Land in Buduk
Canggu
Rp 977.423.772
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Acheter un terrain à Bali : titres, zonage, accès et ce qu'un étranger peut détenir
Un terrain à Bali vaut ce que son titre, son zonage et son accès permettent d'y construire. Comment un étranger détient un terrain, quoi vérifier, les prix demandés.
Mis à jour le 18 octobre 2026 · 8 min de lecture
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Comment un étranger peut détenir un terrain
La structure passe avant le terrain, car elle détermine ce que vous signez, qui détient le certificat et ce que vous pouvez faire du terrain. Le freehold, ou Hak Milik, est réservé aux citoyens indonésiens par l'article 21 de la loi agraire fondamentale. Un prête-nom qui le détiendrait pour vous est nul selon l'article 26(2), et la Perda 4/2026 de Bali interdit en outre d'en servir d'intermédiaire.
| Voie | Ce que vous détenez | Durée | Convient pour |
|---|---|---|---|
| Bail (Hak Sewa) | Un contrat notarié avec le propriétaire ; le terrain reste le sien | Ce que prévoit l'acte ; les baux fonciers sont souvent d'environ 25 ans | Construire une maison ou une villa sans société |
| HGB via une PT PMA | Un droit de construire enregistré, au nom de votre société | 30 + 20 + 30 ans (PP 18/2021) | Une activité locative ; un terrain que vous pouvez hypothéquer ou revendre |
| Hak Pakai | Un droit d'usage enregistré, à votre propre nom | 30 + 20 + 30 ans sur un terrain de l'État ; fixée par accord sur un terrain en Hak Milik | Une maison que vous habitez, avec un KITAS ou un KITAP ; pas pour la location |
Terrain à vendre à Canggu
Voir les 36 →1,000 sqm land for leasehold in Canggu
Canggu
40% sous le prix médian au m² par an de bail de 22 terrains en bail à Canggu : Rp 235.000.Prix sur demande
758 sqm land for freehold in Berawa
Berawa
39% sous le prix médian au m² de 7 terrains en pleine propriété à Canggu : Rp 16.500.000.Rp 7.580.000.000
Louer un terrain pour construire
Un bail foncier fonctionne comme le bail d'une villa : une durée fixe par acte notarié, et tout ce que vous construisez revient au propriétaire à l'échéance, sauf disposition contraire de l'acte. Le loyer est en général exprimé par are et par an et négocié avec le propriétaire, ce qui explique pourquoi si peu de terrains en leasehold affichent un prix en ligne.
Avant de signer, l'acte doit dire clairement quatre choses : que vous pouvez construire, et quoi ; à qui appartient le bâtiment à la fin du bail ; si vous pouvez sous-louer et céder, faute de quoi vous ne pouvez ni louer la villa ni vendre le reste du bail ; et le prix ou la formule de prolongation. Un bâtiment construit sur un bail de 25 ans doit rentabiliser son coût sur cette durée, et les 12–18 mois de travaux généralement signalés s'imputent sur le bail, sauf si celui-ci commence plus tard.
Vérification 1 : le certificat
Un terrain enregistré dispose d'un certificat (sertipikat) qui indique le droit — Hak Milik, HGB ou Hak Pakai —, le titulaire et le bureau foncier, avec un plan de bornage (surat ukur) en annexe. Votre propre notaire (PPAT) le contrôle au bureau foncier au regard de l'identité du vendeur et confirme qu'aucune hypothèque (Hak Tanggungan) ni saisie judiciaire n'y est inscrite. Le portail Bhumi d'ATR/BPN montre le statut d'enregistrement de base d'un terrain et constitue un bon premier filtre, pas une vérification du titre.
Certains terrains à Bali ne sont pas encore enregistrés et ne sont attestés que par d'anciens registres fiscaux ou villageois plutôt que par un certificat. Ces terrains doivent être enregistrés avant qu'un transfert propre ou un bail enregistré soit possible, ce qui prend du temps et peut faire apparaître des revendications concurrentes. Un terrain détenu par un village coutumier (desa adat) n'appartient généralement pas à un particulier qui pourrait le vendre. Demandez d'abord au notaire de quel type de terrain il s'agit.
Vérifiez que les deux époux signent si le terrain est un bien commun du couple, et que tous les ayants droit signent s'il a été hérité. C'est sur les terrains hérités et divisés que les vérifications prennent plus que les deux à quatre semaines habituelles.
Vérification 2 : zonage, terres agricoles et littoral
Ce que vous pouvez construire est fixé par les plans d'aménagement, le plan détaillé de la régence (RDTR) là où il existe et son plan général (RTRW) sinon, et cela ne se voit ni sur le terrain ni sur le certificat. La ceinture verte (jalur hijau) est un zonage agricole, et une villa commerciale construite dessus n'est pas légale, quel que soit le nombre de voisins qui ont construit. Depuis la Perda 4/2026, la conversion de terres agricoles productives en hébergement touristique relève aussi du contrôle provincial, et convertir des terres agricoles protégées (LP2B) est une infraction nationale selon la Loi 41/2009.
Une confirmation KKPR obtenue via OSS indique par écrit l'usage autorisé d'un terrain précis, et un permis de construire PBG est contrôlé au regard de celle-ci. Les reculs imposés par rapport au littoral, aux rivières et aux temples s'y ajoutent : les démolitions de Bingin en juillet 2025 visaient des constructions situées dans une bande de recul côtière, sur des terrains de la régence. Une couleur de zone sur une carte en ligne n'est qu'un filtre ; obtenez le zonage de ce terrain par écrit avant tout acompte.
Vérification 3 : accès, surface, eau et électricité
Ce sont des vérifications qu'un notaire n'est pas tenu de faire si vous ne les demandez pas, et chacune peut transformer un terrain bon marché en terrain coûteux.
- Accès : un droit de passage inscrit dans le titre ou une façade sur une voie publique, assez large pour une toupie à béton. Le propriétaire d'un terrain enclavé peut exiger un passage sur le terrain d'un voisin, moyennant indemnité, mais c'est bien plus fragile qu'un accès que vous détenez déjà.
- Surface : la surface du certificat est la surface légale, pas celle délimitée par la clôture. Faites réaliser un nouveau relevé par le bureau foncier ou un géomètre agréé (KJSB) et comparez-le au surat ukur.
- Eau : un forage privé exige un permis SIPA ; sur le calcaire du Bukit, les puits sont plus profonds et plus coûteux que sur les sols alluviaux de Canggu ou de Tabanan.
- Électricité : demandez à quelle distance se trouve la ligne PLN la plus proche et quelle puissance peut être raccordée ; la climatisation et la pompe de piscine d'une villa demandent plus qu'un raccordement domestique de base.
- Forme : un terrain long, étroit ou irrégulier de même surface est un tout autre actif ; les reculs peuvent laisser peu de place pour construire.
Les prix demandés pour les terrains, quand un prix est indiqué
Le terrain est la partie la plus mince de toutes les données de prix à Bali. Au 6 octobre 2026, seules 39 des 142 annonces de terrain indiquaient à la fois un prix et une surface ; les autres étaient sur demande. Les médianes ci-dessous concernent des terrains en freehold, par are, chacune sur très peu d'annonces : lisez-les comme une fourchette plutôt que comme un prix de marché.
| Zone | Par are (100 m²) | Fourchette | Terrains avec prix |
|---|---|---|---|
| Canggu | 1,0 Md IDR (médian) | 600 M–2,5 Md | 11 |
| Uluwatu (y compris Pecatu) | 750 M IDR (médian) | 350 M–1,75 Md | 5 |
| Ubud | 500 M IDR (médian) | 375–667 M | 3 |
L'ordre à suivre
L'ordre compte plus que chaque étape prise isolément, car presque tous les achats de terrain qui tournent mal échouent lorsque l'argent circule avant une vérification.
- Choisissez la structure : bail, PT PMA avec HGB, ou Hak Pakai.
- Faites un premier tri du terrain : Bhumi pour l'enregistrement, la carte du plan d'aménagement pour le zonage, une visite sur place pour l'accès et la pente.
- Désignez votre propre notaire (PPAT), pas celui du vendeur.
- Menez les vérifications avant tout acompte : certificat, propriétaire, charges, zonage par écrit (KKPR), accès, nouveau relevé, PBB impayée.
- Signez un accord sous conditions dont l'acompte est remboursé si une vérification échoue.
- Transférez l'argent en roupies en Indonésie ; payez le droit d'acquisition (BPHTB) pour un transfert enregistré.
- Signez l'acte de bail ou l'acte PPAT, et récupérez le certificat enregistré ou l'acte signé, pas un reçu.
- Ce n'est qu'ensuite que vous concevez le projet, et demandez le PBG avant de construire.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un terrain à Bali ?
Pas en freehold (Hak Milik) à son propre nom. Un étranger peut louer un terrain par acte notarié, détenir un Hak Guna Bangunan via une société PT PMA, ou détenir un Hak Pakai pour une maison qu'il habite avec un KITAS ou un KITAP. Un terrain « en freehold » au nom d'un Indonésien, payé avec votre argent, est un montage par prête-nom, nul selon l'article 26(2) de la loi agraire fondamentale.
Combien coûte un terrain à Bali ?
Peu de terrains indiquent un prix. Au 6 octobre 2026, 11 terrains en freehold avec prix à Canggu affichaient un médian de 1,0 milliard d'IDR par are (100 m²), 5 à Uluwatu 750 millions d'IDR et 3 à Ubud 500 millions d'IDR. Au 18 octobre 2026, les terrains en freehold de tout Bali affichaient un prix médian de 5,0 milliards d'IDR sur 36 annonces.
Quelle est la durée des baux fonciers à Bali ?
Parmi les terrains en leasehold publiés par les agences partenaires de Baliestate au 18 octobre 2026 qui indiquent une durée, le médian était de 25 ans sur 82 annonces. La durée, le prix de prolongation et le propriétaire du bâtiment à l'échéance sont tous fixés par l'acte.
Comment vérifier le zonage d'un terrain à Bali ?
Faites un premier tri sur les cartes GISTARU ou Bhumi d'ATR/BPN, puis obtenez par écrit le zonage de ce terrain d'après le plan d'aménagement détaillé de la régence (RDTR), ou son RTRW en l'absence de RDTR, ainsi qu'une confirmation KKPR de l'usage prévu via OSS. La ceinture verte et les terres agricoles protégées ne peuvent pas accueillir de villa.
Peut-on construire une villa sur un terrain loué à Bali ?
Oui, si l'acte autorise la construction et précise à qui appartient le bâtiment à la fin du bail, si le zonage permet l'usage prévu et si vous obtenez un PBG avant de construire. Le bâtiment revient au propriétaire avec le terrain, sauf disposition contraire de l'acte : la durée restante doit donc être assez longue pour le rentabiliser.
Vous cherchez un logement à Bali ?
Dites au assistant Baliestate votre budget et vos dates. Il répond en quelques minutes avec des biens qui correspondent et réserve les visites.
Les chiffres de régime foncier, de durée de bail et de prix en freehold portent sur les terrains publiés par les agences partenaires de Baliestate au 18 octobre 2026, tels que les publie le guide du leasehold ; les prix par are portent sur les 39 terrains avec prix au 6 octobre 2026, tels que les publie le guide construire ou acheter. Prix demandés, pas transactions. Informations générales, pas un avis juridique : faites vérifier un terrain précis par un notaire indonésien agréé (PPAT) avant de payer quoi que ce soit.
Sources et pour aller plus loin
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