконна, сколько бы соседей ни построилось. С вступлением в силу Perda 4/2026 перевод продуктивных сельхозземель под туристическое жильё также контролирует провинция, а перевод охраняемых сельхозземель (LP2B) — правонарушение на национальном уровне по Закону 41/2009.

Подтверждение KKPR через OSS письменно фиксирует, для чего можно использовать конкретный участок, и разрешение на строительство PBG сверяется с ним. Сверху действуют отступы от побережья, рек и храмов: снос в Bingin в июле 2025 г. касался построек внутри прибрежной зоны отступа на земле округа. Цвет зоны на онлайн-карте — лишь первичный отсев; получите зону именно этого участка в письменном виде до задатка.

Проверка 3: подъезд, площадь, вода и электричество

Это проверки, которые нотариус не обязан проводить, если вы не попросите, и каждая из них может превратить дешёвый участок в дорогой.

  • Подъезд: право проезда, записанное в титуле, или выход на дорогу общего пользования, достаточно широкие для бетономешалки. Владелец участка без выезда может потребовать проезд через землю соседа за компенсацию, но это гораздо слабее, чем подъезд, который у вас уже есть.
  • Площадь: юридическая площадь — та, что в сертификате, а не по линии забора. Закажите новую съёмку в земельном ведомстве или у лицензированного геодезиста (KJSB) и сравните её с surat ukur.
  • Вода: для частной скважины нужно разрешение SIPA; на известняке Bukit скважины глубже и дороже, чем на аллювиальных почвах Canggu или Tabanan.
  • Электричество: узнайте, как далеко ближайшая линия PLN и какую мощность можно подключить; кондиционерам и насосу бассейна виллы нужно больше, чем базовое бытовое подключение.
  • Форма: длинный, узкий или неправильной формы участок той же площади — другой актив; отступы могут оставить мало места для застройки.

Сколько просят за землю там, где цена указана

Земля — самая скудная часть любых ценовых данных по Бали. На 6 октября 2026 г. только у 39 из 142 объявлений о земле были и цена, и площадь; остальные — цена по запросу. Ниже — медианы по участкам во фрихолд за сотку, каждая по очень небольшому числу объявлений, поэтому читайте их как диапазон, а не как рыночную цену.

РайонЗа сотку (100 м²)ДиапазонУчастков с ценой
Cangguмедиана 1,0 млрд IDR600 млн–2,5 млрд11
Uluwatu (вкл. Pecatu)медиана 750 млн IDR350 млн–1,75 млрд5
Ubudмедиана 500 млн IDR375–667 млн3

В каком порядке действовать

Последовательность важнее любого отдельного шага, потому что почти каждая неудачная покупка земли срывается, когда деньги уходят раньше проверки.

  • Выберите структуру: аренда, PT PMA с HGB или Hak Pakai.
  • Предварительно проверьте участок: Bhumi — на регистрацию, карту территориального плана — на зонирование, выезд на место — на подъезд и уклон.
  • Назначьте собственного нотариуса (PPAT), а не нотариуса продавца.
  • Проведите проверки до любого задатка: сертификат, собственник, обременения, зонирование в письменном виде (KKPR), подъезд, новая съёмка, неуплаченный PBB.
  • Подпишите договор с условиями, по которому задаток возвращается, если проверка не пройдена.
  • Переведите деньги в рупии в Индонезии; уплатите пошлину за приобретение (BPHTB) при зарегистрированной передаче.
  • Подпишите акт аренды или акт PPAT и заберите зарегистрированный сертификат или подписанный акт, а не квитанцию.
  • Только после этого проектируйте и получите PBG до начала строительства.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить землю на Бали?

Не во фрихолд (Hak Milik) на своё имя. Иностранец может арендовать землю по нотариальному акту, владеть Hak Guna Bangunan через компанию PT PMA или Hak Pakai для дома, в котором живёт, при наличии KITAS или KITAP. «Фрихолд» на имя индонезийца за ваши деньги — это номинальная схема, ничтожная по статье 26(2) Основного аграрного закона.

Сколько стоит земля на Бали?

Цену указывают немногие участки. На 6 октября 2026 г. 11 участков во фрихолд с ценой в Canggu запрашивали медиану 1,0 млрд IDR за сотку (100 м²), 5 в Uluwatu — 750 млн IDR и 3 в Ubud — 500 млн IDR. На 18 октября 2026 г. участки во фрихолд по всему Бали запрашивали медиану 5,0 млрд IDR по 36 объявлениям.

На какой срок арендуют землю на Бали?

Среди участков в лизхолд в объявлениях партнёрских агентств Baliestate на 18 октября 2026 г., где указан срок, медиана составляла 25 лет по 82 объявлениям. Срок, цену продления и то, кому принадлежит здание в конце, определяет акт.

Как проверить зонирование земли на Бали?

Предварительно проверьте участок на картах ATR/BPN GISTARU или Bhumi, затем получите письменное указание зоны этого участка из детального плана территориального планирования округа (RDTR) или из RTRW, если RDTR нет, и подтверждение KKPR для планируемого использования через OSS. На «зелёном поясе» и охраняемых сельхозземлях виллу строить нельзя.

Можно ли построить виллу на арендованной земле на Бали?

Да, если акт разрешает строительство и указывает, кому принадлежит здание в конце срока, зонирование допускает такое использование и вы получили PBG до начала строительства. Здание возвращается собственнику вместе с землёй, если акт не говорит иного, поэтому оставшегося срока должно хватить, чтобы окупить его.

Ищете жильё на Бали?

Напишите ассистенту Baliestate бюджет и даты. Он за несколько минут пришлёт подходящие варианты и запишет на просмотры.

Спросить ИИ

Данные о видах права, сроках аренды и ценах фрихолда рассчитаны по участкам в объявлениях партнёрских агентств Baliestate на 18 октября 2026 г., как их публикует гид по лизхолду; цены за сотку — по 39 участкам с ценой на 6 октября 2026 г., как их публикует гид «Строить или покупать». Это запрашиваемые цены, а не сделки. Общая информация, не юридическая консультация: перед любой оплатой проверьте конкретный участок у лицензированного индонезийского нотариуса (PPAT).

Источники и что почитать

Похожие гайды

Смотреть эти районы

Смотреть объявления